12月24日，召开了全国城乡建设会议。
这次会议，说了很多事情，其中就包括：发布<好房子技术导则>
那么，什么是好房子，又对买卖房产意味着什么？
我呢，开篇先说观点：从2026年开始，有些房子会加速贬值，有些房子会更加保值~
01
树欲静而风不止！
房地产这个行业，从出生之日起就意味着分配、分配、分配。
我知道，大家都认得“分配”这两个字，
但房地产行业从出生之日起就意味着分配的表述，还是让大家感到困惑的！
这个维度，给大家举几个例子，大家就明白了
2003年——
2003年房地产行业被定性为[支柱产业]开始，
从这时候开始，福利房和商品房的拥有者，其财富价值就已经渐行渐远；
2008年——
大家看下图的摘要，就会明白，当年的4万亿没有一条举措是定向“放水”给楼市的，
只不过，因为物少钱多，4万亿刚刚落地，中国楼市就开启了普涨神话。
2015年——
2015年的“放水”的方向很明确，就是“一拆一卖”，棚改货币化安置。
就是通过轰轰烈烈的拆迁，带来轰轰烈烈的财富再分配，
所有获得“拆迁款”的人，因为自己房子被拆，就产生了买房需求，而这批人也经历一年房价上次2倍的快乐。
所以，什么是房地产行业的分配？
就是历史的车轮滚滚向前，每一次货币叠加政策的异动，总有人或主动、或被动的站在了财富分配的链条上。
而此刻，在2025年财政赤字、增发特殊国债的趋势之下，另外一个维度，涉及财富分配的[异动]，已经开始了
在刚刚过去的24日、25日，全国住房城乡建设工作会议上，有很多涉及房地产未来的内容，
不过在我看完会议内容之后，我认为最应该和大家说的，不是他们再次强调了止跌回稳，而是会议提及的<好房子技术导则>
我查了一下，住建部的《好住房技术导则》是在2024年6月份颁布的，
这次大会再提《好住房技术导则》不过是重申而已。
截止目前，颁布了《好住房技术导则》的地区包括辽宁省、吉林省、青岛市等北方区域。
而其余城市，颁布的文件叫《高品质居住区技术导则》（或指引）
如重庆——
如西安——
如深圳——
如北京——
四个一线城市，除了上海和广州外，深圳和北京都在2024年，也就是今年颁布了类似《好住房建设指导》的《住宅设计品质提升指引》。
至于为啥上海和广州没有，我估计是查找资料的问题，
因为广州是最早实施设计新规，住宅得房率达到了100%以上的城市，
所以，大概率类似的文件颁布的更早，我没查到而已。
另外，我看了沈阳、吉林、青岛颁布的《好住房技术导则》和重庆、西安、深圳的《住宅设计品质提升指引》，虽然名称不一样，但内容、方向大体一致：
就是提高商品房的产品力
也就是说，不管叫好房子导则，还是叫品质提升指引，这些形容词说得都是一回事，就是“提高商品房的产品力”。
那么，从住建部到省、再到社会主义先行示范区的深圳，这次的“产品力提升”从财富分配角度看，对买卖房子的人意味着什么？
来，接着往下看
02
房预卖而价不再！
这些导则、指引，对房子、房价的影响是什么？
我以深圳的《住宅设计品质提升指引》为例，给大家分析一下。
来，看下图（摘自深圳市《住宅品质提升指引》）
从这张图片的问题描述看，指引要求很明确，就是要求地下车库的入口大堂前要设置人行通道。
来，再看2个问题。
首层大堂——
电梯配置——
这两个指引要求，本质上是解决首层大堂过道的宽度，以及高层住宅梯户比配置的问题。
大家看到这里或许会疑惑，或者说无法感受这些设计指引对房子、房价的影响是什么？
仅针对设计指引的三个问题，说说我看法。
首先，这设计指引中的“问题”，是真实存在并发生的，换句话说，就是之前经常出问题。
其次，三个问题。
1、入户大堂和入户大堂前的走道
如果大家买房看过二手房，尤其是15年以上的二手房就会知道，之前的小区入户大堂“可以算没有”，因为之前叫电梯厅，很小的空间。
