（三）土储资产质量考:宝安26区项目决定成败！
以前，考察房地产公司的投资价值，都特别注意土储的厚度。现在，投资上市房企，同样也需要特别考察公司的土储。但考察的方向变了，重点转到了土储的安全性。也就是土地储备是否“贵过面包“，是否存在大幅减脂的风险。
查中洲控股2024年年报，土地储备项目清清楚楚:
看起来面积不少:截止2024年中报，中洲手里的土地储备按可建面积算，还有160万平方米。这样的土储面积，对一个总市值不到30亿的上市公司，也不算少了。但仔细梳理下来，中洲的土储，其实一共也就五个项目。其中面积最大的，是成都三岔湖项目，可建面积达84万平方米，占比超过一半；已经投入最多的、公司目前最看重的是深圳宝安26区项目，目前总投入已经超过45亿，其他项目，都是枝节，无关痛痒。下面，就主营项目做一分析:
1、先说成都三岔湖项目。项目位于成都天府新区，濒临四川第二大湖三岔湖，湖光山色非常优异。包括12宗地的面积约54.79公顷，约合821亩。 可开发土地约500亩。在土地属性来看，均为其他普通商品住房用地，各地块的容积率不一，有1.1-1.5的低容积率，亦有2-3的容积率，预示地块未来的产品将有高端别墅、低密洋房，也会有普通住宅。总体说，品质不错。对标附近可比项目，目前二手房的平均售价都在1.5万每平以上，看起来前景非常不错。
中洲早年拿下这些土地，一共花费不到3个亿。要真能落地，建成后出售的最后获利，一定会有小几十亿。问题是该项目也是历史遗留项目，同样问题众多。据说涉及区域规划调整，该项目有被取消的可能。而且，该项目还与当地文旅部门存在某些纠纷。所以，项目前途未卜。前不久已有传言，该项目已被政府收回，但公司很快在董秘问答做了辟谣。不过，强龙斗不过地头蛇，个人认为项目的未来凶多吉少。但公司目前在该项目的总投入也不过五个多亿，最后无论政府收回还是卖给当地房企，赚上三五个亿的辛苦钱，概率还是很大的。亏本的可能性，基本不存在。
2、再说宝安26区项目。该项目历史悠久，系公司的前身深长城在2009年就拿下的旧改项目。项目占地面积10.22万方，目前的规划的是29.33万方的商业。按公司23年年报，“宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是商贸居住综合区的重要组成部分”。公司在该项目上前期投入巨大，目前投资额已经超过45亿。预计总投入将超过百亿，在中洲所有项目中，预计总投入也是最高的，可以说是公司想要重点布局的项目，没有之一。
其实，该项目的准确称呼应该是宝安26区城改项目二期。因为前面已经有有26区项目一期。一期项目建筑面积40万平方米，主要为住宅，当年中洲控股曾经因为有项目一期，在2016年前后赚得盆满钵满。一期的住宅项目，名字叫中洲华庭，现在其二手房的价格还在9万左右，鼎盛的高峰时，其二手房价格曾经达到过15万每平。
宝安26区项目，坐享宝安的黄金位置，是深圳目前城市更新的重点项目。问题是整个项目的二期，规划的就是一个大商业项目。项目投入巨大，预计投资金额超过百亿，目前已投入45亿，还需要投入近60亿，而且，目前坼迁都还没有完毕。企业急，政府更急。最新的信息是，公司已经公告，将继续投入几亿资金，作为项目日常运作与坼迁之用。
就是做为纯粹的商业项目，那样一个黄金位置，花上百亿投入建成，也是值得的。而且参考中洲创意中心，项目真的开建，也应该有不低于10亿的公寓与办公楼可售，可以回收4/50亿的现金流资，甚至有10多亿的利润。关键是按照最新的城市更新政策，项目还有修改规划的可能。修改的方向有两个，一是允许配套30%的住宅，二是进一步提高容积率。如此，就可以进一步改善项目的收益状况。目前看，无论从政府加快旧城改造的心态还是企业投入的积极性上看，确实存在这样的可能性。但新的规划还没出来，具体的收益情况，我们就先不妄加猜测了。
