近期广州出了个新"地王"，越秀花了236亿拿下珠江新城那块地。这新闻看着挺热闹，所以有人问是不是行业要回暖了。不过要是用我的视角来看这件事，可能得换个问法——这件事本身不重要，重要的是它能不能帮我们看清一些长期的东西。
如果捕风捉影地找些迹象来证明，好像行业是有那么点起色。去年四季度景气度还是很差，这就让利润表见底的时间又往后推了。特别在意短期利润的话，会发现龙头公司四季度减值又计提了不少，所以乐观的人可能会觉得财务端最差的时候差不多过去了。如果再叠加二手房交易回暖、一手房价格止跌这些数据，可能会更乐观一些。
这套分析框架对很多投资者来说可能是常规操作，但对我来讲不太适用。我投地产的逻辑一直是盯着头部企业的超额盈利能力，这个指标目前看还是挺强的。市场上的投资者也不是都只看景气度——我们持有的一些港股地产龙头也好几年了，行业经历了这么大下行，绝对收益还是正的。
还是那句话，在退潮的时候才能看出来谁在裸泳。
但话说回来，这轮下行的剧烈程度也远超我们买入时的预期，所以价值确实有永久性的折损。我对地产龙头的长期估值结论也做了明显下修，过去几年没达到我们要求回报率的这部分，就是实实在在的价值损失。
所以你看，即便买对了公司，也不代表能躲过行业的寒意。只是在同样冷的日子里，有底裤穿的，比裸泳的，体面一点。
至于2026年能不能走出行业困境——我不知道。可能会，也可能不会。但这个问题，对我来说不重要。
因为我们在意的，从来不是拐点什么时候来。而是手里的公司，在下行期有没有丢掉自己的竞争优势。等潮水回来的时候，它还在不在。
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