贝壳控股：房产交易服务领域的投资明珠

#人形机器人独角兽宣布取得“重大突破”##DeepSeek火爆全球，受益板块有哪些？##比亚迪将发布“天神之眼”智驾系统#

贝壳控股作为国内领先的房产交易和服务平台，凭借其线上线下一体化的创新商业模式、存量房业务的稳健增长、新房业务的强劲竞争力以及新兴业务的广阔发展潜力，展现出显著的投资价值，成为房产交易服务领域备受瞩目的投资明珠。

图1：公司历史发展图

一、领先的线上线下一体化房产交易和服务平台

贝壳控股通过整合线上平台与线下门店资源，构建了强大的房产交易和服务网络。线上，贝壳找房平台凭借其庞大的用户基础和先进的技术应用，为用户提供便捷的房产搜索、浏览和比较服务，同时通过大数据分析和智能推荐算法，精准匹配用户需求与房源信息，提升用户找房效率。线下，贝壳拥有超过4.8万家门店和超过47.6万名经纪人，覆盖全国主要城市，为用户提供专业、贴心的实地看房、交易咨询和手续办理等服务，确保房产交易的顺利进行。这种线上线下一体化的服务模式，不仅提升了用户体验，还增强了贝壳在房产交易服务市场的竞争力，使其能够更好地满足用户多样化的需求，实现业务的持续增长。

图2贝壳平台的商业模式

（一）线上平台的创新与优势

贝壳找房平台自2018年上线以来，迅速成为国内领先的房产信息服务平台。平台通过整合海量的房源信息，提供全面、准确、及时的房产数据，帮助用户快速找到心仪的房源。此外，贝壳找房平台还引入了虚拟现实（VR）看房、在线预约、电子合同等创新技术，极大地提升了用户的找房体验和交易效率。例如，VR看房技术让用户可以身临其境地查看房源的内部情况，无需亲自到现场即可完成初步筛选，大大节省了时间和精力。

（二）线下门店的布局与服务

贝壳在线下的布局同样令人瞩目。截至2024年第三季度，贝壳平台拥有超过4.8万家门店和超过47.6万名经纪人，覆盖全国主要城市。这些门店和经纪人不仅为用户提供专业的房产交易服务，还通过社区化运营，深入了解当地市场和用户需求，提供个性化的服务方案。例如，贝壳的经纪人会定期举办社区活动，与居民建立良好的关系，及时了解他们的房产需求，提供精准的推荐和服务。

图3：ACN 模式下的佣金分配

（三）线上线下一体化的协同效应

贝壳的线上线下一体化模式不仅提升了用户体验，还增强了其在市场中的竞争力。线上平台的流量优势为线下门店带来了更多的潜在客户，而线下门店的专业服务则进一步提升了用户的信任度和满意度，促进了交易的完成。这种协同效应使得贝壳在房产交易服务市场中占据了重要的地位，能够更好地应对市场变化和竞争挑战。

二、存量房业务：政策维稳，龙头形成平台优势

存量房业务是贝壳控股的核心业务之一，也是其盈利的重要来源。近年来，随着房地产市场的不断发展和政策环境的变化，存量房市场呈现出稳定增长的态势。贝壳凭借其在存量房领域的深耕细作，形成了显著的平台优势。

（一）政策环境的稳定与支持

近年来，政府对房地产市场的调控逐渐趋于稳定和精准，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。存量房市场的稳定发展对于满足居民改善性住房需求、优化住房资源配置具有重要意义。政策层面，政府通过调整税收政策、优化贷款条件、放宽限购政策等措施，为存量房市场的交易提供了有力的支持。例如，2024年9月24日，央行发布通知，将商业性个人住房贷款的最低首付款比例统一调整为不低于15%，这一政策的实施极大地刺激了存量房市场的交易需求，为贝壳的存量房业务带来了新的增长机遇。

图4：上海和深圳 2024 年二手房成交套数和面积

（二）贝壳在存量房业务中的平台优势

贝壳在存量房业务中的平台优势主要体现在以下几个方面：

1庞大的用户基础和数据资源：贝壳找房平台拥有庞大的用户基础，积累了大量的用户数据和交易记录。通过大数据分析和智能推荐算法，贝壳能够精准匹配用户需求与房源信息，提升用户找房效率和交易成功率。

2 专业的经纪人团队：贝壳拥有超过47.6万名专业经纪人，他们具备丰富的行业经验和专业知识，能够为用户提供专业的房产交易服务。此外，贝壳还通过定期培训和考核，不断提升经纪人的专业素质和服务水平。

3 完善的服务体系：贝壳在存量房业务中提供了一系列完善的服务，包括房屋评估、贷款咨询、交易过户等。这些服务不仅提升了用户的交易体验，还降低了交易风险，增强了用户对贝壳的信任度和忠诚度。

