2024年下半年的3个月时间，汇添富九州通医药REIT便完成了从申报至上交所到中国证监会正式批准的全部流程。作为医药仓储行业首单REITs项目，汇添富九州通医药REIT在包括首届REITs投资人大会等多个场合，都受到了众多投资人的极大关注。
九州通集团选择REITs的原因是什么？医药仓储行业有什么特征？为何要同步发行Pre-REITs？未来REITs平台在运营与扩募方面有什么计划？带着这些问题，瑞思研究院与九州通医药集团副总经理、九州产投CEO苏熙凌进行了一次深度访谈。
苏熙凌
请简要介绍下九州通集团的业务板块以及主业和产业链上中下游是如何布局的？
九州通医药集团自1999年成立以来，已发展成为全国最大的民营医药商业公司，并于2010年在上交所主板上市。集团定位为科技驱动型医药商业平台，全渠道、全场景、全链路覆盖。起初，九州通专注于医药产业链中游的批发流通环节，是全国领先的民营医药流通企业。
近年来，集团逐步向上下游拓展。上游方面，实施“新产品”战略，与医药工业企业合作；下游布局医院、药店、诊所、电商平台四大终端，推行“新零售”与“新医疗”战略，形成“三新”战略体系——新产品、新零售、新医疗。“新产品”战略涵盖总代理、总经销及医药工业业务；“新零售”战略通过“好药师大药房”品牌运营近3万家加盟连锁药店，覆盖全国大部分地区；“新医疗”战略则包括“九信诊所”加盟连锁品牌及互联网慢病管理，旨在赋能基层医疗机构，服务更多患者。
除了“三新”战略外，集团还注重“数字化”与“不动产证券化”两大支撑点。数字化方面，投入大量资源开发ERP、财务及物流系统，提升数据处理与降本增效能力，形成核心竞争力。不动产证券化战略则通过盘活医药仓储基础设施资产，为主业提供更多资金支持。总体来说，九州通医药集团已成为旗舰型民营医药商业平台，实现产业链上下游全覆盖，怀揣百年老店的梦想，坚定不移地践行“医药报国”使命。
作为一家医药产业综合服务商，九州通集团重视REITs的原因是什么？
从宏观角度看，我国拥有约400万亿的不动产资产，这一数字是股票市场的4~5倍。REITs的出现，能够激活大量沉淀的宝贵资产，不仅对国家有益，也对民众具有深远意义。
从行业角度看，对于九州通所在的医药流通行业而言，REITs同样具有重要意义。作为强监管行业，医药企业因监管门槛高而需自建自用仓库，导致大量医药仓库资产沉淀。REITs政策的出台，为九州通提供了盘活这些沉淀资产的机会，实现轻重资产的分离，为集团主业提供更多资金支持。因此，九州通希望成为行业的破冰者和破局者，推动整个医药流通行业仓库资产的盘活。
从微观角度看，REITs已成为九州通不动产证券化战略的重要组成部分。作为集团的五大战略之一，不动产证券化战略旨在践行国家号召，勇于担当、先行先试。九州通希望利用国家的支持政策，展示民营企业和民营经济的成功案例，吸引更多投资者和同行的关注，助力公司行稳致远。
可能很多人对医药仓储行业比较陌生，请简单介绍下这一行业有什么特征，与普通的仓储物流有什么区别？
医药仓储作为细分行业，具有显著特点。首先，医药仓库专为储存药品设计。药品作为高货值、存放条件严格的商品，其仓库设计围绕储存条件和全程可追溯性展开，采用数字化技术，确保药品安全与数据完整。因此，医药仓库租金通常高于普通仓库。结构上，医药仓库配备大型自动化立体库设备，单层高度可达24～30米，远超普通仓库的9～10米，同时搭配4.5米层高的楼库，以优化控温控湿条件。此外，医药仓库采用智能化、数字化管理系统，实现仓运配一体化，与仅具备存储或分拣功能的普通仓库形成鲜明对比。
其次，医药仓库受国家严格监管，需持有牌照并在药监部门备案。这一监管要求使得医药仓库供给不同于普通仓库，增加了牌照门槛。租户使用医药仓库也需在药监部门报备，接受严格的检查，这进一步凸显了医药仓库的独特性。
