$光明地产(SH600708)$   

截至2025年3月，政府收购存量土地和存量房的政策已在全国范围内启动，并进入实质性推进阶段。以下是具体情况的分析：

### 一、存量房收储进展

1. **政策框架与地方行动**  

   自2024年5月中央提出“收购存量商品房用于保障性住房”以来，全国已有超过60个城市表态支持，32个城市发布实施细则，14个城市开展具体项目，累计收购房源约15.6万套。例如，重庆、苏州、武汉等城市成为收储先锋，郑州通过城发集团累计收购81个项目、10.6万套房源，部分已转化为保障性租赁住房。

2. **金融支持与资金使用**  

   央行设立的3000亿元保障性住房再贷款为收购提供资金支持。截至2024年9月，已使用额度162亿元，覆盖685套保障房项目。2024年底政策优化后，央行资金支持比例从60%提升至100%，进一步加速项目落地。此外，2025年新增专项债额度中，地方政府可统筹用于收购存量商品房和土地储备，预计资金支持力度将进一步增强。

3. **地方典型案例**  

   - **郑州**：截至2025年，已收购10.6万套房源，部分改造为人才公寓和保障房，成为全国收储标杆。  

   - **广州**：2024年11月启动全市范围的存量商品房征集，计划用于保障性住房，并探索市场化运作模式。  

   - **辽宁、山东**：2025年计划通过收购新增数万套保障性住房，并优化供需匹配。

### 二、存量土地收储推进

1. **专项债重启与规模预测**  

   2024年11月自然资源部明确允许专项债用于收回闲置土地后，广东、湖南、浙江等多地启动土地收储。例如，广东省8个城市已收储44宗土地，总金额159.5亿元，用途包括住宅和商业用地。机构预测，2025年全国土地收储专项债规模或达1万亿元，可拉动1亿—2亿平方米土地收储。

2. **收储主体与价格机制**  

   当前收储以国企和城投企业为主，因其土地权属清晰。收储价格普遍参考市场评估价或企业拿地成本的较低值，部分地块存在“打折”现象（如珠海某地块收储价为原价的75%）。政策允许地方政府在价格、用途上灵活调整，以提高土地利用率。

3. **政策目标与挑战**  

   收储旨在优化土地资源配置、缓解房企资金压力并推动保交楼。但实际推进中面临价格分歧（如开发商期望回笼资金与政府“保本微利”的矛盾）、房源匹配门槛高（如面积限制）等问题，导致整体进展偏慢。

### 三、政策效果与未来展望

1. **阶段性成效**  

   部分城市通过收储有效去化了库存（如郑州、重庆），并增加了保障房供给。同时，专项债支持的土地收储帮助房企缓解债务压力，促进保交楼工作。

2. **后续政策重点**  

   - **扩大资金覆盖**：优化再贷款使用效率，推动更多项目纳入“白名单”融资支持。  

   - **市场化机制**：鼓励地方通过“以需定购”动态匹配房源需求，避免资源浪费。  

   - **平衡多方利益**：协调政府、房企和金融机构的价格分歧，探索规划调整等灵活措施。

### 结论

政府收购存量土地和存量房的政策已全面启动，并在多地取得实质性进展。尽管面临资金使用效率、价格机制等挑战，但通过专项债、再贷款等工具的支持，叠加地方灵活施策，2025年收储规模有望进一步扩大，成为推动房地产市场止跌回稳的关键举措。