01
过去12个月，悉尼房产最畅销区揭晓！
随着买家对未来利率下调抱有强烈预期，悉尼多个区的房产销售节奏显著加快。
最 新数据显示，部分区的住房成交量已达到一年超365套，意味着平均每天售出一套房产。
据RealEstate网站报道，根据房地产平台PropTrack发布的数据，Blacktown、 Marsden Park和Castle Hill等区在过去12个月中，房屋成交量突破365套，成为大 悉尼范围内最活跃的住宅交易市场之一。
前40名热销区共占据悉尼年总交易量的22%，显示出其在整体市场中的重要地位。 而过去一年公寓销量表现最佳的区包括Parramatta、Liverpool、Dee Why、Epping 和Ryde。
PropTrack高级经济学家Anne Flaherty表示，这些区房源供应较多、价格相对可负 担，是吸引买家的主要原因。
“当一地房屋挂牌量高，买家的选择也多，有助于抑制房价过快上涨。”
“以Blacktown为例，其房价中位数明显低于悉尼整体水平，是入门级买家的理想选 择。”
她指出，这些区的房产常被用作人生“第一套房”，不少人几年后再升级换房或搬至更靠近市区的位置。
Flaherty表示，过去十年这些区的公寓开发是另一个因素。
“Liverpool和 Blacktown这些地区有很多开发项目正在进行，这是另一个原因。”
William和Nicole Halteh夫妇预计10月迎来他们的第一个孩子，他们正在出售位于 Marsden Park的房子，他们也分享了这个区极具吸引力的原因。
William说道：“我们在这里建了房子，已经住了大约四年，这里很适合家庭居住，附近有学校，商店就在路边，我们身边还有很多朋友，各种设施都近在咫尺。”
“此外，这里还有大量土地可供开发，会形成一个全新的社区，一所新的高中刚刚开学，当局还会修建一条地铁，连接西悉尼机场。”
中介Kavishay Prasad表示，Marsden Park等区房产交易量高，可能是因为其房源 相对较新。
“这里有很多绿地和公园，社区仍在大力发展中。Marsden Park有适合家庭居住的特点，这也是为什么有这么多年轻家庭进入这个市场。”
“很多购房者是首次购房者、年轻家庭，他们希望在未来五到十年在这个区稳定居住。”
PropTrack的数据证实，过去一年，Blacktown、Ryde、Liverpool、Parramatta和 Epping等区的房屋和公寓合计平均销量飙升。
02
购房难上加难：房价与收入比飙升至历史新高
房价与收入的差距正在不断扩大，购房难度也随之水涨船高。据最新数据显示，澳大利亚房价已飙升至平均年薪的近14倍，创下历史新高。这一数字在过去几十年间不断攀升：从1975年的4.5倍，到2000年的6.5倍，再到2015年的9倍，如今已达到13.9倍。与此同时，房价与中位数家庭可支配收入的比值也从1981年的3倍增长至如今的8倍。这种趋势让潜在购房者倍感压力。
澳大利亚安保资本首席经济学家沙恩·奥利弗博士（Dr. Shane Oliver）表示，这些数据令人深感不安。他指出，尽管去年房价曾有短暂回落，但如今又迅速反弹。一些州如维多利亚州（Victoria）和塔斯马尼亚州（Tasmania）的房价与收入比有所下降，但其他州却在推高这一比例，导致全国房价普遍上涨，未来形势可能更加严峻。
奥利弗博士的研究基于澳大利亚统计局、科塔利蒂（Cotality）和安保资本的数据，对潜在购房者来说无疑是坏消息。他估计，首次购房者平均只能借到52万澳元来买房。根据最新发布的《领域房价报告》，悉尼的中位房价高达172.2443万澳元，墨尔本为106.3719万澳元，布里斯班为106.0311万澳元，珀斯为95.4686万澳元。
许多购房者若无额外资金支持，比如来自父母的资金，根本无法进入市场。奥利弗博士指出，如今唯一还能负担得起购房的人，是那些通过现有房产的增值来换取另一处房产的人。购房正变得越来越难。
