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近日，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），全文涵盖13个核心方面，聚焦“十五五”规划重点项目要素保障，从新增建设用地供给、城市更新用地管控、征地审批优化等多个维度，明确了未来土地利用的核心导向。
《通知》明确提出：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。同时，城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），用于保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。
值得关注的是，很多市场解读对“新政建设用地”和“经营性房地产”的理解并不准确。新增建设用地是指将原非建设用地（农用地、未利用地）转为可用于建造建筑物、构筑物的建设用地（俗称“农转用”）；而所谓经营性房地产，是指非居住用途、用于经营活动、能产生持续现金流或资本增值的房地产，即通常所说的商业地产。
用一句话来概括政策实质：并非停止土地供应，而是严控农用地流向商业开发；并非禁止住宅建设，而是引导资源向民生保障和城市更新倾斜。
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