$*ST金科(SZ000656)$  新金科的未来可期

受益于房地产政策推动的真实需求释放，2024年11月我国商品房销售数据实现单月同比转正，且12月房地产市场成交热度基本维持。开发活动仍因为企业去化库存和严控增量的目标而进一步走低。我们预计市场的未来方向取决于政策新出台的时间和节奏，尤其是未来降息的具体时间。

当前，“渝系”金科重整正进入“最关键”的冲刺时刻。自上周五，金科股份披露其与重整投资人签下了近34亿元注资后，迅速引来热议。

有兴趣的读者，可以参考悦读《五折抄底，近34亿注资，金科重整“新同盟”格局猜想》、《冯仑“截胡”？金科重整投资人出炉，豪华财团们未入局》等文章。

据金科方面最新披露，12月18日，金科股份召开了产业投资人与管理层见面座谈会，除了金科股份董事长周达、总裁杨程钧等公司管理层之外，重整投资方两位知名大佬集中现身，即品器资管名誉主席马蔚华、品器资管董事局主席冯仑

其中，马蔚华曾是招商银行的“原掌门人”，为招商银行缔造了金融界“零售之王”的殊荣，曾被外媒评为中国最具创新意识的银行家，于2013年5月离职。

冯仑素有“商界思想家”之称，万通集团创始人、御风集团董事长等，曾是国内最早在房地产业倡导推行房地产基金等的先锋大佬。

不过，从座谈会成员看，金科股份当前实控人黄红云未出席。

据前述消息，金科股份管理层在会上为产业投资人介绍了上市公司组织架构、管控模式等，双方就重整计划草案、新金科发展战略及业务规划、二债会相关工作进行了系统研究、充分讨论和细致部署。

从此前披露看，品器联合体作为金科重整的主要产业投资人，将组织确定产业投资人及财务投资人，共同参与投资重整出一个“新金科”。

按照金科《重整计划》，此次出资人权益调整采取资本公积转增股本。目前，金科股份现有股本约53.4亿股，截至2024年9月底账上资本公积余额近69.4亿元。

外界预期，金科此次实施资本公积转增股本大概率会按“10股转增10股”落实，也就是转增最多约53.4亿股，原股东不再分配且交给重整管理人用于引入投资人及债转股等。

如此前所披露的，产业投资人及财务投资人将合计受让标的股份30亿股，支付投资款26.28亿元，剩余转增的约23.4亿股主要将是以抵债形式转债股。

其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股；

简单计算可知，此次重组投资方以26.28亿元拿到金科30亿股“转增股”，意味着每股成本价只有0.876元/股，较金科最新收盘价1.68元/股几乎打“对折”了。

其中，产业投资人实际每股成本低至0.63元/股，财务投资人每股成本1.04元/股，可看出金科管理层对产业投资人做出了足够大的利益让步，当然财务投资人也有不少折价。

当前，金科股份实控人黄红云通过自身直接持股、重庆金科控股及重庆聚财投资合计持股约7.57亿股，占金科股份经扩大后总股本106.8亿股的约7.088%。

按产业投资人（品器联合体）拿到12亿股，将占金科股份经扩大后总股本106.8亿股约11.236%，而财务投资人拿到18亿股，将占金科股份经扩大后总股本约16.85%。

当然，剩余转增的约23.4亿股，以抵债转股形式取得股份持有人会比较分散，具体会持股多少，仍有待更详细的披露。

按金科此前披露，相关转增股票全部交割后，产业投资人成为金科股份控股股东，在金科股份新一届董事会9名席位，新控股股东有权提名7名董事人选（含独立董事），董事长由品器提名董事担任。

实际上，“产业投资人”虽将成为金科股份控股股东，但如前所述，上海品器资管及其背后的北京品器资管，背后并无明确的实控人，其中三大自然人股东万通集团创始人冯仑、“豫系房企”鑫苑中国老板张勇、单大伟，均持股比例相同。

可以预见的是，金科未来的新董事会将是商界大佬云集与金科现有核心高管共同治理的新格局。