九龙仓置业 4000 字深度研报

$九龙仓置业(HK|01997)$$新鸿基地产(HK|00016)$$恒基地产(HK|00012)$研究九龙仓置业，核心矛盾在于顶级地段资产与疲软财务表现的错配。

核心逻辑：香港零售地产寡头格局，前五大开发商掌控70%核心商圈面积。九龙仓持有海港城、时代广场等不可复制地标，占据最优零售地段，客流与品牌聚集形成正向循环。商业模式聚焦高端零售租金，奢侈品牌租户占比超35%。

财务表现：2024年ROE仅0.47%，净利率从2023年35.8%暴跌至6.9%，收入同比微降（129亿 vs 2023年133亿）。毛利率稳定80%，自由现金流63亿连续五年为正，但流动比率0.2、速动比率0.14，短期偿债风险高。资产周转率0.05，资产利用效率低下。

行业关键：核心地段稀缺性构筑高壁垒，但依赖内地游客消费。2024年业绩反映香港商业地产复苏乏力，投行预测未来仍承压。需关注内地出入境政策及本地消费信心变化。

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