— 以下为正文 —
4月23日，静安区江宁社区047-03地块，即静安73街坊南地块的设计方案再次公示。
这不是第一次亮相。2023年11月，同样这块地，规划是74套。今天的最新方案，只剩34套，直接砍掉一大半。
具体来看：老方案，拟建设24幢总高2层的低层住宅，总套数74套，建筑密度51.1%；新方案，拟建设14幢总高3层的低层住宅，总套数34套，其中13#、14#规划部分商业，建筑密度降至46.06%。
套数少了，层数高了，密度降了，还加了商业，这背后其实是一道不得不做的减法。
Part.1
为什么要砍掉一半？
先算笔账，地块总计容建筑面积约17918.67平方米。按老方案74套算，套均面积230平方米左右。
230平方米的风貌别墅，放在两年前还算稀缺。但现在的供应量不一样了。
据凤凰网房产不完全统计，2025年上海发放了39张风貌别墅预售证，涉及20个项目；2026年，还有约25个新项目要推。而几乎所有项目，都会做200多平的户型。
供应集中，客户自然被分流。更关键的是，风貌别墅已经出现明显的“高开低走”，好地段的抢着要，地段平平的卖不动。
那这块地地段怎么样？地块位于昌平路与江宁路交叉口。属于老静安，但市场一直有个说法叫“老静安边角料”，周边城市界面普通，也不是传统豪宅区。
地段不占优，产品如果还是同质化的230平方米，去化难度大概率不小。所以这次调整的方向是：减少套数，放大单套面积。
Part.2
但做大了，就能好卖吗？
方案可以改，但市场认不认是另一回事。
这块地的北侧是昌平云岸——同一个开发商“新静安集团”的项目，2024年6月开盘，均价14.5万元/平方米。
上海网上房地产数据显示，截至今天，昌平云岸481套房源，还有84套未售出，去化率约82.5%。对于2024年6月开盘的项目，将近两年没有清盘，放在当时的市场预期里，表现不算突出。
回顾这个项目，市场讨论主要集中在几点：户型定价差距较大，小户型与大户型价差接近一倍，导致小户型抢手、大户型滞销；部分户型设计存在不足，采光、功能布局有改进空间；装标和公区配置未能达到同地段产品的普遍期待。
这些问题指向一个方向：项目在操盘环节有值得复盘的地方。
现在，同一个操盘方，在隔壁做一个面积更大、套数更少的产品，结果会乐观吗。
Part.3
几点观察
先说不乐观的地方。
第一、从竞争环境看，大户型风貌别墅的赛道也在变挤。400平方米以上、甚至500平方米以上的产品，这两年也在增加。而且这些项目的开发商大多是瑞安、华润等在产品力上积累更深的玩家。新静安集团在这一领域还没有形成明显的品牌优势。
第二，从地段角度看，“老静安边角料”的认知不会因为户型变大就自动消失。愿意花数千万买别墅的客群，对地段的挑剔程度往往更高。
第三，从操盘能力看，改图纸只是第一步。定价策略、产品细节、施工品质、营销节奏，每一个环节都会影响最终结果。
当然也有值得期待的地方。34套的总量，如果能把产品力做到极致，有可能跳出同质化竞争。套数少，也不一定追求快速清盘，可以更从容地寻找匹配的买家。
写在最后：
从74到34，是求生欲，也是无奈。
但对买房人来说，少不等于好。到底能不能打胜仗，看的不是砍了多少套数，而是最后呈现出来的房子，值不值那个价。
昌平云岸的84套库存还没卖完，新地块又来了，这一次，结果会不一样吗？
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