光线传媒12.2亿收购奥林NEO项目，东方资产、翰同资本成功退出

原创 证券市场周刊 红刊财经

文丨惠凯

公告显示，光曜致新的合伙人是中国东方资产等四大AMC中的两家；北京翰合的股东穿透后为知名地产投资人、翰同资本创始人王倩，以及合众厚生投资的董事长卞大巍。翰同资本2017年后参与投资并操盘了多个大型城市更新项目，包括上海静安NEO大厦、北京奥林NEO等，在业内有一定口碑。此次光线传媒收购奥林NEO大楼，意味着东方资产、翰同资本、合众厚生在奥林NEO项目上成功退出。

财报显示，东方资产近两年面临一定的业绩和资产压力。年报显示，东方资产的总营收从2021年1069亿元下滑到2023年963.8亿元，同期归母净利润从72.4亿元下滑到15.3亿元。东方资产整体负债率较高，近几年资产负债率维持在87%左右。本次出售奥林NEO有助于东方资产进一步改善资产流动性，加快投资收益落袋。今年2月，东方资产公告控股股东变更为中央汇金公司。

公告显示，北京棫霖向大连银行北京分行借款，北京棫霖将其持有的北京奥林NEO大楼的物业抵押给大连银行，且为保障大连银行的资金安全，光曜致新及北京翰合将其持有的北京棫霖99%、1%的股权质押给大连银行。此次光线传媒承债式收购奥林NEO，意味着大连银行的信贷资金将得到保证。

值得一提的是，早在2007年，大连银行曾发起A股IPO，但至今未能如愿。Wind显示，大连银行2020年以来业绩有所下滑，归母净利润从2020年度10亿元下滑到2023年6.1亿元。截至2024年9月末，大连银行的最新净息差为0.8%、不良贷款率为2.63%。

公告显示，奥林NEO的建筑面积28504平米，每层5000平米的超大空间，区位和条件优越，所在的北京市亚奥板块办公楼报价区间为4.5万元/平米-6万元/平米，本次交易价格是在参考市场价格的基础上友好协商确定的。

在安居客官网上，华仕兄弟（北京）房地产经纪公司旗下的房产经纪人马女士今年2月发布了一则“亚奥商圈核心位置奥林NEO整栋出售”的写字楼待售信息，显示奥林NEO的业主正寻求出售该办公楼，售价12亿元，与最终公告的12.2亿元的价格区别不大。

值得一提的是，据安居客的待售信息介绍，奥林NEO的单价是4.14万元/平米，相比光线传媒公告的附近同档次办公楼4.5万元/平米-6万元/平米的报价低了8%-30%。

近几年，北京地区办公楼市场的估值和出租率都面临一定的下行压力。根据房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行数据，北京写字楼市场截至2024年9月末的空置率为18.2%，同比上升了1.2个百分点；另一家知名地产经纪和数据公司CBRE世邦魏理仕发布的《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》显示，截至2024年末，北京办公楼市场的整体空置率为21%。房产经纪人马女士发布于安居客网站的奥林NEO介绍信息也显示，奥林NEO的使用率是80%。