$保利发展(SH600048)$$华夏幸福(SH600340)$$招商蛇口(SZ001979)$
观点网 转眼来到圣诞节，保利发展给自己买了份“平靓正”的礼物。
距离2024年底结算还有6天，保利发展没有跑远，还是在大湾区，但掠过广州与深圳，看中了旁边的中山。
12月25日，保利发展以底价7.08亿元竞得中山市东区起湾道东侧G21-2024-0098地块，也是年内第二次在中山拿地。
资料显示，东区起湾道东侧G21-2024-0098地块宗地面积41655平方米，容积率2.5，为纯住宅用地，建筑面积104138.83平方米，折合楼面价6800元/平方米。
值得注意的是，地块规划条件中写明将试点立体园林住宅，允许设计设计户属空中花园，允许建设可供全体业主共同使用的公共绿化平台，允许每户设置一个入户花园，全新的计容新规，飘窗、地下空间不计容。
这意味中山新规中的“第四代住宅”项目将最快在明年入市。
中山这些年
中山第四代住宅在供给端的推进工作在上个月便已有体现。
11月26日，东区街道孙文东路北侧，由中山本土房企中山市宁邦英联置业有限公司操盘的英联·囍汇苑正式动工，打响“中山4.0住宅”第一枪。
随后，中山石岐街道和保利发展竞得的东区起湾道东侧地块相继挂牌，规划中最大亮点都是要建造第四代住宅。
观点新媒体了解到，中山石岐街道于12月24日由中山本土房企建华控股集团以4.65亿元底价拿下，成交楼面价7300元/平方米。
第四代住宅在一二线城市并不罕见，保利发展选择拐弯落子中山或许更侧重于两个原因：一是扩储需求，但来到年底长三角、大湾区一二线城市土拍中优质地块较为少见；二是中山推出的这宗地块区位相对优越，同时竞争较小。
从区域来看，地块位于中山贵价盘最多、配套最为成熟的核心板块东区。宗地周边三公里内分布有中山最繁华的几个商圈假日广场、中山石岐万象汇、利和广场等，三甲医院也坐落在范围中，一公里内竹苑小学、松苑中学等教育资源同样密集。
附近上一次有新盘供应，还是两年前开售的华鸿禧悦轩，最高价格2.7万/平方米，如今安居客平台上在售价格约2.2万/平方米。
在该宗地旁，还有2018年开盘的豪宅远洋世家以及运营超二十年的华鸿水云轩，在房产信息服务平台上远洋世家价格2.3万/平方米左右，周边楼盘均价约2万/平方米。
目前，东区起湾道东侧地块周边相对缺乏竞争，对保利来说是一则好消息。
保利发展2010年正式入驻中山，在南朗、火炬开发区、五桂山等地均有项目陆续落地，首次进入东区却是在2020年。
2020年10月21日，保利发展以28.28亿元总价落子东区沙湾路东侧，该地块土地总面积82942.8平方米，起始楼面价1.1万/平方米，是当年东区楼面起拍价之最。
4年过去，这宗地块也在四季更替中逐渐落成，便是2021年开启预售的天珺花园。
据悉，天珺花园最新开盘日期为2023年8月5日，而13楼栋在今年11月21日取得预售证。目前该楼盘售价约1.85万/平方米。
下半年加仓
不过，保利近几年在中山拿地并不频繁。
2020年打开东区大门之后，竞得地块都坐落在东区，并且更偏爱博爱七路、紫马岭、起湾道等成熟板块。
2023年5月，中山东区时隔两年供应住宅用地，保利发展以4.56亿元拿下中山博爱七路34号地块，建成保利瑧悦（备案名为保利堂悦雅苑），楼盘均价约1.8万/平方米。
今年5月，保利再进东区，1.65亿元竞得紫马岭板块齐乐路西侧地块。该地块用地面积8794平方米，建筑面积21985平方米。
拿下该地块三个月，保利便快马加鞭推出保利香山瑧悦府，8月样板间正式对外开放，9月14日拿到第一份预售许可证，三天后便宣布开盘。
加上起湾道东侧地块，保利发展在中山东区已有5个根据地，成为近4年来在东区拿地最多的房企。
东区内，保利已布局有“天”字系产品，“臻悦”系产品亦有两项，有市场消息称保利发展仍会在起湾道东侧地块打造“悦”字系产品，或将从保利璞悦、保利琅悦中二选一。
跳出产品逻辑，不论起湾道东侧地块最终被放在哪个产品线上，都可以看出保利发展今年下半年扩储的积极态度。
据观点新媒体统计，保利发展上半年总共拿地12宗，而下半年目前拿地共22宗。
截至2024年12月25日，保利发展下半年已拿下74.12万平方米土地，合建筑面积187.21万平方米，拿地总权益价款（12月拿地算作100%权益）420.46亿元。
按此计算，保利发展2024年目前拿地总权益价款（12月拿地算作100%权益）约为529.23亿元，与2023年权益地价1359亿元相比，拿地较为保守谨慎。
事实上，保利发展的销售情况与国内房地产行业大环境有较强关联。在房地产销售整体下行的情况下，作为去年“销冠”的保利发展，也不得不直面市场挑战。
今年下半年，房地产市场整体氛围较上半年有所上升。
可以看到，保利发展11月在上海连拿四地，虽然权益价款并不算高，但重仓背后也能够看出供给端与房企们显露出的积极态势。
2025年就在眼前，各地土拍市场仍在忙着“清货”，保利发展或许还在伺机出手，为年底收官画上句号。
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