——深度布局科技与金融赛道，多元资产价值亟待释放
### **核心逻辑：转型成效显著，资产价值重估空间显著**
衢州发展（原新湖中宝）自2024年引入衢州国资控股后，战略重心从传统地产向金融科技、人工智能、半导体等硬科技领域加速转型。公司依托国资资源禀赋，构建“金融+科技”双轮驱动模式，参控股资产覆盖券商、银行、区块链、机器人、半导体等多个高成长赛道，部分资产已进入上市通道，潜在价值释放空间巨大。
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### **一、转型路径：从地产到科技金融的华丽转身**
1. **地产业务：优质储备支撑现金流，轻资产模式助力转型**
公司地产业务聚焦长三角核心区域，土地储备超3000万平方米，低成本土地为现金流提供保障。近年来加速存量项目开发（如上海新湖明珠城、青蓝国际），并通过合作开发、资产转让等轻资产模式逐步收缩地产规模，2024年地产业务收入占比已降至40%以下。
2. **金融布局：全牌照生态构建，投行化转型显成效**
公司参控股中信银行（持股4.74%）、湘财证券（衢州发展直接持有湘财证券16.59%的股份（约5.08亿股），为第二大股东，控股子公司新湖控股（持股48%）间接持有湘财证券24.13%的股份，直接+间接持股合计约40.72%（16.59%+24.13%））、新湖期货（拟IPO）、阳光保险等金融机构，形成“银行+券商+保险+期货”全牌照布局。其中，湘财证券2024年与大智慧完成合并，证券业务与金融科技协同效应显著，估值提升空间打开。
3. **科技投资：前瞻布局硬科技，多领域孵化上市标的**
公司通过产业基金（如杭州云栖创投）及直投方式，覆盖人工智能、半导体、新能源等赛道：
• **云深处科技**：国内四足机器人龙头，衢州发展持股7.11%，产品应用于物流、安防等领域，技术对标波士顿动力，预计2026年科创板上市。
• **趣链科技**：区块链行业领军者，持股49%，已服务金融、政务等超百家机构，估值超百亿，上市预期明确。
• **DeepSeek（深度求索）**：AI大模型独角兽，2024年B轮融资后估值30亿美元，衢州发展连续两轮跟投，2025年与公司签署战略合作协议。
• **富加镓业**：宽禁带半导体材料企业，获国际专利12项，产品用于功率器件及光电探测，技术壁垒高。
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### **二、价值重估：隐形资产丰厚，估值体系亟待切换**
1. **金融资产：被低估的“现金奶牛”**
公司持有中信银行23.2亿股（市值约300亿元）、湘财证券30.5亿元股权、新湖期货（估值约50亿元）等，仅金融股权价值已超400亿元，远超当前市值。
2. **科技资产：未来增长引擎**
参投的云深处、趣链、富加镓业等科技企业若上市，按持股比例测算可贡献超百亿市值增量。
3. **地产业务：提供安全边际**
长三角核心区域地产储备NAV约200亿元，提供估值底。
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### **三、风险提示**
1. 科技企业上市进度不及预期；
2. 金融监管政策变化；
3. 地产行业复苏力度不足。
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### **投资建议：目标价12-15元，上行空间50%以上**
综合分部估值法：
• 金融股权价值：400亿
• 科技股权价值：150亿元（保守按2倍PS）
• 地产业务价值：200亿元
合计合理估值841.6亿元，对应股价9.87元（现价3.25元）。考虑科技资产溢价，2025年目标价12-15元。 $衢州发展(SH600208)$ $湘财股份(SH600095)$ $大智慧(SH601519)$
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**相关资料来源：**
• 1：衢州发展600208的前世今生（2025年3月）
• 2：衢州发展——参股券商+地产+投资人工智能（2024年9月）
• 3：转型中的新湖中宝，“地产质优+数智投资”双轮驱动（2023年2月）
• 4：衢州发展已转型为地产创投国企（2024年9月）
• 5：衢州资本市场培育观察（2023年2月）
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