所以“电梯厅”空间的前面不仅没有过道，而且都是密密麻麻的车位！
但最近几年开发的商品房小区，无论是高档住宅、还是刚需盘，只要开发商不太烂，不仅地下车库入户大堂装修很豪，门口的过道也是又宽又亮。
2、入户大堂的走道宽度。
逻辑和上面说的内容差不多，对比之前的老旧小区，现在明确了大堂过道的宽度。
3、梯户比
这个是非常、非常重要的事情。
因为普通购房者买房的时候完全“意识”不到，这个梯户比的重要性。
据我所知，在2020年前后，深圳还有7户2梯的项目，而且还不止2个、3个。
对，就是7个住户，只有两部电梯，名字我就不说了，很多都是国内响当当的开发商建设的项目。
这种梯户比，只有购房者入住之后，才知“塞电梯”和塞车一样窝心！
现在，深圳的设计指引要求新建的高层住宅做到5户3部电梯，会大大提高住户使用感受。
简而盖言之，设计指引针对之前存在的问题，提出了更具体的要求。
这意味着，未来的新房子会规避很多问题，产品力会更强！
………
说完深圳，我再带大家看看北方城市
——青岛的《好房子技术导则》
来，看图。（摘自青岛住建局网站）
按照青岛的《好住房技术指引》，新建的住宅层高是3米。
同时，最小卧室不低于6㎡，阳台进深最小不低于1.3米。
就这三样，已经将青岛市面上70%的二手房户型给“比下去”了。
文章看到这里，如果大家以为我在解读《设计指引》就大错特错了。
我明确的告诉大家，这不是《设计指引》，这是一场轰轰烈烈的财富再分配。
因为截止目前，除了我今天说的城市，还有江西省住房和城乡建设厅颁布了《江西省商品住宅品质提升设计指引》
江西省11个地级市，南昌市、九江市、上饶市、抚州市、宜春市、吉安市、赣州市、景德镇市、萍乡市、新余市、鹰潭市均执行此政策！
江西明确住宅净高不低于3.1米，生活阳台进深大于1.5米，预留晾晒空间，休闲阳台进深大于2.4米，不配置生活用水电器。
不仅江西，这福建省也发布了《福建高品质住宅设计原则》
福建这个《设计新规》和江西大同小异，层高限制3米，限高60米。
除了福建，还有江苏和山东省，也发布了类似的设计新规！
所以，此时此刻，一场围绕再次财富分配的“产品迭代，价值更替”正在上演。
在这种趋势之下，说得好听一些，就是产品力提升，新房子越来越好，越来越保值。
反之，就是新房子淘汰老房子，老房子加速贬值！
在未来，“房子”不仅智能，其入户大堂、公区这些“看起来很值钱”的门面活，档次和细节全部都在提升。
同时，使用功能如电梯，地下车库的电、水阀门的位置等等，也都在进化！
所以，按照《设计指引》落地的时间，以及新项目开发建设的周期18个月的周期，
大概到2026年下半年，2027年上半年，这些“好房子”就会集中出现！
到时候，很多老旧、次新房会进一步贬值！
03
最后，说几点！
1、几百万
我们内部做过测算，一套100平米的房子，之前的老旧房屋，和未来的好房子，也就是智能、使用率100%提升、公区品质提升的产品相比，打底有100万的差价。
文章看到这里，有些伙伴或许不解：
上海二手房挂盘量是20万套，其中70%都是老破旧 ，北京二手房挂盘量是13万套，其中二手房占比超过60%，难不成这些都要继续跌！
对，我明确的告诉大家，越老、越旧跌幅越快。
因为这场好房子产品力提升的“底层逻辑”，就是通过产品迭代让大家明白：新房保值，老房子贬值。
所以，怎么选还有我说吗？
2、存量房时代
未来的楼市，是一个存量搏杀的时代。
这个存量搏杀，不仅仅是新房成交量由18.3万亿降至9万亿，或者6万亿的博弈。
还有“存量”蛋糕有限，只能零和的平衡博弈。
所以，未来会出现一条街A项目上涨、B项目跌的情况。
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