东方集团87亿定增 张宏伟加注京城土地一级开发

提要：募集如此巨额的资金肯定不仅仅是为了开发东方美高美酒店、住宅等物业。公告显示，东方集团募集的87.35亿元中，将大部分用于收购房地产一二级开发公司股权，以及北京丰台区青龙湖文化会都核心区A、B、C地块的开发。

　　2013年6月前，东方集团股份有限公司还是一家主营粮油食品业、加工业、建材流通业、金融业、港通业的老牌企业。如今，“资本玩家”张宏伟正带领着它逐渐转型房地产。

　　2015年9月8日晚间，停牌一个多月的东方集团披露，公司拟非公开发行A股股票，数量不超过9.96亿股，发行底价8.77元/股，合计募集资金约人民币87.35亿元。

　　这也是继2014年底定增9.1亿股，募资人民币49.96亿元宣告失效后，东方集团再次发起的定增融资。不过，与此前主要发展现代农业产业化不同，此次东方集团将募集资金投向房地产一二级开发领域。

　　公告显示，东方集团募集的87.35亿元中，将大部分用于收购房地产一二级开发公司股权，以及北京丰台区青龙湖文化会都核心区A、B、C地块的开发。

　　87亿定增转型地产

　　据观点地产新媒体了解，东方集团创建于1978年，1992年底经黑龙江省体改委批准对原东方集团进行改组组成股份有限公司，于1994年1月在上交所上市交易。

　　2012年-2013年，东方集团主营业务为粮油食品业、加工业、建材流通业、金融业、港通业，曾涉足投资民生银行、方正证券、锦州港等公司。2013年6月18日，随着东方家园全部股权对外转让，东方集团彻底退出建材流通业务。

　　2013年，东方集团与国家开发银行旗下国开金融共同投资成立合资企业国开东方，借此开始涉足城镇化开发行业。其中2014年1月6日，东方集团通过股权收购，获得国开东方39.10%股权；2015年1月5日，受让国开东方1.80%股权，共计持有40.9%股权。

　　经过两年的调整，东方集团的主营业务变更为粮油食品业、新型城镇化开发、金融业、港通业、信息产业及酒店置业。

　　从目前的业务结构看，除了参股金融业务和港通业务对利润贡献较高外，东方集团的主营业务仍为粮油购销。该公司曾于2013年大举定增募资49.96亿元用于发展现代农业产业化项目，却因“始终未取得实质性进展”，最终到期自动失效。

　　数据也显示，2013年-2014年，东方集团营业收入分别为82.24亿元、57.56亿元，呈逐年下降趋势。其中2014年，其营业收入57.56亿元均来自现代农业板块；净利10.42亿元，同比增长0.1%，却仅有462.38万元来自现代农业板块。

　　东方集团显然也意识到了业务结构的缺陷。其在9月8日的公告中指，虽然农业产业发展前景广阔，但具有投资大、周期长、回报慢的特点，目前对公司利润贡献有限。

　　“通过本次非公开发行公司将加大对盈利能力较强的新型城镇化开发项目的投入，以增强上市公司主营业务的竞争力。”

　　对于时隔两年后定增募资87.35亿元，东方集团做出相应的调整。其中，募集资金扣除发行费用后，18.60亿元用于收购国开东方37.50%的股权。收购完成后，该公司将累计持有国开东方78.4%股权，享有绝对控股权利。

　　随后，东方集团将募集资金的48.75亿元投向国开东方旗下北京丰台区“青龙湖文化会都”项目的一二级开发建设中，涉及商业、住宅等物业类型；剩余20亿元，则用于偿还公司和子公司银行及其他机构借款。

　　加注京城一二级开发

　　值得一提的是，国开东方的主营业务是以房地产一级开发建设、房地产二级开发建设为主的新型城镇化开发，主要针对北京青龙湖片区进行整体规划、建设和运营。

　　其中，青龙湖国际文化会都项目坐落于北京丰台区西六环以外，西邻6000亩的青龙湖，后者相当于颐和园、玉渊潭、北海、后海、中南海等城内所有水体面积的总和。未来，项目拟引入文化创意、医健康养、休闲旅游、科技农业等产业。

　　具体而言，国开东方获得“青龙湖国际文化会都”核心区A、B、C地块的土地一级开发资格。其中A-03地块酒店项目，物业性质为非住宅类酒店；A-04地块场馆建设项目，建设内容为东方美高美酒店。

　　按照东方集团的计划，定增募资的13.50亿元用于青龙湖文化会都核心区B地块土地一级开发项目；12.20亿元用于C地块土地一级开发项目；21.80亿元用于丰台区王佐镇魏各庄A01、A02地块住宅项目。

　　截至目前，国开东方已完成东方美高美酒店的建设，A地块二级开发、B、C地块一级开发正在进行中；丰台区王佐镇魏各庄村A01地块、A02地块属于公建混合住宅用地，土地面积共计15.23万平方米。

　　谈及青龙湖片区的现状，亚豪机构市场总监郭毅对观点地产新媒体表示，该片区地处北京西郊，目前在售的“西山·湖”等项目，大多定位为旅游地产物业。不过，由于片区处于初期开发阶段，基本没有太多星级酒店或高端酒店，旅客仍以周边居民为主。

　　尽管如此，郭毅指出，拥有山水等自然景观的地方在北京显得相对稀缺，因此“旅游地产+休闲度假”的房地产产品在市场上比较受认可。“目前青龙湖片区地价不贵，项目售价在1.5-2万元/平方米之间，今年整体去化速度也比较快。”

　　观点地产新媒体获得的最新数据也显示，截至9月7日，西山·湖的自住型商品房（一期）申购人数逼近2万，约1.7万户家庭抢购373套房源，平均每套房源有45户申购。

　　对于东方集团募资87.35亿元主要投向青龙湖片区，郭毅认为，募集如此巨额的资金肯定不仅仅是为了开发东方美高美酒店、住宅等物业。或许，东方集团正是为了推进青龙湖片区的旅游地产发展，以此吸引更多的服务资源来完善相应配套。

　　与此同时，也有市场分析指，东方集团目前主要从事的仍是青龙湖的房地产一级开发建设，而这部分业务仅能达到8%-10%的利润水平。若想获利，该公司需依赖青龙湖片区的土地溢价。

　　对此郭毅也对观点地产新媒体分析，东方集团只有获得青龙湖项目的二级开发建设权，才能实现更高的溢价水平，而这仍取决于东方集团与政府的沟通程度。

　　她续称，如果政府采用招标方式出让青龙湖地块，东方集团需要给政府一个项目规划方案以打动对方；而如果政府采用招标方式出让，东方集团也可以凭借对青龙湖一级开发过程中积累的经验及开发能力，获得政府的相应政策倾斜。