要素市场化改革背景下中国房地产市场的转型路径与长效发展研究

摘要

 房地产市场作为要素市场的核心组成部分，其市场化改革深度直接关系要素配置效率与经济高质量发展。当前，我国房地产市场面临供需结构失衡、房企债务高企、人口趋势承压等多重挑战，部分地方行政干预房价的做法与要素市场化改革方向相悖。本文基于房地产市场库存现状与人口发展趋势，系统分析市场化改革的必要性与紧迫性，从企业转型、政府定位、市场准备三维度构建改革路径，明确十年以上长期目标与实施方法，为房地产市场实现良性循环提供理论支撑与实践指导。

一、房地产市场化改革的现实依据：现状研判与趋势透视

（一）市场现状：从总量短缺到结构性过剩的深刻转变

     我国房地产市场已完成从"有没有"到"好不好"的阶段性跨越，总量平衡与结构失衡并存成为突出特征。2025年1-8月数据显示，全国商品房待售面积达76169万平方米，其中住宅待售面积40229万平方米，同比增长5.4%，而广州等核心城市现房库存占比已突破50%，达742万平方米，显性库存压力与隐性供给潜力形成双重叠加。与此同时，市场分化加剧：一线城市改善型住房需求占比持续上升，三四线城市库存去化周期普遍超过20个月，商业营业用房销售额同比下降11.8%，结构性过剩问题显著。

    房企财务困境已进入集中暴露期，"高负债、高杠杆、高周转"模式难以为继。2025年1-8月，房地产开发企业到位资金同比下降8.0%，其中定金及预收款、个人按揭贷款均下降10.5%，自筹资金降幅达8.9%，现金流断裂风险贯穿行业链条。部分头部房企陷入债务危机，短期偿债能力持续恶化，传统融资渠道收紧进一步加剧流动性压力，市场化出清机制缺失导致风险累积扩散。

（二）人口趋势：需求基本面的长期性转折

     人口结构变化正在重塑房地产需求底层逻辑。上世纪六七十年代出生高峰人口逐步进入退出期，叠加2023年新出生人口跌破千万、结婚人数连续九年下降的现实，住房刚性需求增长动力显著衰减。高盛预测显示，2035年全国住房需求较2017年峰值将下降40%，年均需求仅10亿平方米，而90后人口较80后减少1.5亿人，需求断层现象已初步显现。

    城镇化进程进入减速阶段，进一步弱化增量需求支撑。当前我国城镇化率已接近66%，年均提高幅度从1%以上降至0.5%左右，人口向都市圈集聚的特征明显，导致中小城市住房空置率攀升，而核心城市仍存在改善性需求缺口，这种结构性差异对市场化资源配置提出更高要求。

二、房地产市场化改革的必要性与紧迫性

（一）破解当前市场困局的必由之路

    行政干预房价的做法已陷入"保价-滞销-风险累积"的恶性循环。部分地方通过限制降价、延迟供地等手段维持市场表面稳定，导致库存积压与需求萎缩形成共振，2025年1-8月商品房销售额同比下降7.3%的数据，印证了违背市场规律的调控难以持续。只有通过市场化改革让价格回归供需均衡水平，才能激活存量交易，缓解房企资金压力。

     市场化是化解房企债务风险的根本途径。当前房企债务问题的核心在于"资产价格虚高-流动性枯竭"的闭环，仅靠金融机构输血或国企纾困无法根治。通过市场化定价释放合理降价空间，可加速库存去化与资金回笼，配合债务重组、资产处置等市场化手段，才能实现风险有序出清，避免系统性危机。

 （二）顺应要素市场化改革的必然要求

     房地产作为土地、资金、劳动力等要素的聚合体，其市场化程度直接影响要素配置效率。国务院要素市场化试点文件明确要求打破行政壁垒，让市场在要素配置中起决定性作用。而当前土地供应与住房需求错配、金融资源向高风险房企集中等问题，本质上是市场化改革不彻底的产物，亟需通过深化改革打通要素流动堵点。

     房地产转型是经济结构升级的重要支撑。过去依赖"土地财政+增量开发"的增长模式已难以为继，2025年1-8月房地产开发投资同比下降12.9%，倒逼行业从增量扩张转向存量提质。市场化改革可推动资源从高库存领域流向保障房建设、城市更新等刚需领域，实现房地产业与实体经济的良性互动。

