$万 科Ａ(SZ000002)$ $金地集团(SH600383)$ $保利发展(SH600048)$
万科投资人的几个误区：
1.万科目前只是流动性危机，而非债务危机
2.可能涉及债务重组，而非资产重组，不涉及债转股，更不涉及打折拍卖资产的问题
3.目前万科的流动性危机，只存在于母公司，不涉及具体的项目，买万科的房子是安全的，因为子公司账面上还有600多亿现金是用于保交楼的，项目预售款母公司也是不能动的。
4.展期成功则万科顺利实现时间换空间
如果展期不成功，那就启动债务大重组，万科债务就全部归于“银团债务”，谁也不能抽贷，冻结查封拍卖万科的资产‘
5.债务展期的原因是万科在银行拿不到新的贷款，如果有新的贷款，何来展期的问题
6.目前万科的问题就是各大债主各怀心思，逼着GZ表态，托底
万科近期的纾困方案主要围绕多元化融资、资产盘活和引入市场化支持展开，以应对严峻的债务压力。以下是基于最新信息的梳理：
一、核心纾困措施
股权质押融资
万科通过将其控股的万物云空间科技服务股份有限公司（万物云）的股权作为抵押，向深圳地铁集团有限公司（深铁集团）获取资金支持。2025年11月28日，万科质押了1532.11万股万物云股份，这是近一个月内双方的第三笔重大融资安排。
此次质押是总额220亿元贷款框架协议的一部分，深铁集团自2025年6月以来已累计向万科提供资金支持307.96亿元，利率低至2.34%，远低于市场水平。
万物云自身经营稳健（2025年上半年营收增长、现金流稳定），但母公司债务危机对其独立性产生影响，股权质押可能限制万物云未来的资本运作空间。
债券展期与债务管理
2025年11月，万科宣布将20亿元“22万科MTN004”中期票据展期一年，本金兑付日延至2026年12月15日，展期期间票面利率维持3%不变。
然而，该方案因未提供任何补偿或收益，遭到债券持有人反对。持有人担忧在于，深铁集团已通过协议限制万科向大股东借款额度，削弱了还款担保。
截至2025年9月，万科有息债务达3629亿元，其中一年内到期债务1553.7亿元，货币资金740亿元，短期偿债压力突出。
资产抵押与融资模式转型
万科正通过资产抵押获取流动性，例如2025年中报显示800亿元投资性房地产用于抵质押，占总值58.2%。
公司长期战略包括转向以项目和资产信用为主的融资模式，减少对主体信用依赖，并聚焦主业（如综合住区开发、物业服务）。
国资驰援万科背后的政策信号:市场化纾困范本解析
二、外部支持与政策信号
国资背景的深铁集团：作为万科第一大股东，深铁集团的援助具有市场化特征，例如要求股权质押作为风险控制手段，而非无条件兜底。这种“精准输血”模式可能成为行业纾困范本。
第三方机构参与：中金公司参与设计纾困方案，路径包括国企收购优质资产、银行贷款重组（非债务重组），并通过经营性物业贷等机制盘活存量资产。
政策协调机制：万科通过“白名单”制度获得部分融资支持，2024年经营性物业贷落地293亿元，但2025年销售下滑（权益销售额同比-34.4%）使回款压力加剧。
三、挑战与展望
短期压力：2025年12月仍有37亿元债券到期，2026年偿债高峰达124.19亿元，自身造血能力有限（2025年前三季度净利润-280.15亿元）。
长期风险：若母公司无法偿债，深铁作为质权人可能处置万物云股权，影响子公司独立性。市场对万科信用风险的担忧仍存，标普已将其评级下调至CCC。
总结
万科的纾困方案以“资产抵押+市场化融资+国资支持”为核心，试图通过短期流动性救助和长期结构转型化解危机。但销售持续下滑、债务到期集中等问题仍构成重大挑战，后续进展需关注债券持有人协商结果及政策协调效果。
本文作者可以追加内容哦 !