贷款市场无限公司（Loan Market Unlimited）的董事亚历克斯·兰布罗斯（Alex Lambros）也指出，许多购房者因无法借到足够的资金来填补房价与收入之间的差距而屡屡错失机会，尽管利率有所下调。
他提到，越来越多的人不得不重新定义他们愿意购买的房产，而不是放弃进入市场。他们可能会选择购买公寓而非独栋房屋，或者搬到城市更远的地方，在那里他们能买到房并获得更高的性价比。
另一项类似的研究——《德莫弗拉国际住房可负担性报告》，采用不同的方法计算中位房价与收入比，显示悉尼的房价是中位家庭收入的13.8倍，使其成为仅次于香港的第二不可负担的城市。墨尔本的比值也“难以承受”，达到9.7。
房价与收入比不断攀升的背后，主要是供需关系在起作用。据奥利弗博士分析，由于利率下调，以及对进一步降息的预期，所有城市的房价在过去一个季度都大幅上涨，这增强了购房者的信心。
此外，目前还存在大约20万套、甚至可能高达30万套住房的长期短缺。他指出，随着时间推移，人们跟上房价上涨的步伐将愈发困难。尽管利率下调会让更多人能够借到更多钱，但我们不会再看到像近年来以及疫情期间那样的利率下降趋势，当时利率曾降至3%、2%，甚至低至0.1%。
所以房价将继续上涨，因为越来越多的人在追逐有限的房源。唯一能限制房价与收入比增长的因素，将是人们再也无法获得所需的资金。我们不知道这将如何收场。
PRD首席经济学家迪亚斯瓦提·马迪亚斯莫博士（Dr. Diaswati Mardiasmo）也表示，房价与收入比上升的唯一意外是它没有更高。自新冠疫情以来，工资增长了4%至5%，而疫情前仅为2%至2.5%，这使得比值停留在13.9，而不是可能达到的18。
她指出，除非我们建造更多房屋或改变偏好，否则这一比例可能会高达18。在供应方面，我们仍在建造的房屋数量不足，尚未跟上疫情后的建筑和劳动力成本，也未减少繁文缛节。在需求方面，人们仍然更倾向于购买独栋房屋而非公寓。我们还没有真正探索所有可用的不同类型的房屋，比如微型房屋、模块化房屋、太空舱、3D打印房屋和预制房屋。下一代人必须更加适应这些变化。
03
新州南部高地再掀房市热潮，富人周末度假首选地揭秘
随着南部高地名宅Linden Hall以2600万澳元成交，一批高端住宅即将上市。这个位于新南威尔士州的热门地区正成为“悉尼版的汉普顿”，以其奢华的房产、高端商铺和精致餐饮吸引着富裕买家。
悉尼东区的企业高管艾伦·斯图尔特-格兰特（Alan Stuart-Grant）因孩子在悉尼的体育活动日益繁忙，难以常来高地度假，遂将他在Bowral的奢华住宅“Bowral Lodge”挂牌出售，指导价为450万至470万澳元。
这栋位于哈密尔顿大道13号的“汉普顿风格”度假庄园，占地超过4600平方米，坐落于Old Bowral中心地段的精致园景花园中，是斯图尔特-格兰特一家每月周末偶尔度假的住所，同时也是一处颇受欢迎的高端短租民宿。
目前该物业由Contemporary Hotels负责管理。
销售中介Drew Lindsay Sotheby’s的塞缪尔·林赛（Samuel Lindsay）与丽莎-玛丽·考肖伊斯（Lisa-Marie Cauchois）表示，这栋拥有五间卧室与四间浴室的住宅，是南部高地最受欢迎的Airbnb风格短租房之一，常年被城市居民预订作为豪华周末度假地。
斯图尔特-格兰特对《澳大利亚人报》表示，房产设有三间套内浴室，出售原因是因为“生活变了，孩子们在悉尼的安排太多。”
该物业的意向登记将于8月7日截止，目前已有多个潜在买家表示兴趣，包括本地与外地投资者。
林赛表示：“很多本地买家意识到这地段非常好——走路可达市镇，又安静又私密，是非常吸引人的房子。”
而来自悉尼的外地买家，大多是寻找可投资并具回报的度假物业，或是“拎包入住、随时可走”的便利型房产。
据公开数据，斯图尔特-格兰特于2023年1月以405万澳元购入这栋房产。