 （三）应对长期发展挑战的战略选择

    人口趋势的刚性约束要求市场发挥调节作用。面对需求总量下降与结构分化的长期趋势，行政调控难以精准匹配千差万别的城市基本面。只有通过市场化机制，才能让房价、土地供应、金融支持等要素随人口流动与需求变化动态调整，实现"以人定房、以房定地、以房定钱"的良性循环。

    行业可持续发展依赖市场化转型。随着住房主要矛盾转向结构性供给不足，居民对"好房子"的品质需求日益强烈，传统房企依赖土地增值的盈利模式已失效。市场化竞争将倒逼企业提升产品力与服务水平，推动行业从"造房"向"居住服务"转型，契合高质量发展要求。

 三、市场主体的转型路径：房企的生存之道与良性循环构建

（一）财务策略调整：从高杠杆扩张到稳健经营

    以市场化定价加速库存去化是短期破局关键。对于万科、万达等流动性紧张的房企，应摒弃"保价惜售"思维，通过区域差异化定价、产品组合销售等市场化手段盘活存量。2025年商品房库存连续6个月减少的态势，印证了合理降价对改善现金流的积极作用，企业可通过"以价换量"回笼资金，优先覆盖短期债务。

    构建市场化融资体系与债务处置机制。主动对接房地产融资协调机制，通过资产证券化、股权融资等市场化工具拓宽资金来源，替代依赖预售款与开发贷的传统模式。按照法治化原则推进债务重组，通过债转股、资产出售等方式降低杠杆率，参考万达出售商业资产的处置经验，实现债务规模与经营能力的匹配。

（二）业务模式转型：从开发为主到租购并举

    聚焦核心需求打造差异化产品。针对城市新市民、青年人的刚性需求，开发小户型、低总价的适配产品；面向改善型需求，提升住房智能化水平与物业服务质量，通过产品升级对冲总量需求下降压力。抓住城市更新与"平急两用"设施建设机遇，从增量开发转向存量提质，培育可持续盈利点。

    布局租赁市场培育新增长极。响应租购并举制度要求，将部分库存商品房转化为长租房，通过专业化运营实现稳定现金流。借助市场化租金定价机制与税收优惠政策，打造"开发-持有-运营"的全链条模式，契合"政府保基本、市场满足多样化需求"的改革方向。

（三）治理能力升级：从粗放管理到精细化运营

    建立市场化决策机制与风险防控体系。摒弃依赖政策红利的路径依赖，通过大数据分析精准研判区域需求变化，避免盲目拿地与产能过剩。参照现房销售制度要求，优化项目开发周期，降低预售模式下的资金链断裂风险，构建"低负债、强运营、高周转"的新发展模式。

    强化合规经营与信用建设。以恒大事件为警示，杜绝财务造假等违法违规行为，通过透明化财务披露赢得市场信任。依托房地产行业信用评价体系，提升融资能力与消费者认可度，在市场化竞争中形成品牌优势。

四、政府的角色重塑：从行政调控到市场化治理

（一）心态转变：尊重市场规律与底线思维并重

    摒弃"房价唯稳"的政绩观。认识到房价理性回调是供需重构的必然结果，停止出台限制降价、购房补贴等扭曲市场信号的政策，让价格充分反映住房价值与需求变化。2025年70个大中城市商品住宅价格同比降幅收窄的态势，表明市场在自发实现均衡，行政干预反而会延缓调整进程。

坚守不发生系统性风险的底线。建立房企债务风险监测预警机制，对高风险企业实施分类管控，通过市场化并购重组推动行业整合，避免"一刀切"式救助。落实保交房主体责任，动用预售资金监管账户与市场化纾困基金，保障购房者合法权益，维护市场基本秩序。

（二）职能定位：主导制度建设与简政放权结合

构建市场化基础性制度体系。加快推进商品房现房销售制度改革，严格预售门槛与资金监管，从源头上防范工程烂尾与财务风险。建立房屋体检、养老金与保险制度，破解存量住房安全隐患，完善房地产税收制度，发挥税收对市场的调节作用。

赋予城市调控自主权与责任。落实因城施策要求，允许各地根据库存去化周期、人口流动趋势动态调整土地供应规模与住房限购政策，东部城市可聚焦改善型需求供给，中西部城市侧重消化存量。强化地方政府对房地产市场的监管责任，建立以市场健康度为核心的考核体系。

（三）政策支持：精准引导与公共服务保障

提供市场化金融支持政策。发挥房地产融资协调机制作用，引导金融机构根据房企信用等级与项目质量实施差异化信贷政策，支持合理融资需求。拓宽保障性住房再贷款使用范围，通过政策性金融工具保障民生住房供给，实现保障型与市场化住房的分类管理。

