这支股票股价或需21倍以上涨幅匹配同类估值

一、引言

       在资本市场中，股票价格与公司内在价值的背离现象并不罕见。东沣B5（三板代码420085）作为首只面值退市的纯B股，其当前股价与公司实际资产价值存在显著偏离。东沣科技集团股份有限公司（原深交所B股代码200160）于2000年在深交所B股上市，2020年因连续20个交易日收盘价低于1元面值退市，2021年6月转入全国股转公司两网及退市公司板块挂牌交易（三板代码420085）。通过综合财务报表、行业现状、市场环境及历史公告等信息深入剖析发现，东沣B5的核心资产（如东莞松山湖科技园）市场价值远超账面记录。截至2025年6月25日，东沣B5三板股价仅0.012美元，与近年退市的武锅B3（0.036美元）、神州城B3（0.012美元）、上普B5（0.254美元）相比，其股价若要达到相近估值水平，或需上涨21倍甚至数十倍才能实现价值匹配。本报告旨在揭示东沣B5的价值低估逻辑，并探讨其未来修复可能性及风险。

二、公司概况：从地产开发商到退市转型企业

       东沣科技集团股份有限公司成立于1999年11月，2000年9月在深交所B股上市（代码200160），主营业务为房地产开发及物业服务。2020年因连续20个交易日收盘价低于1元面值，成为首只纯B股面值退市企业；2021年6月转入全国股转公司两网及退市公司板块挂牌交易（三板市场代码420085）。

       公司当前核心资产为东莞松山湖东沣科技园（建筑面积超14万㎡），该园区定位科技创新高地，出租率长期保持90%以上，是支撑其资产价值的关键载体。

三、财务数据分析：账面亏损但资产质量优异

（一）历史业绩表现：波动剧烈，近年亏损收窄

• 2024年：营业收入7622.17万元（同比+2.64%），净亏损1792.31万元（同比扩大120.23%），主因商铺低价销售（账面亏损）及固定资产减值合计-1680万元。
• 2019-2023年：净利润（扣非）持续为负，2019年亏损6921万元，2022年亏损5700.88万元（同比扩大214.7%），2023年亏损收窄至813.83万元（同比-85.72%）。

（二）当前资产质量：核心资产大幅增值，实际净资产远高于账面

       东沣科技园是公司最核心的资产，该园区位于东莞松山湖科创高地，建筑面积超14万平方米，定位高端电子、人工智能及新材料产业，出租率长期稳定在90%以上。经评估，该园区建筑物当前市场价值约为7.6亿元，较账面价值（2.21亿元）增值5.39亿元，增值幅度达244%。

       从整体财务数据看，公司总资产账面值为4.14亿元，负债总额2.95亿元，资产负债率70.45%；账面净资产1.29亿元，每股净资产0.18元（按总股本6.29亿股计算）。但若按市场价值重估，园区建筑物增值部分使公司实际净资产提升至5.39亿元，实际每股净资产达1.03元（5.39亿元÷6.29亿股），与三板当前股价（0.012美元，约合0.087元人民币）存在显著价差。

四、价值低估分析：多维度对比凸显修复空间

（一）当前同类退市B股股价与净资产对比（2025年6月25日）

截至2025年6月25日，东沣B5与近年退市的武锅B3、神州城B3、上普B5的股价及基本面对比如下：

• 武锅B3：当前股价0.036美元，每股净资产为-4.32元（资不抵债），核心资产为通用电气控股的工业设备业务，但存在大额历史债务未清偿。
• 神州城B3：当前股价0.012美元，每股净资产为-3.61元（资不抵债），核心资产为房地产项目，但多数已烂尾，资产质量较差。
• 上普B5：当前股价0.254美元，每股净资产仅0.0058元（微正），核心资产为传统制造业设备，增值潜力有限，股价主要依赖市场对“壳资源”的短期炒作。
• 东沣B5：当前股价0.012美元，每股净资产1.03元（高增值），核心资产为东莞松山湖优质科技园，出租率长期稳定在90%以上，市场价值7.6亿元，具备稳定的现金流和产业集聚优势。

（二）东沣B5与同类退市B股的估值差距

1. 与武锅B3、神州城B3对比：
          武锅B3、神州城B3均为资不抵债企业（每股净资产为负），但当前股价分别为0.036美元、0.012美元，显著高于东沣B5的0.012美元。东沣B5实际每股净资产1.03元（约0.147美元），是其股价的12倍（0.147÷0.012）。若仅对标这两只股票的股价，东沣B5需上涨12倍（0.147÷0.012）方可匹配其当前股价水平。

2. 与上普B5对比：
          上普B5当前股价0.254美元，但其每股净资产仅0.0058元（约0.0406元人民币），股价主要依赖市场对“壳资源”的炒作而非基本面。东沣B5实际每股净资产1.03元（约0.147美元），是上普B5每股净资产的25倍（1.03÷0.0406）。若对标上普B5的0.254美元股价，东沣B5需上涨21倍（0.254÷0.012）方可匹配其当前股价水平。

（三）核心逻辑：资产质量决定估值底限

       与武锅B3、神州城B3的“垃圾资产+高负债”不同，东沣B5的核心资产（松山湖科技园）为优质稀缺资源，市场价值7.6亿元（是账面价值的3.44倍），且出租率长期稳定在90%以上，具备稳定的租金收入和产业集聚效应，能够持续为公司贡献现金流。即使不考虑新能源转型预期，其当前股价也远未反映核心资产的实际价值。

五、未来发展契机：转型与重组驱动价值回归

（一）产业转型：新能源新材料赛道打开想象空间

       公司依托松山湖科技园（已形成高端电子、人工智能、新材料三大产业格局），计划向新能源新材料领域转型。2024年我国新材料产业总产值达8.48万亿元（同比+10.2%），预计2025年突破9.34万亿元，行业处于高速增长期。园区已孵化/引进东莞众创新能源、云鲸智能等高新技术企业，若能整合资源加大投入，有望借助行业高景气度实现业绩反转，进一步提升资产估值。

（二）并购重组：低估值资产吸引潜在投资者

       东沣B5当前股价仅0.012美元，但其持有的松山湖科技园（市场价值7.6亿元）及土地资产具备高稀缺性，对地产/产业资本具有强吸引力。通过并购重组引入战略投资者，可快速改善现金流、优化资产结构，推动股价向实际价值回归。

六、风险提示

（一）资产估值波动风险

       园区市场价值受宏观经济、房地产政策及供需关系影响，若经济下行导致租金下跌或空置率上升，可能压缩资产增值空间。

（二）并购重组不确定性

       重组需解决历史遗留问题（如债务、法律纠纷）、协调多方利益，存在谈判失败或审批延期的风险。

（三）行业周期性风险

       公司仍持有部分地产业务，若房地产政策持续收紧或需求疲软，可能拖累现金流及转型进度。

七、结论

       东沣B5当前股价与公司实际资产价值严重背离，核心资产（松山湖科技园）的市场价值未被充分定价。与同类退市B股相比：

• 对标武锅B3、神州城B3（资不抵债股），东沣B5需上涨12倍；
• 对标上普B5（微正净资产股），东沣B5需上涨21倍；
• 若叠加新能源转型及并购重组催化，估值提升潜力更大。

       尽管面临资产波动、重组不确定等风险，但对于关注低估值资产的投资者而言，东沣B5已具备显著的潜在投资价值，建议密切跟踪其转型进展及市场流动性变化。