中国金茂：2025年推货1800亿，充满信心!

涛哥杂谈

2025年03月30日 11:09
上海

3月25日，中国金茂发布2024年全年业绩。

数据显示，年内公司实现收入590.53亿，所有者应占溢利约10.65亿，较2023年同期亏损，同比增长115%。

在同行普遍亏损的大环境下，中国金茂的业绩却逆势飘红，实现扭亏为盈，这一份成绩单，无疑为市场复苏提供了积极信号。

业绩会上，中国金茂董事长陶天海提到，针对目前的市场局面，中国金茂在2025年及以后，要做优增量、盘活存量、打造第二曲线，助力公司实现长远的高质量发展，同时全面的推动组织能力的创新升级。

“今后金茂不仅要做特长生，还要去做优等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮点。”

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开发业务，盘活存量做优增量

中国金茂管理层表示，今年公司推动了一个主题年，叫“六力三比”，聚焦全面焕新升级的组织能力。

2024年，中国金茂定义为“产品升级”主题年，发布“金玉满堂”全新产品线，截至年底已在12大核心城市落位了18个项目——

9座金茂府3.0、3个璞系、两个满系、3个棠系项目开盘销售，均取得市场热烈反响。

得益于长期的产品主义构建，过去一年，中国金茂业绩得到了一定提振。

2024年，实现营业收入590.53亿元，所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%，销售毛利率为15%，增长3个百分点。

在中国金茂的各项业务当中，城市运营与开发业务仍旧是业绩贡献的主力，年内实现收入493.02亿元，占总收入的比例达到82%。

针对开发业务，金茂管理层在业绩会上多次提到，要“盘活存量、做优增量”。

盘活存量方面，早在去年6月，中国金茂制定了一个“奋进计划”，提出用三年时间来解决80%的存量问题，加快存量去化。

做优增量，则是通过投资创标、运营创标和产品创标，通过增量来带动存量问题的解决。

最明显的是，去年四季度以来，中国金茂加大了投资拓展力度，且投拓方面更加精准聚焦。

金茂2024年获取的土地，一线、二线城市货值占比达99%；而去年至今年2月，公司近七成投资位于北京上海。

中国金茂高级副总裁张辉提到，中国金茂在土地投拓方面坚持双聚焦战略，聚焦核心城市、核心地段，坚持利润优先战略导向，选择更适合金茂的地块。

“已经开盘的项目，各项财务指标都超过可研的预期。对2024年即拿即开的项目，内部有一个评价指标叫投资精准度，即拿即开的项目内部评价精准度都超过了100%-130%。”他表示。

得益于存量的盘活与增量的支撑，2024年公司累计取得签约销售金额982.55亿元，累计签约销售建筑面积约581.84万平方米。

在全年的销售金额当中，68%的销售额来自华北和华东区域，90%来自一二线城市。

2024年累计回款970亿元，回款率达到99%。此外，其住宅公寓产品的平均签约单价达到2.2万元/平方米。

对于接下来的市场走势以及金茂的销售策略，陶天海表示，2025年总体的市场会呈现基本筑底、分化加剧的格局，预计总的成交量可能还会略有下滑。

不过，他强调：“中国金茂2025年总的推货预计是1800亿元，预期销售规模会保持在千亿，排名会稳中有升，应该说是充满信心的。”

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第二曲线，核心资产做优做强

针对商业、酒店和物业板块等非开发板块，中国金茂表示：

要加速发展第二曲线，提升板块的盈利能力，真正助力企业实现长远的高质量发展。

陶天海表示，去年在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务能力培养方面花了很多力气，一方面，该公司出售部分非核心资产，另一方面，持有的核心资产进一步做优做强。

写字楼运营方面，北京凯晨世贸中心实现出租率96.8%，西城金茂中心的出租率为94%，上海金茂大厦为83.5%，南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率则提升21.2个百分点至86%，整体出租表现稳中有进。

零售商业运营方面，“华夏金茂商业REIT”作为首批商业公募REITs在2024年3月12日上市，根据第四季度报告，该基金实现了2323.34万元的收入，EBITDA为1257.22万元，这一表现超出了市场的预期。

除此之外，中国金茂旗下在营项目包括南京金茂览秀城、青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城等项目，这些资产均有望成为“华夏金茂商业REIT”后续的扩募资产。

在消费及旅游板块全面复苏的情况下，中国金茂的酒店表现延续韧性，全年实现收入16.99亿元。

上市平台金茂服务也保持稳定增长，实现总收入约29.66亿元，同比增加9.7%。总在管建筑面积约为1亿平方米，同比增加约19.8%。

整体来看，中国金茂590.53亿元的全年收入当中，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他分别贡献3%、3%、5%、7%的收入。

“通过发展第二曲线，公司持有业务将控制毛利水平在70%以上，轻资产(毛利率)30%左右，随着第二曲线的收入占比提升，公司整体的毛利水平将持续的改善。”

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压降负债，融资空间非常充足

2024年，中国金茂保持了“三道红线”全绿档，内外债务结构持续优化。

乔晓洁表示，公司近年坚持“降短期、升长期，降境外、升境内”的债务管理思路，2024年整体负债压降了近50亿元。

从年报披露的数据来看，于2024年12月31日，中国金茂的计息银行贷款和其他借款为人民币1228.01亿元，较2023年下降4%。

报告期末的净债务为879.45亿元，亦较2023年同期减少1.78%，净负债于调整后资本比率为67%，较上年同期减少6个百分点。

而报告期末，该公司现金和现金等价物人民币308.05亿元。

乔晓洁还表示，公司新增融资成本为3.39%，较2023年的4.4%也出现了大幅的下降，境内新增融资平均成本仅2.87%。

她提到，根据目前整体的资金排布，包括考虑200亿元权益土地款投资，公司的现金流还是非常健康的。

截至2024年末，公司未动用银行授信还有700多亿元，融资空间非常充足。