推进存量资源市场化盘活。支持城市政府收购存量商品房转化为保障性住房，在收购价格、用途转换等方面给予充分自主权。推动存量商办用房改造为租赁住房或产业空间，通过容积率调整、税费减免等政策激励，提升资源配置效率。

五、市场参与者的准备：思想更新与能力建设

（一）房企：树立市场化竞争意识与转型自觉

破除政策依赖思维，认识到"高负债扩张"时代已终结，将经营重心从规模扩张转向质量提升。加大产品研发与服务创新投入，培育在设计、施工、物业等领域的核心竞争力，适应从"卖方市场"到"买方市场"的转变。提前布局养老地产、智慧社区等新兴领域，抓住人口老龄化与消费升级带来的市场机遇。

（二）购房者：建立理性消费观念与风险认知

摒弃"买房必涨"的投资误区，根据实际居住需求制定购房决策，关注房屋品质与长期居住价值。增强风险识别能力，优先选择财务稳健、信用良好的房企开发项目，避免因追求低价而陷入烂尾风险。了解租购并举制度红利，理性选择租房或购房方式，适应住房消费多元化趋势。

（三）中介与金融机构：强化专业服务能力与风险管控

房地产中介应从"信息撮合"转向"专业服务"，提供市场分析、产权代办、装修咨询等一体化服务，助力市场高效交易。金融机构需建立市场化风险定价机制，完善个人住房贷款审核标准，根据借款人还款能力与房屋价值实施差异化利率，防范信贷风险向金融体系传导。

六、市场化改革的终极目标与实施路径

（一）十年以上终极目标：构建高质量发展的房地产市场体系

形成"市场主导、政府保障、租购并举"的良性生态。住房价格完全由市场供需决定，房企实现低负债、稳盈利的可持续发展，保障性住房占比提升至20%以上，覆盖新市民、青年人等刚需群体。存量住房交易占比超过60%，二手房与新房市场协调发展，形成"增量优化、存量提质"的格局。

建立与人口结构、城镇化进程相适配的动态平衡机制。住房供给随人口流动实时调整，核心都市圈形成"需求-供给-价格"的自我调节机制，中小城市实现库存合理消化。房地产业与实体经济深度融合，成为服务业的重要支柱，对GDP的贡献从投资拉动转向消费带动。

实现"房住不炒"的长期定位与市场活力的有机统一。住房的居住属性全面凸显，投资投机需求得到有效抑制，同时市场创新活力充分释放，智能建造、绿色建筑等新技术广泛应用，满足居民多样化居住需求。

（二）分阶段实施方法：循序渐进推进改革落地

1. 初期（1-3年）：破除行政壁垒与风险缓释阶段。全面取消限购、限贷等价格干预政策，清理限制房企合理降价的地方性规定；建立房企债务风险市场化处置平台，推动高风险企业重组；扩大现房销售试点范围，完善预售资金监管制度。2025年政府工作报告提出的"盘活存量用地和商办用房"政策，应在这一阶段全面落地。

2. 中期（4-7年）：制度建设与结构优化阶段。全面推行商品房现房销售制度，建立全国统一的房地产信用体系；完成房地产税立法并试点实施，发挥税收调节作用；扩大保障性住房建设规模，形成"保基本"的长效机制。同步推进城市更新行动，每年完成2亿平方米以上存量住房改造，激活改善性需求。

3. 长期（8-10年及以上）：生态完善与高质量发展阶段。实现租购权利均等化，租赁住房纳入教育、医疗等公共服务保障范围；建立住房供给与人口变化的联动机制，土地供应精准匹配需求；房地产业全面完成数字化转型，智慧物业、社区服务等新业态成为主流。

七、结论

房地产市场化改革不是对现有体系的局部调整，而是顺应要素市场化改革要求、应对人口结构变化的系统性变革。当前市场面临的库存压力、债务风险等问题，本质上是市场化机制不健全导致的结构性矛盾，唯有通过彻底的市场化改革才能根治。

房企需以财务稳健为基础、以产品创新为核心、以服务升级为支撑，在市场竞争中实现良性循环；政府应完成从"调控者"到"治理者"的角色转变，通过制度建设保障市场公平、防范系统风险；市场参与者需更新观念，适应从"增量红利"到"存量竞争"的市场新逻辑。

通过十年以上的持续改革，我国房地产市场将摆脱对行政调控的依赖，形成与高质量发展相适配的长效机制，真正实现"房住不炒"的定位与市场活力的统一，为经济社会可持续发展提供坚实支撑。