（三）存量房业务的增长潜力

随着房地产市场的逐渐成熟，存量房市场的交易规模将持续扩大。贝壳作为存量房市场的龙头企业，有望在政策维稳的背景下，充分发挥其平台优势，进一步扩大市场份额，实现存量房业务的持续增长。例如，2024年第三季度，贝壳的存量房交易额同比增长7.74%，显示出其在存量房市场的强劲增长势头。

图5：2019-2024 Q1-3 贝壳存量房业务收入构成

三、新房业务：供需天平转换，强能力提升议价权

新房业务是贝壳控股的另一重要业务板块，近年来呈现出快速增长的态势。随着房地产市场的供需关系发生变化，新房市场的竞争日益激烈，供需天平逐渐向买方倾斜。在这种市场环境下，贝壳凭借其强大的平台影响力和专业服务能力，展现出了显著的强能力，提升了其在新房业务中的议价权。

图6：2019-2024 年 30 大中城市商品房成交面积

（一）新房市场的供需变化

近年来，随着房地产市场的调控政策的持续实施，新房市场的供需关系发生了显著变化。一方面，房地产开发商面临着较大的去库存压力，需要通过降低价格、优化产品等方式吸引购房者。另一方面，购房者在市场中的议价能力逐渐增强，对新房的品质、价格和服务提出了更高的要求。这种供需天平的转换为贝壳的新房业务带来了新的机遇和挑战。

（二）贝壳在新房业务中的强能力

贝壳在新房业务中的强能力主要体现在以下几个方面：

1 强大的平台影响力：贝壳找房平台拥有庞大的用户基础和流量优势，能够为房地产开发商提供有效的营销推广渠道。通过线上线下的全方位推广，贝壳能够快速提升新房项目的知名度和曝光度，吸引更多的潜在购房者。

2 专业的服务能力：贝壳拥有专业的新房销售团队，具备丰富的项目经验和专业知识，能够为购房者提供全面、专业的购房咨询和服务。此外，贝壳还通过与开发商的深度合作，优化购房流程，提升购房体验，增强用户的满意度和忠诚度。

3 高效的议价能力：凭借其在市场中的重要地位和强大的销售能力，贝壳能够与开发商进行有效的议价，争取到更有利的佣金政策和合作条件。例如，2024年第三季度，贝壳的新房业务佣金率提升至3.33%，显示出其在新房业务中的议价能力不断增强。

图7：2019-2023 年贝壳新房业务市占率

（三）新房业务的增长潜力

随着新房市场的供需关系的变化，贝壳的新房业务有望继续保持快速增长。一方面，贝壳通过优化平台服务、提升销售能力，进一步扩大市场份额，实现新房业务的持续增长。另一方面，贝壳积极拓展新房业务的创新模式，如推出新房团购、线上开盘等特色服务，进一步提升用户的购房体验和购房意愿，为新房业务的增长注入新的动力。

四、新兴业务：深耕地产消费链路，厚积而薄发

除了传统的存量房和新房业务，贝壳控股还积极拓展新兴业务领域，深耕地产消费链路，致力于打造全方位的居住服务生态系统。家装家居业务是贝壳新兴业务的重要组成部分，近年来呈现出快速增长的态势。贝壳通过收购和整合优质家装家居资源，打造了一站式的家装家居服务平台，为用户提供从设计、施工到材料采购等全方位的家装家居服务。凭借其在房产交易领域的用户基础和品牌影响力，贝壳的家装家居业务迅速获得了市场的认可和用户的青睐，成为其新的增长点。

（一）家装家居业务的发展

贝壳的家装家居业务自2016年开始布局，通过投资和收购优质家装品牌，逐步构建了一站式的家装家居服务平台。2020年，贝壳成立了被窝整装，正式进军家装家居行业；2022年，贝壳完成对圣都家装的收购，进一步扩大了其在家装家居领域的市场份额。目前，贝壳以圣都家装和被窝整装为两个平台，共同发力家装家居市场。

图8：贝壳家装业务发展历史

（二）家装家居业务的优势

贝壳的家装家居业务具有显著的优势：

1 用户基础和品牌影响力：贝壳在房产交易领域的用户基础和品牌影响力为其家装家居业务的发展提供了有力的支持。用户在完成房产交易后，往往需要进行家装家居服务，贝壳能够通过其平台优势，为用户提供一站式的家装家居解决方案，提升用户满意度和忠诚度。

2 标准化服务体系：贝壳在家装家居业务中推行标准化服务体系，通过制定严格的服务标准和质量控制体系，确保家装家居服务的质量和效果。例如，被窝整装推出的“十心实意”安心服务承诺，从费用、质量、工期、服务等维度，明确家装服务标准，提升用户信任度。

