1、公司简介
基本情况：万科企业股份有限公司（000002.SZ）是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，公司已连续9年上榜，2024年位列第206位。2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。
2、创始人及股权结构
董事会主席：郁亮先生，1965年出生，现任公司董事会主席。郁先生于1988年获北京大学学士学位；1997年获北京大学经济学硕士学位。1990年加入公司，1994年起任公司董事，1996年任公司副总经理，1999年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001年-2018年1月任公司总裁，2017年7月至今任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。
实际控制人：/
3、资本运作
4、公司业务
主营构成：房地产开发及相关资产经营业务，收入比例86.43%；物业服务，收入比例11.21%。
2023年公司前五大客户销售总额合计占比1.1％，前五大供应商采购总额合计占比3.17%。
5、公司财务
截至2025年1月21日收盘，公司股价7.36元/股，总市值878.1亿元。
公司2024年前三季度实现营业总收入2199亿元，同比下降24.25%；实现归属净利润-179.4亿元，同比下降231.73%。
2024年上半年，业绩亏损的主要原因是：开发业务结算规模和毛利率下滑；计提减值；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
公司2023年实现营业总收入4657亿元，同比下降7.56%；实现归属净利润121.6亿元，同比下降46.39%。
6、发展战略
当前，房地产市场面临着供求关系转变、行业模式转型和融资方式调整等多重变化。集团确保安全底线开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正。加强大宗交易和股权交易工作，回款300亿元以上，增厚安全垫。未来两年削减付息债务1000亿元。积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。
7、投资者问答
时间：2025-01-09
问：相关债务兑付。
答：1月9日，万科公告称，控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资20.4亿元，并由万科提供连带责任保证担保。该笔融资原定于近期到期，经协商后调整至2026年12月31日，万科继续为该融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保金额为20.4亿元，期限为全部债务履行完毕之日起2年。据东方财富Choice，万科今年境内累计公开债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券。其中，仅今年一季度到期的境内公开债券就有4只，合计约88.9亿元。
时间：2024-08-30
问：公司预计下半年和明年的现金流和融资情况会怎么样，能否保障债务的偿还？
答：融资端，公司得到各方大力支持，渠道保持畅通。上半年公司在金融机构和相关部门的大力支持与帮助下，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，公司会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的兑付。
时间：2024-08-30
问：上半年各地的租金价格都有调整，对公司的长租公寓业务有无影响？
答：长租公寓是一项长周期、低毛利的业务，尽管这项业务的开展并不容易，我们仍坚定地好看长租公寓这条赛道，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。业务累计管理规模达到了24.1万间，已开业18.3万间，持续保持着集中式公寓规模第一的位置；在2024年上半年经营性利润和权益净利润均实现了双位数增长。
时间：2024-08-30
问：目前REITs的整体进展状况如何？
答：2024年4月30日中金印力消费基础设施REIT正式在深交所上市交易，募资总额共32.6亿元，是公司在REITs发行上的里程碑。目前处于扩募准备阶段，资产范围已经初步确定，根据规则，最早明年5月进行扩募申报。
创投财经媒体UMEDAO 粤#010
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