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政策支持力度空前

2024年房地产融资政策进一步宽松，尤其是去年下半年以来，政策端通过“白名单”机制、银团贷款、债券融资工具等组合拳，为房企注入流动性。

在1月份金融监管总局召开的2025年监管工作会议指出，2024年房地产融资协调机制落地见效，“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。

去年10月，央行推出专项再贷款支持政策性银行收购存量土地，地方政府通过专项债回收闲置土地；11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。

3月19日，自然资源部、财政部联合再发布通知，从发债要求、资金使用主体、完善专项债申报审核流程等方面，明确运用地方政府专项债券支持土地储备有关细则，更好发挥专项债券稳经济、促发展的积极作用。

通过专项债收储，地方政府可直接回收企业无力开发的闲置地块，既可以改善房企流动性压力，帮助“困难”房企；同时，也可以短期内减少土地供给量，从源头上降低库存，有利于促进市场止跌回稳。

不过，政策支持虽帮助房企赢得时间窗口，但债务重组后这些房企能否真正“上岸”，仍面临多重挑战。

比如在境外债重组进程中，优先级债权人（如银行、信托）与普通债券持有人诉求差异显著。再如资产处置与再融资的难题，出险房企的核心资产多已被质押或查封，处置周期较长、折价率高。还有就是，房地产行业尚未走出弱周期，市场下行压力依然存在。

此外，从到期债务规模来看，2025年仍然是房企的偿债大年。

克而瑞统计数据显示，2025年房企债务到期规模达到5257亿元；其中三季度将是偿债高峰，到期规模达1574亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

2024年房企债券到期规模达4828亿，而发行规模仅有2158亿，房企无法通过“借新还旧”覆盖到期债务。而由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大。

东吴证券研究指出，2025年或迎来房企的债务重组高峰，部分房企有望通过债务重组度过短期现金流危机。

而在短期现金流压力得以缓解后，中长期房地产公司仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长，而具备优质商业资产以及多元化布局的房地产公司，有望率先通过其多元化策略及资产运营能力实现经营修复，并借助REITs重启融资通道。