$*ST南置(SZ002305)$  

央企救赎+轻装转型：*ST南置的绝境反转与价值重估

当房地产行业深度调整的浪潮席卷而来，*ST南置（002305）曾因连续亏损、资不抵债陷入退市边缘。但背靠国务院国资委实际控制的央企背景，这家被誉为“商业地产第一股”的上市公司，正通过一场教科书级的资产重组，完成从“重资产泥潭”到“轻资产龙头”的华丽蜕变，绝境反转的价值故事已然拉开序幕。

央企护航：1元重组剥离包袱，财务基本面彻底焕新

退市风险的悬崖边，控股股东电建地产的强力托底成为*ST南置的“救命稻草”。2025年9月，公司推出重大资产出售方案，以1元对价向关联方转让近200亿房地产开发相关资产及负债，看似“亏本”的交易背后，是央企化解上市公司风险的战略决心。交易完成后，公司财务数据将实现质的飞跃：2024年备考净利润由-22.38亿元扭亏为盈至2.25亿元，净资产成功由负转正，资产负债率从106.39%大幅降至46.79%，彻底摆脱资不抵债的困境，退市警报全面解除。更值得期待的是，控股股东已承诺分阶段解决同业竞争，并将在新增业务中给予公司优先选择权，为后续资产注入与规模扩张埋下伏笔。

战略转型：聚焦轻资产运营，三大板块构筑核心壁垒

剥离重资产包袱后，*ST南置明确转型“全业态资产管理公司”，聚焦商业运营、产业运营、长租公寓三大核心赛道，多年沉淀的运营实力正加速释放。商业运营板块已形成泛悦mall、泛悦汇等四条成熟产品线，23个运营项目覆盖全国重点城市，总面积达132万平方米，2025年上半年新签品牌180余家，商业地产百强排名跃升至第30位；产业运营板块手握7个项目、17万平方米运营面积，依托央企资源与地方国资平台深度合作，在产业园、写字楼运营领域稳步拓展；长租公寓板块以“区位+品质”双轮驱动，8万平方米运营面积覆盖上海、成都等高能级城市，首发项目开业即满租，精准契合城市新市民安居需求。三大板块协同发力，构建起“轻重分离、运营为王”的业务格局，抗周期能力显著提升。

政策共振：踩中城市更新风口，成长空间全面打开

公司的转型之路恰好与国家战略同频共振，政策红利持续加持。2025年以来，“好房子”建设、城市更新被纳入顶层设计，全国超160省市出台340余条楼市优化政策，为商业运营、资产盘活提供广阔市场空间。而“十五五”规划强调的“新型城镇化高质量发展”“数字化城市治理”，更与公司业务高度契合——其布局的核心城市恰好受益于限购松绑与城市更新提速，数智化运营升级举措也精准匹配智慧城市建设需求。作为央企旗下专注城市运营的稀缺上市平台，公司有望深度参与区域新能源、智能制造等新兴产业配套服务，从“空间运营者”升级为“城市服务节点”，成长天花板持续抬高。

价值重估：稀缺标的+业绩拐点，预期差亟待修复

当前市场对ST南置的认知仍停留在“ST股”的风险标签，但基本面的质变已孕育巨大价值重估空间。从运营实力看，公司手握157万平方米优质运营资产，品牌斩获18项权威奖项，长租公寓运营能力跻身行业TOP5，核心竞争力早已得到市场验证；从成长逻辑看，轻资产模式下，公司无需大量资金投入即可实现规模扩张，2025年前三季度经营活动现金流净额达2.03亿元，同比增长119.06%，盈利质量持续改善；从估值对比看，A股轻资产运营类公司平均估值显著高于传统房企，而ST南置仍处于估值洼地，随着“脱星摘帽”预期升温，估值修复行情值得期待。

从民企到央企控股，从重资产扩张到轻资产深耕，*ST南置的每一次转身都紧扣时代脉搏。如今，退市风险烟消云散，央企背书筑牢安全垫，轻资产运营打开成长空间，政策东风持续赋能，这家历经风雨的上市公司正迎来最好的发展契机。当市场彻底认知其“央企+轻资产+城市更新”的核心价值，*ST南置有望挣脱ST标签的束缚，成为A股市场中兼具安全性与成长性的稀缺标的，价值重估之路未来可期。