【国联民生地产】
美国二手房销量低位震荡，价格刚性上涨
2024年二手房销量约406万套，同比下降0.9%，远低于2021年水平(613万套)，新房销量约69万套，同比增长3.1%，相当于2019年的水平。二手房库存虽回升至115万套，同比增长16.2%，但平均可售月数仅为3.7个月，供给仍显不足(历史均值约5个月)。二手房价格中位数上涨至40.5万美元，同比增长4.5%，而新房市场供给相对充足，价格中位数同比下降1.6%。
住房供需结构紧张，高利率抑制需求释放
2024年美国二手房市场的滞胀格局，主要受以下几方面因素影响：
1)从宏观来看，房价上涨有支撑。美国的经济仍保持较高增长，2024年美国的名义GDP同比增长约5.0%，疫情前约为4%。就业市场稳定，全年失业率维持在4%左右(2015-2019年平均失业率为4.4%);
2)从利率来看，2024年美国30年期房贷利率维持在6.1%-7.2%区间，2021年低位时在2.7%-3.2%之间，利率锁定效应下，房屋的成交量保持低位;
3)从供需结构来看，尽管24年美国二手房市场供给量有所回升，但仍低于历史平均水平。房价持续上涨，叠加利率处于高位，需求受到抑制。买家和卖家之间的博弈加剧，成交周期延长，二手房市场处于量低价升的状态。
行业前瞻：我们预计，2025年美国房地产市场预计将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势。主要推动因素包括：
1)利率下行预期。美联储可能在2025年逐步降息，降低购房融资成本，有助于改善购房需求，促进房价上涨;
2)供给仍处于低位。目前市场对美国降息仍有分歧，即使美国不降息，考虑到2024年二手房挂牌量有所回升，但绝对值仍处于低位水平，房价或延续上涨;3)需求或得到一定释放。高利率环境下住房需求积累充分，2025年或逐步释放，但考虑到美国经济增速放缓、通胀回落、居民购房能力稍显不足等因素，房价涨幅或小于2024年。
风险提示：利率风险;经济下行风险;地缘政治及金融市场波动;人口迁徙与城市分化风险。
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注：仅供参考！投资有风险、须谨慎！
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