融创服务（01516.HK）近期外拓情况（2025Q4–2026Q2）
整体特征：量缩质升、聚焦核心城市+高毛利业态、产业/商业外拓提速、住宅以存量高端为主；同步砍低效项目，外拓由“冲规模”转向“优质量”。
一、核心数据（2025全年+2026Q1-Q4）
- 2025全年：外拓签约额约3.8亿元（同比-5%）；第三方收入66.32亿元，占比97.3%，基本脱离母公司依赖。
- 2025H1：外拓签约额1.8亿元（+8%）；25+核心城市占比91%；住宅+产业办公占比79%。
- 2026Q1-Q4（截至4/27）：外拓签约额约1.2亿元；产业园区+商业占比超60%；新增年化合同额约0.8亿元，毛利约40%。
- 在管规模：约2.9亿㎡（2025年末）；年内退出30+低效项目（年收入2-3亿元，多为负毛利），净增有限、结构优化。
二、外拓战略：聚焦“25+城市+高毛利业态”
- 城市策略：深耕杭州、天津、西安、南京等25+高潜城市；2025年外拓91%集中于此，单城签约额≥5000万元。
- 业态优先级（2025–2026）1. 产业办公（算力/科技园区）：占外拓40%+，单价8-12元/㎡/月、毛利45%-50%；代表：秦淮数据（2026/4）、世纪互联（2025/12） 。
2. 商业综合体/文旅：占20%-25%；轻资产输出，代表：徐州杉杉奥莱（2026/4）、石家庄深国际真悦天地（2026/1）。
3. 中高端存量住宅：占20%-25%；上海、天津等核心城市，主打“融韵五境”标准，溢价10%-15%。
4. 低端住宅/非核心城市：基本停止外拓，主动撤场低效项目。
三、2025Q4–2026Q2重点外拓项目
1. 2025/12 世纪互联（北京）：战略合作，聚焦数字新基建/数据中心物业服务，年化合同额约3000万元 。
2. 2026/1 石家庄深国际·真悦天地：商业轻资产，总建面60万㎡（商业10万㎡），定位冰雪+文旅，环京标杆 。
3. 2026/4 徐州杉杉奥特莱斯：淮海经济区高端商业综合体，全周期运营服务，年化合同额约1500万元。
4. 2026/4 秦淮数据（京津冀）：中标新媒体园区、存瑞园区，服务算力枢纽核心资产，年化合同额约2000万元。
四、外拓特点与趋势
- 质量优先，毛利显著提升- 2025年外拓项目平均毛利≥40%（vs 2023–2024年25%-30%）；产业/商业毛利45%-50%，远高于住宅（20%-25%）。
- 放弃低价冲量，单项目签约额≥500万元，杜绝“微利/亏损项目”。
- 产业/商业成增长引擎，住宅稳存量- 产业园区（算力/数据中心）爆发式增长，绑定头部科技企业，续约率高、现金流稳。
- 商业轻资产输出加速，不重资产投入、高ROE，成为新增长点 。
- 退出低效，资源聚焦- 2025年退出30+低效项目（年收入2-3亿元），多为低单价、高弃管风险项目。
- 资源向25+核心城市+高毛利业态集中，人均效能提升、费用率下降（2025H1费率7.9%，同比-1.3pct）。
五、同业对比（2026Q1，外拓质量）
标的 外拓签约额（2026Q1） 产业/商业占比 平均毛利 核心城市占比
融创服务 1.2亿元 60%+ 40%+ 91%
世茂服务 0.8亿元 40% 30%-35% 75%
永升服务 1.5亿元 30% 35%-40% 80%
正荣服务 0.2亿元 10% 20%-25% 60%
结论
融创服务外拓已完成从“规模”到“质量”的转型：短期签约额收缩，但毛利翻倍、结构优化；产业/商业成为新增长极，核心城市深耕+低效项目出清，基本面韧性增强，支撑私有化预期。
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