最后，医药仓库在软件方面同样与普通仓库不同。其管理依赖于智能化系统，以托盘为单位存放药品，位置由系统驱动，实现数字化管理。同时，需建立完整的质量管理体系，确保药品从生产到流通到消费者手中的全链条可追溯，防止假药、劣药流入市场。此外，医药仓库运营需要药师这样的专业人才，以保障药品在储存和流通过程中的质量与品质，确保患者用药安全。
首发选取的REITs底层资产——武汉东西湖现代医药物流仓储项目有什么特点，近年来它的运营表现如何？
九州通集团总部位于武汉，武汉东西湖现代医药物流中心项目是集团唯一的全国中心仓，承载着重要的战略意义。此外，该仓库也是行业唯一荣获国家发展改革委、商务部及中物联协会共同评选的全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”称号的现代医药物流仓，这一荣誉标志着该仓库已达到国家认可的智能化和数字化标准。过去3年，该仓库表现很好，净收入复合增长率超过6%，租金及使用率均稳步上升。我们将这一优质资产作为汇添富九州通医药REIT的底层资产，旨在以最大诚意与投资者共享产业发展的红利。
九州通武汉东西湖医药物流仓储中心
与其他产品不同，九州通在申报公募REITs的同时还在发行Pre-REITs，请谈谈这种模式的初衷和预期效果？
Pre-REITs概念是在国家支持公募REITs市场发展过程中提出的，建立多层次REITs市场离不开Pre-REITs的发展。基于此，我们很早就意识到，要做好公募REITs产品，需提前准备并优化Pre-REITs产品，以此为公募REITs的发行提供孵化与服务。经过长时间的深入探讨，我们于去年上半年决定在公募REITs发行进入一定阶段时同步启动Pre-REITs。原因有三个方面：
一是公募REITs底层资产为医药仓储，是大众不太熟知的智能化仓库，发行Pre-REITs可为更多的投资者和相关方提供更多的了解渠道。二是公募REITs上市首年无法扩募，为孵化扩募资产，我们先将未来拟扩募的资产装入Pre-REITs基金，具体包括上海、杭州、重庆三处优质资产。三是看重公募REITs与Pre-REITs构成的多层次市场及一二级联动效应。Pre-REITs定价以公募REITs为锚，同时Pre-REITs的发行也能带动公募REITs的发展，增强投资者信心，形成积极的正循环。目前，Pre-REITs发行已接近落地，投资人反响热烈，正面信息已传导至公募REITs的潜在投资者，增强了他们对公募REITs发行的信心。
着眼未来，九州通在REITs平台的长期运营及底层资产扩募等方面有哪些计划？
从长期来看，九州通集团为推进不动产证券化战略，特地设立了“九州产投”平台，旨在成为中国医药不动产领域的领航者，专注于医药仓储、养老院等医药相关资产的全方位管理，涵盖募、投、建、管、退全周期流程。我们致力于精细化管理，未来项目自拿地至退出，均将参照公募REITs发行标准进行管理，以持续提升资产管理水平。
从中期来看，我们计划在政策允许且资产达标的前提下，每年公募REITs至少扩募一次，不断激活优质资产，与更多投资者共享收益。凭借公募REITs平台，我们不仅能盘活九州通自身的医药仓库，还能拓展至行业内其他优质资产，具有很强的扩募潜力。
从短期来看，我们已筹备Pre-REITs基金以备扩募之需，首期基金将如期落地，同时还将继续发行二期基金，为公募REITs持续储备优质资产。在Pre-REITs基金筹备过程中，我们严格遵循公募REITs发行标准，不断优化资产，以期尽快达到可扩募条件并上市，与投资者共享优质资产带来的价值。
总的来说，从长期、中期到短期，我们的资产拥有周密的扩募计划与安排，汇添富九州通医药REIT是一个比较稀缺的、具有非常强扩募性的公募REITs平台。
信息来源 | CRF REITs Forum
作者 | 瑞思研究院
