后浪森林研究室 | 三文
编辑 | 许佳维 视频创作 | 杨国廷
三道红线之后，地产业进行了重新洗牌。TOP10房企里边仅剩两个半民营房企——滨江、龙湖，加上半个万科。
据克而瑞地产研究，今年前11月，华润置地全口径销售金额2291亿元，位列全行业第三，以微弱优势跑赢万科，后者为2225.6亿元。
两家房企的故事始于24年前，彼时的华润还没下定好决心亲自操盘地产，而是想通过重组方式来做大自己的地产板块。
整合万科与华远失败
事情还得从华润进入地产圈的起点说起。
1994年，华润创业入股北京华远地产，通过财务管控进入地产行业；1996年，改组为华润北京置地，并于11月登陆港交所。
2000年，华润又入股了万科，接替深特发成为万科第一大股东。
入股万科后，华润便图谋整合万科与华远，进而建立“北华远、南万科”的华润地产帝国。
短短半年时间，为了控股万科，华润作出了两次尝试：
2000.12.23，万科宣布向大股东华润定增B股，这一定增成功的话，华润对万科将达到控股50%的比例。不过，因小股东激励反对，该方案流产。
2001.5，万科又宣布向华润定向增发A股，华润则把北京置地44.2%的股份注入万科。华润欲通过此次方案形成“华润、万科、北京置地、华远地产”层层控股的股权架构。
华远地产董事长任志强对这一方案强烈反对，最后以任志强出走、增发方案失败告终。
两次尝试未果，在之后长达16年的时间里，华润在万科身上仅扮演了财务投资者角色。
亲自下场操盘
与此同时，华润亲自下场操盘地产。
2001年，重组北京华远，将其更名为华润置地(北京)，业务模式由投资管理转变为自主经营。
2002年，更名为华润置地，确立全国发展战略，开始进入上海、成都。
2004年，国资委明确地产及相关行业成为华润集团主营业务之一。这一年，深圳罗湖万象城开业，这是华润于2000年投资了40亿港元打造的首个商业综合体项目，也是当时全集团最大的一笔单项目投资。
事实证明，该项目打造的极为成功，并奠定了华润置地进军商业地产的基础。
到了2005年，华润集团重组旗下地产业务，将北京华润大厦、华润上海、华润深圳三家公司及其持有的商业资产注入华润置地，华润置地由住宅发展商转变为地产发展商。
这一年，公司销售合同金额为31.6亿元。
2007年，又注入了华润建筑、优高雅；2008年注入励致家私，确定了“住宅开发+投资物业+增值服务”的独特生意模式。
2009年，华润置地签约额同比大增213.8%至250.89亿元，一举突破百亿大关。
之后又用了3年，站上500亿元（2012年，签约额521.93亿元）。
2014年，发布商业地产战略，致力成为“中国商业地产领导者”。
2016年，确定“销售物业+投资物业+X”商业模式，该年签约额首次突破千亿（1080.4亿元）。体量不到万科1/3，后者销售金额3647.7亿元。
2018年，华润深圳湾综合体项目全面落成，华润置地转型为城市投资开发运营商；在此基础上，2021年又确定了“3+1”一体化发展业务组合模式。
脱颖而出
华润置地迈向3000亿元俱乐部，要到2021年。也是这一年，拉开了房企的深度洗牌。
作为金融时代的TOP4“恒万碧融”，有3家接连出险。到了2023年10月，万科也被曝流动性方面存在问题。
缘何如此？
你看啊，2020年万科销售金额登顶7041.5亿元，成为唯三7000亿元+规模房企。
不过，之后连降3年，到了2023年销售金额已降至3761.2亿元，CAGR-18.86%。
销售规模起不来，才是问题根源。
在万科下降的3年里，华润置地销售规模硬是稳定在3000亿元+。2021年-2023年，各为3157.6亿元、3013.3亿元和3070.3亿元。
再次显示出了央企的抗风险能力，及对安全边际的把控。
正如房企黑马滨江董事长戚金兴所言，“不是我们猛，是人家往后退的速度比我们快”。
道出了这轮地产业深度大洗牌的真相。
$华润置地(HK|01109)$
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