一、亏损暴雷：历史首次巨亏的深层原因
地产结算“高成本、低售价”的双杀
毛利率崩塌：2024年房地产开发业务毛利率仅6.8%，较2023年暴跌13.5个百分点。主因是2022年前高价拿地项目进入结算期，但市场低迷导致售价不及成本，形成“割肉”局面。
存货跌价计提21亿，信用减值21亿：项目去化困难、合作方暴雷导致资产质量恶化，合计计提42亿减值（用户提到的350亿可能包含其他应收款减值，但财报未明确细分）。
非主业拖累：财务投资（如普洛斯）亏损、大宗资产折价甩卖（如深圳湾超级总部地块）进一步扩大亏损。
行业寒冬的缩影
2024年销售额2460.2亿元，同比降34.6%；2025年前两月销售额再降36.6%，回款能力持续恶化。
全行业需求疲软，房价下跌预期未扭转，房企普遍陷入“以价换量难持续”的困境。
二、流动性危机：现金与债务的生死赛跑
短期偿债压力：截至2024年末，现金840亿，短期负债1583亿，缺口达743亿。即便国资输血70亿，仍难覆盖到期债务。
债务结构恶化：净负债率飙升至80.6%，总负债率73.66%，融资成本上升至3.54%，财务杠杆失控。
拿地停滞：2024年新增土储仅300万平米，不足高峰期的1/5，未来可售资源萎缩，造血能力衰竭。
三、自救三板斧：国资输血与断臂求生
国资“兜底式”支持
深铁集团提供70亿股东借款，并协助发行REITs、受让资产收益权，广东省、深圳市政府协调金融机构稳定融资。
79个项目入围“白名单”，释放预售监管资金保交付，一季度公开债已兑付。
资产甩卖回血
2024年处置54个项目，回收现金259亿；盘活存量资产超百亿，但折价交易加剧亏损。
业务聚焦与转型
物业服务（万物云）：营收364亿（+8.9%），但毛利率仅15%，利润贡献有限。
长租公寓（泊寓）：规模行业第一（26万间），纳保量超12万间，但营收仅37亿，难以扛鼎。
四、万科还能“活下去”吗？
短期风险：债务兑付与销售回暖
2025年需偿还1583亿短债，依赖资产处置与销售回款，但市场低迷下难度极大。
若下半年销售无改善，恐引发评级下调、股权质押爆仓等连锁反应。
长期隐忧：转型阵痛与行业天花板
物业、长租等新业务增速慢、利润薄，难以替代开发主业。
房地产“高杠杆模式”终结，但万科尚未找到新增长引擎。
估值修复的博弈
当前市净率仅0.37倍，市值较高点蒸发超70%，若行业触底或政策超预期，或迎反弹。
但需警惕“估值陷阱”：若流动性危机未解，股价或进一步承压。
五、投资策略：观望还是抄底？
短期投资者：建议观望，紧盯销售数据与债务兑付进展。若下半年无改善，风险或二次爆发。
长期投资者：可小仓位博弈政策反转，但需承受高波动。关注三大信号：
房地产销售同比转正；
国资持续输血力度；
非开发业务利润占比突破20%。
黎明前的至暗时刻？
$万科A(SZ000002)$ 的500亿巨亏是房地产行业深度调整的缩影：旧模式已死，新模式未立。尽管国资入场缓解了短期流动性危机，但若销售端无法企稳，仅靠“输血”难解根本矛盾。股民需清醒认知：
风险大于机会：高负债、低周转、转型慢的三重压力下，万科短期难言反转；
政策博弈窗口：若“稳楼市”政策加码（如一线城市全面松绑），或带来阶段性反弹，但长期仍需行业基本面修复。
万科能否涅槃？答案或许在下一轮地产周期，但活下去，已是当下唯一命题。#【悬赏】2024年报季！穿越周期迷雾，解码投资真章##社区牛人计划#@股吧话题
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