3 规模效应和成本优势：随着家装家居业务的快速发展，贝壳通过规模效应实现了成本的优化和控制。通过集中采购、统一配送等方式，贝壳能够降低家装家居服务的成本，提升盈利能力。

图9：2020-2024Q1-3 东易日盛 vs 贝壳家装业务营业收入和利润

（三）新兴业务的广阔发展潜力

除了家装家居业务，贝壳还积极拓展房屋租赁、金融服务、社区服务等多个领域，致力于打造全方位的居住服务生态系统。房屋租赁业务方面，贝壳推出“省心租”等特色租赁服务，为租客提供便捷、舒适的租赁体验，同时为房东提供专业的房屋托管和运营管理服务，实现租客、房东和平台的多方共赢。金融服务方面，贝壳通过与金融机构合作，为用户提供购房贷款、装修贷款等金融服务，满足用户的多样化需求。社区服务方面，贝壳通过举办社区活动、提供社区服务等方式，增强用户与社区的互动和粘性，提升用户的居住体验和生活幸福感。

图10：贝壳省心租提供的服务

（四）新兴业务的增长潜力

随着房地产市场的逐渐成熟，用户对居住服务的需求日益多样化和个性化。贝壳通过深耕地产消费链路，积极拓展新兴业务领域，打造全方位的居住服务生态系统，不仅能够满足用户在房产交易过程中的多样化需求，还能够为用户提供一站式的居住服务解决方案，提升用户的居住品质和生活幸福感。新兴业务的快速发展为贝壳带来了新的增长机遇，使其在未来的发展中更具竞争力和投资价值。

五、投资价值分析

（一）财务表现

贝壳的财务表现强劲，显示出其良好的盈利能力和增长潜力。2019-2023年，贝壳的营收从460亿元增长至778亿元，复合年增长率约为14%。2024年第三季度，贝壳的收入为623亿元，同比增长8.3%。净利润方面，2023年贝壳实现净利润59亿元，Non-GAAP净利润98亿元，2024年第一季度至第三季度，贝壳的净利润约为35亿元，Non-GAAP净利润约为59亿元。这些数据表明，贝壳在营收和净利润方面均呈现出稳定的增长趋势，显示出其良好的盈利能力和市场竞争力。

（二）市场地位

贝壳在国内房产交易服务市场中占据重要地位，是行业的龙头企业。截至2024年第三季度，贝壳平台拥有超过4.8万家门店和超过47.6万名经纪人，覆盖全国主要城市。在存量房业务中，贝壳的市场份额位列行业第一，2021年其居住领域总交易额达3.85万亿元，市占率9.7%。在新房业务中，贝壳的市场渗透率不断提升，2023年其新房业务市占率达9.74%。这些数据表明，贝壳在房产交易服务市场中具有显著的市场地位和竞争优势，能够更好地应对市场变化和竞争挑战。

（三）增长潜力

贝壳的业务布局广泛，涵盖了存量房、新房、家装家居、房屋租赁等多个领域，具有广阔的增长潜力。存量房业务方面，随着房地产市场的逐渐成熟，存量房市场的交易规模将持续扩大，贝壳作为行业龙头企业，有望进一步扩大市场份额，实现存量房业务的持续增长。新房业务方面，随着新房市场的供需关系的变化，贝壳凭借其强大的平台影响力和专业服务能力，能够更好地满足购房者的需求，提升市场份额，实现新房业务的快速增长。新兴业务方面，贝壳通过深耕地产消费链路，积极拓展家装家居、房屋租赁、金融服务等多个领域，打造全方位的居住服务生态系统，不仅能够满足用户在房产交易过程中的多样化需求，还能够为用户提供一站式的居住服务解决方案，提升用户的居住品质和生活幸福感，为未来的增长提供了新的动力。

（四）风险因素

尽管贝壳具有显著的投资价值，但也面临一些风险因素。例如，房地产市场的波动、政策环境的变化、市场竞争的加剧等，都可能对贝壳的业务发展和盈利能力产生影响。此外，贝壳在新兴业务领域的拓展也面临一定的挑战，需要不断优化服务模式，提升服务质量，以满足用户多样化的需求。因此，投资者在投资贝壳时，需要充分考虑这些风险因素，做好风险评估和管理。

六、结论

贝壳控股作为国内领先的房产交易和服务平台，凭借其线上线下一体化的创新商业模式、存量房业务的稳健增长、新房业务的强劲竞争力以及新兴业务的广阔发展潜力，展现出显著的投资价值。在房地产市场逐渐趋于稳定和成熟的背景下，贝壳有望继续保持其在房产交易服务市场的领先地位，实现业务的持续增长和盈利能力的不断提升，为投资者带来丰厚的回报。

$贝壳-W(HK|02423)$ $贝壳(NYSE|BEKE)$ $比亚迪(SZ002594)$