【天风地产鲍荣富】
供给侧扰动下板块深度调整，配置价值逐步显现行业追踪（2025.1.5-2025.1.11）25 年专项债收储额度逐步释放 国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会，财政部表示，2025 年财政政策方 向清晰明确且非常积极，赤字规模将有较大幅度增加，更大力度地支持地方政府缓释偿债压力，2 万亿元置换债券已启动相关发行工作扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的两个领 域，都是增加有效需求的政策。在 2025 年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排 用于土地储备和收购存量商品房，两项政策都将在 2025 年逐步释放。我们认为，更大规模的 收储专项债额度释放，将继续利好城投债务化解、开发商资产质量改善及 AMC 业务扩展。
供给侧出清成为短期扰动因素 1 月 6 日-10 日，Wind 香港房地产指数-3.87%，较上周下降 2.19pct，涨幅排序 10/11，跑 输恒生指数 0.34pct；克而瑞内房股领先指数为-6.83%，较上周下跌 4.19pct。H 股跌幅前三 个股分别为融创中国-41.70%、融信中国-31.55%、合景泰富集团-18.99%。出险房企股价出 现大幅回落。1 月 10 日，信达（香港）资产管理有限公司已在香港对融创中国提出清盘呈请，于 3 月 19 日举行聆讯，当日公司股价跌超 25%。同日，万科多只境内债下挫，其中“21 万 科 06”价格跌至 57 元人民币的纪录新低。此前公司公告，子公司延长逾 20 亿元融资到期日 至 2026 年底。根据克而瑞统计，2025 年房企债务到期规模高于 2024 年，达 5257 亿元，其 中第三季度将是偿债高峰，到期规模达 1574 亿元。我们认为，在政策短期暂处“空窗期”及 行业到期债务压力加剧等背景下，板块受供给侧出清逻辑扰动，波动风险加大。同时考虑板块 估值已调至相对低位，配置价值逐步提升，建议关注节后重要会议及“小阳春”等政策窗口。
1 月基本面同比维持正增长，市场热度余温仍存 25 年 1 月 1 日-10 日，60 城新房成交面积月度同比+5%，相较上月下降 3.62pct；其中一、二、三线分别+34%、-6%、+15%，新房同比维持正增长反映市场热度阶段性维持。17 城二 手房成交面积月度同比+48%，相较上月下降 14.24pct；其中一、二线分别+57%、+45%，二手热度延续高位。我们延续此前判断，1 月季节性因素叠加春节假期，销售规模大概率环比 回落，但考虑市场热度余温仍存，良好基本面支撑下板块短期安全边际仍存。
1 月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交 288 万平，月度同比+5.43%，相较上月下降 3.62pct；累计库存 10822 万 平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 248 万平，月度同比 +48.00%，相较上月下降 14.24pct。12 月 30 日-1 月 5 日，土地市场成交建面 2780 万平，滚动 12 周同比-6.41%；成交总额 903 亿元，滚动 12 周同比-7.62%；全国平均溢价率 12.37%，滚动 12 周同比+1.32pct。本周申万房地产指数-2.71%，较上周提升 4.94pct，涨幅排名 21/31，跑输沪深 300 指数 1.58pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.87%，较上周下降2.19pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数 0.34pct；克而瑞内房股领先指数为-6.83%，较上周下跌 4.19pct。
投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期 持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间预计同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑非国央企受益于 化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；具备投资及改善产品优势的龙头房企 独有的周期韧性；区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；二手中介受益于存量 交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间 或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企： 中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华 润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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