周末和一位在投资上颇有想法的朋友聊天，他说最近观察到了一套租售比不错的小户型急售房。
房子建于80年代，但地处上海内环区域，周围配套成熟，且属于地铁站步行几分钟可达的范围。此前单价最高到过近7万/平，但这几年回调较大，近期出现了总价120万左右、面积近30平的小户型急售房。
朋友说他观察过，类似房源的租金虽然随着房价的走低也有所回调，但一年租金目前仍有4万多。换句话说，租售比可高达3.5%。
我本能的反应是，不知道房价会不会继续走低，如果再跌，损失的可是本金！
朋友说，不排除房子继续下跌的可能，但考虑到从高点回落的幅度已然不小，且内环+地铁几分钟可达的双重属性，让他觉得继续大幅下跌的可能性不大。加上急售房价提供了颇为诱人的折扣，为可能的下跌留出了部分保护空间。最重要的是，他看重的是稳定的租金和每月支付的兑现方式，如此一来，便可以利用收到的租金进行再投资，提高投入资金的整体投资回报率。
我突然意识到，如果奔着收租的目的去，且在买入价格已经预留出安全边际空间的情况下，确实可以不再纠结于短期房价走势。因为这笔买卖是否划算真正的关键点，在于租金能不能长期稳得住（当然这是有赖于研究和认知才能做出的判断）。
也是在那一刻，通过和朋友谈论房租的这次对话，我对红利投资又多了一份理解——买卖价差视角下的股票投资，求的是交易价差，类似于用120万购入房产，最好能找到以140万来卖出的机会；而基于内部收益率视角的红利投资，则可以理解在买入划算的资产后，关注点是每个阶段的分红回报（房租）能不能满足收益率目标，以及类似水平的回报能不能保持很多年。
2022年-2024年，因为相对抗跌的特点，红利投资受到了越来越多投资者的关注。只不过，有一些人把它当作避险策略，还有一些人将其视为类固收策略。
然而，但相对抗跌只是一个结果，并非红利投资的本质。我们所说的红利投资，其实是以合理最好是低廉的买入价格，长期持有高分红型股票以赚取分红和红利再投资持有更多的优质资产，从而提高组合的长期分红回报。
从这个角度来思考，就能理解中证红利全收益指数的走势：穿越牛熊周期的表现，近10年的总收益率为111.12%，年化收益率7.99%（统计周期2015.11.9-2025.11.7，来源Wind，过往业绩不代表未来收益）。期间高股息带来的复利优势随着时间拉长而逐渐显现，为投资者带来长期可观的回报。
当然，要获得长期的分红回报并不那么容易，它意味着企业具备长期不错的盈利能力和分红意愿。因此活得久、长期ROE合理、盈利较稳定是红利资产的显著特征。此外，分红意愿还需要标的具备良好公司治理基础。兼具这些特点的标的，需要管理人通过深度研究和紧密跟踪来大浪淘金，而一旦叠加阿尔法收益，红利投资的体验还能锦上添花。
近两周来的市场盘整，让红利的关注度再次升温。但我们更愿意和大家回到DDM模型来理解红利投资。这个公式告诉我们，影响投资收益率的关键变量是企业存续时长、长期ROE、长期分红水平以及买入时的估值。因此，如果你对红利投资感兴趣，我们希望你喜欢的是红利投资的本质，而不只是某个阶段是否顺风。
事实上，恰恰是在标的回调的阶段，以前觉得太贵的优质红利资产才会迎来“好价格”。
本材料不构成投资建议，观点具有时效性。本公司承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资有风险，基金过往业绩不代表其未来表现。基金管理人管理的基金的业绩不构成对其他基金业绩表现的保证。投资者投资基金时应认真阅读基金的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，请投资者根据自身的风险承受能力选择适合自己的基金产品。基金有风险，投资须谨慎。
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