3、其他项目。东莞大岭山项目。公司在该项目上投入也超过10亿，但该地块现在已经很有热度，目前东莞大岭山二手房的房价都在2万多，项目建成后，公司盈利4/5个亿，应该没啥问题。剩下的惠州两个项目，则没有那么乐观。最后能够持平，也就是不错的结局了。所以，三桩土储，按打平测算，先不考虑盈利。
综上所述，中洲控股的土储项目，最终的成败主要取决于宝安26区项目。该项目能够大赚，中洲未来就会更加美好。否则，中洲的房地产开发之路，恐怕在建设完前面提到的那些在建项目后，就会刀枪入库、马放南山。剩下的土储，是否继续开发，意义都不大了。还不如提前考虑公司转型、将土储转让他人了事，来的更加直截了当！
（四）最后的结论！
通过上述三个方面的考察，文人可以得出以下七点基本结论:
第一，公司目前已有的40万方存量商业资产，主要集中在深圳，且多为当地的标志性建筑，目前仅仅按成本计价21亿，确实过分低估了。
第二，截止2024年底，公司目前对在建在售项目累计已经计提50来亿的存货减值损失，确实存在计提过度的嫌疑。其中的部分减值，在后面大概率存在减值冲回、体现为利润的可能。
第三，黄金台项目大售，对公司的整体提振作用，不能低估。该项目不仅可以确保公司未来四年每年有12亿以上、累计50亿的净利润，一跃而成为绩优股，而且，其贡献的超过120亿的现金流，将极大地改善公司的负债状况与财务成本，并支持公司完成目前的全部项目。
第四，公司的土储项目的价值，关键看保安26区项目的推进情况。其他项目，要么前途未卜，要么如食鸡肋。公司应该边走边看，提前布局四年之后可能的转型 。
第五，初步研究，四年后算账，中洲控股累计下的价值资产大概有:四年累积利润60亿（黄金台50亿、其它保守估计10亿）+四年后主体在深圳的存量商业资产约90万平方米（目前40万平、增量50万平。合计账面价值不低于110亿）。其它按归零处理。简单核算，到时候公司的资产账面价值（复权，也就是不除权）怎么也在170亿左右，折合到每股的账面资产残值就在26元以上。如果进一步对账面资产进行价值重估，因为持有的商业资产主要在深圳，存量商业资产保守按2万每平计价，商业资产价值怎么也该在180亿以上，加上四年盈利60亿共计240亿，折合到每股的残值，就怎么也应该不低于36元。相比现在4.80左右的股价，现在的股价确实低估到无脸见人。
第六、负债端考察。目前公司总负债260多亿，其中有41亿是合同负债，也就是权益。总负债不过220亿，有息负债不过为120亿。而且，所有负债背后都有项目土地、以投入现金等资产抵押。项目变现后，现金流回来了，大部分项目公司都自然能够冲平还有余。想不通的的，你随便拿一个在售项目，想想结项后的情况就可以明白:最后都是归还项目本身负债有余，还能为降低总负债做贡献的。
第七、综合起来，最保守地考虑公司的清算现金流变现情况。最后，所有项目清算变现，按目前有息负债的50％考虑剩余负债，需要归还60亿。如此，前面第五条测算的240亿残值减少到180亿，折合到每股的内在价值，高达28元。这是相当保守的了——无可如何，以深圳为主且多为地标性建筑的商业资产，怎么也不止2万每平哦。同时，除黄金台项目外，其他项目产生的利润与减值冲回，测算时都没有特别考虑。但是，股市投资，总是存在风险的——对自己狠一点，总是没错。
第八、文人测算中洲控股四年后清算的最终内在价值为28元。当然，如果你还不满意，依然嫌文人过于乐观，那你还可以再狠一些，继续往下减，一直减到你个人满意为止！
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