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新世界发展2025财年中期业绩会：7项减债措施推进，未进行或讨论整体债务重组；永续债实际到期在6月，考虑3至6月期间赎回

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DMI News了解到，2月28日晚间，新世界发展举行了2025财政年度中期业绩发布会。新世界发展新董事兼行政总裁黄少媚女士、新世界发展执行董事薛南海先生、新世界发展执行董事兼首席财务总监刘富强先生、新世界中国运营总裁陈耀豪先生等公司管理层出席。发言人首先介绍了新世界发展的7项减债计划：1.积极出售发展项目：香港北角的STATE PAVILIA皇都、柏蔚森等项目已开售。接下来，公司将尽快推出黄竹坑港岛南岸第五期、九龙城衙前等项目，合共超过1800个单位。内地方面，将继续推售多个位于一线城市核心地段的项目，包括广州的凯旋新世界、广州的新世界天府、杭州新世界艺术中心等。同时，广深城市更新项目将加快开发，推动资金回笼。2.继续出售非核心资产和业务套现：公司目标在2025财年达成260亿港元。目前公司有多个项目在洽谈当中，尚未完成落实。3.释放集团现有的农地价值：新世界在北部都会区拥有约1,400万平方尺的农地面积。已规划的项目总共可以提供约1,200万平方尺的可建楼面面积，其中晚中期项目提供900万平方尺，长期项目提供额外300万平方尺。公司希望通过农地储备，加快农地转换，有效降低土地平均成本和资本支出。4.提高租务回报，增加经常性收益：香港和内地的商业项目表现良好，特别是集团旗下的写字楼维持良好的租务水平。5.精简成本，大刀阔斧的减少资本支出和营运支出。6.暂停派息，保留现金。7.继续与各大银行商讨融资安排，并利用当前的减息周期降低利息支出。目前，新世界发展在减债方面已有初步进展。首先，公司的现金流有所改善。其次，整体债务持续减少。截至2024年12月底，公司总债务降至1,465亿港元，比2024年6月减少了51亿港元。短期债务为322亿港元，比2024年6月减少了94亿港元，比2023年12月的总债务减少了114亿港元。在销售方面，香港北角王都的销售成绩创下历史新高，内地销售上半年已完成全年预定目标的70%以上。从2025年上半财年财务表现来看，公司核心经营溢利为44亿港元，同比下降18%。投资物业方面，若剔除已出售资产的影响，投资物业收入增长约7%。亏损情况中，25上半财年股东应占亏损为66亿港元，主要由于一次性亏损，包括16亿港元的投资物业公允价值变动、34亿港元的开发物业减值，以及10亿港元的非核心业务和资产组合出售亏损。支出方面，G&A支出为18亿港元，同比下降9%；资本支出为49亿港元，同比大幅下降35%。公司已将2025财年的CAPX指引下调至不超过130亿港元，继续严格控制资本支出。发言人多次强调公司对现金流的重视。2025年上半财年，公司的营运净现金流和非核心资产出售收入合计约96亿，基本覆盖了资本支出49亿、净利息支出39亿和永续债票息9亿。公司2025上半年财年现金减少了61亿港元，主要用于偿还债务。债务管理方面，公司在8月发行了31亿港元等值的美元债，并回购了12亿港元的公司债和永续债。在银行贷款方面，公司净还款达到78亿港元。净债务从2024年6月的1,237亿港元微增9亿港元至1,246亿港元。若没有回购9亿港元的永续债，净债务将基本持平。受惠于美国和香港的减息，平均利率由2024年上半年的4.9%下降至2025年上半年的4.7%。净负债率方面，2025年上半年，净负债率上升了2.5%，至57.5%。如果排除一次性财务处理和外汇影响，净负债率约为55.4%，接近持平。此外，公司决定不再单独披露非核心资产销售的进展，将与合约销售合并披露。2025上半财年，公司香港应占合约销售为52亿港元，已完成2025财年目标的47%。如果算上1月至2月皇都以及其他楼盘的合约销售，公司在香港的应占合约销售为79亿港元，占全年财年目标的72%。在内地业务方面，2025年上半年，集团内地合约销售达75亿人民币。根据市场走势，公司将全年目标从110亿人民币上调至140亿人民币。非核心资产出售方面，新世界中国上半年已完成北京金井写字楼、宁波新世界写字楼、广州、岭南、沈阳等地的商铺出售。下半年公司将继续加速非核心资产的销售，推动资金回笼。下个月，新世界发展将启动四个香港物业发展项目，包括与招商河口合作的北部都会区项目、九龙塘玫瑰街、佐敦广东道和尖沙咀项目。后三项为社区重建项目，预计将在2026至2027年间开售。

Q&A

1.业务中心是否会转移向内地？答：中港两地项目有序推进，两地发展不变。2.公司是否会做债务重组？答：公司没有进行或讨论任何整体债务重组。公司一直在积极管理财务，降低负债，遵守现有的债务义务。3.此前报道指出，集团和多家银行商讨为今年和明年到期的债项进行超大额再融资，包括提供25项和13项总额达191亿美元的抵押品，什么时候会完成？第一次的大额再融资操作，对于公司整体的减债计划有什么策略性的影响？答：一直以来我们与不同银行商讨再融资安排，感谢银行继续大力支持新世界。我们当前的首要任务是降低总负债并改善现金流，我们会全面遵守所有的披露要求，并及时向投资者提供适当资料。4.K11 ART MALL的交易何时完成？答：集团常接到潜在买家对资产的询价，表明我们的资产在市场上具吸引力。目前，我们尚未签订任何有约束力的协议。ART MALL或其他商厦需达到合适价格和条件才能出售。5.集团现金仅219亿港元，若集团与银行的600亿再融资计划无法达成，集团如何偿还322亿短期债务？答：集团在积极管理财务和债务，控制融资成本。2025年上半年，公司的营运现金流有明显改善，营运净现金流已经接近足够支付资本支出、净利息支出和永续债票息。许多项目的现金流将在下半年体现，加快现金回流的速度。我们对现金流有信心。6.公司下个月有一支永续债到期赎回，公司是否会将其赎回？答：公司在处理债务和永续债时会做多方面的考虑。需要澄清的是，3月中旬是我们可以发出赎回通知的最早时间，而永续债实际到期时间为6月。我们可以在3月至6月期间赎回永续债，而不会增加公司成本。

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