其他近期高价交易还包括Linden Hall以2600万澳元成交，该住宅由餐饮业与开发商大卫·格雷厄姆与大卫·昆德出售，创下罗伯森地区房价记录。
尽管疫情早已过去，富裕人群与中产阶级仍不断从悉尼核心地段“逃离”，涌向南部高地，无论是永久居住，还是作为度假屋使用。
房产中介表示，随着春季销售季节临近，还有一批新房源即将上市。
林赛说：“每年春季市场都会变活跃，因为花园盛放吸引更多买家看房，不过我们其实在冬季成交与上市的房源数量，并不比春季少。”
“当然，春天还是买房的好时机，市场房源更多，买家也更多，而且那些真正有意愿的买家，只要遇到合适房产，还是会果断下手。”
另一位当地中介补充说，大多数住宅交易会安排延迟交割期，方便悉尼买家先出售城市住宅，再迁入南部高地。
04
华人买家$2500万购入悉尼5居室豪宅！刷新当地房价记录
澳洲前投行高管Bruce MacDiarmid与妻子Elizabeth以 2500万澳元的价格，将他们位于悉尼下北岸Longueville的豪宅出售给了一位华人买家，创下该区房价新纪录。
交易记录显示，这套位于Molesworth Lane的住宅由Sandy Chen Yi Fei购得，她是 基金经理兼放贷人Owen Chen的姐姐。
此次交易打破了她自己在2023年创下的Longueville区的房价纪录——当时她以2350万澳元的总价购入了位于Arabella St的两处相邻物业。
随着这笔交易完成，Chen家族在Longueville与Northwood两地的房产总数已接近10套，总投入超过1.1亿澳元。
房产记录显示，MacDiarmid夫妇是在2009年3月以400万澳元的价格，购入的这套五 居室住宅。
资料显示，MacDiarmid在银行业深耕逾三十年，曾于2018年至2023年担任Goldman Sachs投资银行部主席。
目前，他担任ASX上市公司Qualitas与Washington H. Soul Pattinson，以及 Treasury Corporation of Victoria的非执行董事。
此外，MacDiarmid也是Sydney Chien’s Hospitals Network的副主席，并在新南威尔士大学法学院顾问委员会任职。
此次交易由McGrath地产公司的Sam Lloyd负责，但他未对外发表评论。
MacDiarmid夫妇计划迁往悉尼东区的Darling Point，购房过程中由地产代理Sam Green协助。
就在Molesworth Lane的钥匙即将交接之际，Longueville另一处豪宅的挂牌也可能 再次刷新该区纪录。
这套位于Poole Street 10号、名为“Othaki”的住宅，市场预 期售价高达5500万澳元。
该物业占地超过4.7万平，共有九间卧室，由三处住宅合并而成，配备泳池、凉亭、码头及船屋。
该房源由Forbes Global Properties的Ken Jacobs与Hui Xu联合负责销售。
Jacobs表示，Longueville多年来一直被低估，而悉尼高端住宅市场在过去一个季度表现强劲。
他说：“如果看看整个下北岸，确实有一些非常可观的交易。”
“眼下的市场表现， 其实只是对过去价值的追赶，这个趋势还将持续。Longueville靠近市区，地理位 置优越，潜力巨大。”
“我相信下北岸，尤其是Longueville，将迎来良好的增长。”
值得一提的是，Chen家族位于Northwood的一处房产曾于2022年遭遇纵火袭击。
据 《悉尼晨锋报》报道，开发商Steve Nassif已于2024年中承认纵火罪并被判入狱。
该物业位于Cliff Rd，是一幢历史住宅，Chen家族通过家族信托于案发前10个月以 2410万澳元购入，并同时拥有邻近物业。
在那场火灾中，房产遭到了严重损毁。
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