$恒大物业(HK|06666)$   基于2024年业绩预告的恒大物业基本面分析与预测（AI）

业务基础稳定：恒大物业在物业管理市场中具有一定的规模和市场地位，2024 年综合收入约为 126.5 亿元至 128.5 亿元，仍有一定的营收基础，且新增合约面积有较大比例来自第三方，非关联方贡献收入占比高。（聚焦有质量的规模扩张，主动退出经营不佳的项目，同时加大成本管控，提升运营效率）。

潜在股权变动机遇：大股东清盘后，控股权可能被债权人小组持有，债权人有资金实力且风险偏好高；也有可能被国企物企收购控股权，国企物企通常有较高的市盈率，可能会给公司带来新的资源和发展机遇。

独立发展有进展：2024 年上半年新增合约面积中 93.3% 来自第三方，非关联方贡献收入占比约 98.9%，表明恒大物业在摆脱对母公司的依赖方面取得了一定进展。业务独立性的增强有利于其独立运营和发展，减少因关联方问题带来的风险。若新的控股股东或债权人小组能有效管理和支持，恒大物业有望实现独立发展。

资金状况改善：2024 年预期未经审核的货币资金较上一年末增加约 9 亿元，未经审核净资产也有所增加，财务状况有改善的趋势。

若恒大物业能维持正常经营且摆脱中国恒大清盘的负面影响，参照在港上市物业股的情况，对其未来合理估值及市值进行分析，结论如下（AI）：

在港股内房股与物业股市场情绪好转的假设下，恒大物业理论上的估值及市值可能达到 280 亿至 500 亿港元（乐观情景），但需以行业整体复苏、公司债务问题妥善解决为前提。当前合理估值或在 150 亿至 200 亿港元 区间，建议结合市场情绪变化动态调整。

一、当前市场情绪与估值基础当前市盈率（TTM）：约 6.13 倍（截至 2025 年 3 月 10 日），显著低于行业平均水平（2024 年三季度港股物业股平均市盈率 14 倍）。

财务数据：2024 年预计净利润 9.8 亿至 11.2 亿元，营收 126.5 亿至 128.5 亿元，现金流改善。

业务独立性：第三方收入占比 98.9%，新增合约面积 93.3% 来自外部，独立运营能力增强。

二、头部企业市值对标

港股头部物企如华润万象生活、碧桂园服务，若恒大物业恢复至行业中等偏上水平，市值或接近 200 亿至 300 亿港元。

三、理论估值及市值测算乐观情景

市盈率倍数：参考行业历史高位 25 倍（如 2021 年部分物企）。

净利润假设：若 2024 年净利润取上限 11.2 亿元，市值约为 280 亿港元。

极端情况下（如行业全面复苏 等），市值或冲击 500 亿港元（需结合重大利好事件）。

中性情景（行业平均修复）

市盈率倍数：15 倍（介于当前与历史平均之间）。

市值范围：147 亿至 168 亿港元。

$恒大物业(06666)$