$华夏深国际REIT(SZ180302)$ $南方顺丰物流REIT(SZ180305)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.41%，指数成交金额为3.71亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.43亿元，市场平均换手率为0.6472%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是湖北科投REIT。今日大宗交易成交总金额为6884.56万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300、基金指数、债券指数和转债指数。市场成交总金额持续增加。其中涨幅最大的是深国际REIT（涨幅3.13%），跌幅最大的是明阳新能源REIT（跌幅-0.56%），且回撤比例最大的是深国际REIT（最大回撤5.73%）。从深国际REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后价格就开始缓慢攀升，过程中成交量也有放大，大概在10点30分之后，该REIT价格呈现横盘整理状态，一直持续到13点40分左右。之后其价格出现阶段性上涨，并在14点14分达到今日最大涨幅5.59%，随后迎来一波抛售潮，将其价格砸下来，过程中成交量明显放大，最终该REIT以全天上涨3.13%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.018元。
今日市场跌幅最大的是明阳新能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有49只公募REITs产品上涨，有16只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.290%（即顺丰物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.600%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月16日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅增加，市场交易情绪有所升温。今日公募REITs市场中六个板块上涨，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为1.061%，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.137%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所回升。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后的1小时内，REITs指数基本都处于小幅下跌状态。大概在10点40分时，公募REITs指数迎来较大买盘，导致该指数开启单边上涨行情，但在上午交易时段内，REITs指数的成交量相较昨日整体较小。下午开盘之后，公募REITs指数成交量明显放大，多空双方的交易也相当积极，且指数整体还是处于上涨状态，最终公募REITs指数以上涨0.41%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场小幅下跌和国债收益率小幅上升的情况下，公募REITs指数以放量上涨收盘，市场全天的做多情绪较为明显。一般情况下与国债收益率成负相关关系的保租房板块，今日也上涨0.820%，成交量环比也有所增加，或表明保租房板块的投资者目前抛售意愿有所增强。而今日大幅放量上涨的仓储物流板块，主要是前期涨幅较少的仓储物流REITs产品迎来了补涨所致。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加了54.50%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.416%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月16日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月16日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月16日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月16日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月16日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月16日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
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