$*ST金科(SZ000656)$ 地产股 浪费时间

房地产涨不动，核心是人口、需求、杠杆、政策、预期、供需六大底层逻辑集体转向，普涨时代彻底结束。

一、人口：需求根基萎缩（最根本）

- 购房主力断崖：25-35岁刚需人群较10年前锐减5600万，出生人口8年减半（1786万→954万），未来需求持续下滑。

- 老龄化+负增长：60岁以上占比超21%，全国人口进入净减少，接盘力量越来越弱。

- 城镇化见顶：城镇化率近70%，农村进城购房红利基本耗尽。

二、居民：没钱+不敢加杠杆

- 杠杆触顶：居民杠杆率超70%，接近美日历史峰值，负债空间耗尽。

- 收入预期弱：经济增速放缓，收入不稳，**月供占收入50%+**很常见，不敢背长期房贷。

- 持有成本上升：物业费、维修、房产税试点预期，以租养贷失效，多套房成负担。

三、政策：房住不炒+去杠杆（天花板）

- 定调明确：“房住不炒”长期不变，遏制投机炒房，房价失去暴涨土壤。

- 金融收紧：限贷、限投机、去杠杆，房企融资与居民加杠杆均被约束。

- 供给侧改革：控增量、去库存，高库存城市暂停宅地供应，不再大水漫灌。

四、市场：供需严重失衡

- 总量过剩：全国住房户均超1套，三四线库存去化周期普遍30+个月，部分超50个月。

- 结构错配：老破小、远郊盘过剩；核心区优质改善房相对稀缺，但难带动普涨。

- 房企收缩：债务出清、现金流紧张，拿地/新开工持续下滑，行业从高周转转向精细化。

五、预期：从“必涨”到“怕亏”

- 信仰崩塌：过去“买房必赚”，现在房价下跌成常态（70城新房/二手房较高点跌10%-17%）。

- 买涨不买跌：越跌越观望，刚需推迟入市，形成负循环。

- 信心修复慢：政策利好难快速扭转“稳不住、涨不动”的预期。

六、总结：未来怎么走

- 普涨终结：全国性大涨不可能再现，进入L型横盘、分化行情。

- 城市分化：一线/强二线核心区抗跌/微涨；三四线/远郊继续调整。

- 回归居住：房子从金融属性回归居住属性，闭眼买房时代结束。