$中洲控股(SZ000042)$ 文人论股:从华发沙井村项目收储看中洲V26街项目的前景
昨天，传出消息，华发旗下的前海沙井村项目，被政府44.05亿收储。相关报道如下:
从收储的相关信息看，交易标的账面价值约为58.41亿元，评估价值约44.86亿元，而收储价格则为44.05亿元，与账面值相比，溢价情况为-24.59%，相当于打了75折。此次收储，华发股份直接损失超过14亿，将严重影响其今年业绩，损失不可谓不惨重。
近期，房地产上市公司中，有大量类似的大体量商业项目，在市场不景气的情况下，继续推进很可能得不偿失。由政府收储回购，成了一条重要的出路。这不仅让人联想起中洲控旗下的V26街项目。
但是，仔细思量，两者的前景，很可能不会同日而语。理由如次:
第一，华发沙井村项目，政府以44.05亿收储，看起来华发损失惨重。但其实，折合到单价上，实际的收储价格已经不低。项目占地7万平方米土地，折合到楼面地价，每平米的收储单价为6.3万每平方米；可建面积46.09万平方米，折合下来，单方可建面积的收储成本已经接近1万每平米。项目位于前海新区，区域成熟度还欠火候，目前二手房均价不到4万。关键是项目容积率已经高达6.6，规划调整的空间也非常有限了。这个价格收储，政府给出的对价，真心已经不低了。华发亏损的主因，在其自身高价介入。
第二、比较而言，中洲V26项目，区域成熟度高，目前已经有两条地铁直接通达，区域房价高企，目前二手房均价还在8/9万。其区位优势，显然非华发的沙井村项目可比。关键是该项目本身还具有低成本、低容积率优势，通过调规盘活的可操作空间，非常之大。文人研究得到的信息是:V26街项目占地10万平方米，目前账面总投入45亿，项目规划建筑面积29万平方米。折合下来，目前的静态楼面地价成本只有4.5万，单方建筑面积的静态投入成本1.5万出头。但项目目前规划的容积率还不到3，调规空间巨大。一旦适当增加容积率，单方成本就会大幅下降，有较大的获利空间。
第三，关键是目前政策的导向，优先鼓励是通过规划调整盘活，其次是市场转让，最后才是政府收储。请大家回头再看看截图报道的最后一段:“对于存在一般困难的项目，优先选择调整规划与报建条件，鼓励开发商自行开发或通过二级市场转让；只有在上述方式均无法推进的情况下，才会由政府启动收储程序”。V26街项目，本来就属于通过调整规划、适当增加容积率、配建部分商品房就可以轻松盘活的项目，走到政府收储的地步，可能性极小。
其四、从企业意愿看，政府收储，通常要由企业提出申请，判断是否符合收储标准，如企业无力开发、规划面临巨大调整等，才会正式启动政府收储的相关谈判。而中洲对旗下的V26街项目，今年还刚刚通过了增资10亿，继续推进项目拆迁的提案，项目资金刚刚到账，相关工作还在继续推进。哪里有一点想要提请政府收储的样子哦？企业根本无此意愿，自然就谈不上收藏。
个人推演的结论是，V26街项目，通过提请政府调整规划，增加配置一定商品房（比如15万平方米？）加以盘活的可能性较大。当然，这样的项目，企业想在复制黄金台项目的奇迹，基本是没有可能了，但获利十几亿二十几亿，概率还是相当大的。退万步说，就算最后真的由政府收储，V26街项目凭借其区位优势、成本优势与低容积率的优势，也断不至于亏本，最后多多少少还是能赚上几个辛苦钱的。
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