2025年第三季度，全国多个城市相继传出商场闭店消息。深圳横岗天虹、兰州新世界百货、嘉兴天虹百货在一周内陆续宣布终止运营。与此同时，上海闵行爱琴海购物中心室外商铺空置率接近九成，七浦路商铺月租金从高峰时期的7万元跌至500元，跌幅超过99%。根据《2025中国商业地产白皮书》数据，全国重点城市购物中心平均空置率达14.2%，三线城市部分区域突破22%，远超6%的警戒水平。
消费行为的变化被频繁提及。一份调研显示，63%的Z世代几乎不踏入传统百货商场，其余人群多以餐饮或社交为目的到访，实际购买转化率偏低。有人归因于电商冲击，但更深层的矛盾在于价格机制与消费者认知的断裂。当一件标价千元以上的服饰，通过图像识别技术可在电商平台找到同材质同版型商品，售价不足百元，这种信息透明正在瓦解传统零售的溢价逻辑。尤其在所谓“轻奢”品牌中，大量无设计溯源、无生产链条可查的产品，难以支撑其定价基础。
商业供给结构的失衡同样突出。国内多数城市的商业发展未经历自然演进过程——由临街小店聚集形成商圈，再逐步升级为综合体。相反，规划层面普遍采取“摊大饼”模式，在人口密度和消费能力尚未成熟的区域，强行落地十万平方米以上的购物中心。同时，宽马路、禁设底商等城市设计手段压缩了小微商户的生存空间，导致商业形态高度依赖高租金支撑的集中式物业。
结果是双重扭曲：一方面，大型商场之间相互虹吸客流，新建项目不断稀释老商圈人流，形成“建一个荒一个”的循环；另一方面，真正满足日常需求的小型业态被迫转入地下层或次级动线，却因此成为少数仍具活力的区域。B1、B2层小吃、杂货、快消品类的相对繁荣，反衬出上层主力店与国际品牌的冷清。
供给过剩的数据对比更为直观。截至2024年底，全国3万方以上已开业零售商业项目超6700个，仅2025年上半年新增超120个。相比之下，美国现有购物中心总数为1107家，人口约为中国的四分之一。在上海，每8万人拥有一座大型购物中心，而东京这一数字为每20万人以上一家。按人均商业面积计算，上海已达东京的三倍，仅次于迪拜。
问题在于，尽管物理空间持续扩张，消费体验并未同步提升。许多新建项目仍沿用十年前的招商模型与动线设计，未能回应即时性、便利性与差异化的需求。当商场沦为资本与土地财政的载体，而非城市生活服务的终端，其功能退化便不可避免。目前尚无明确信号表明建设节奏将放缓，部分城市仍在推进新的地标型商业工程。这背后的利益驱动机制与实际使用效率之间的落差，构成了当前商业地产最显著的悖论。
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