（检例第249号）
【关键词】
受贿罪 支付少量定金 房产增值收益 实际获利数额
【要旨】
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以获取请托人输送的房产增值收益为目的，采用支付少量定金的方式“锁定”请托人开发的房产，不签订合同、不支付购房款，待房价上涨后授意请托人出售房产，增值收益归己所有，且所获收益与其职务行为具有对应性的，其行为构成受贿罪，受贿数额以实际获利数额认定。
【基本案情】
被告人蔡某某，男，1962年出生，厦门某建设有限公司（系国有公司，以下简称某建设公司）原总经理。
1999年至2022年，蔡某某利用担任某建设公司总经理等职务上的便利，为有关单位和个人在资金拆借、款项拨付等事项上提供帮助，非法收受他人给予的财物，共计折合6284万余元，其中523万余元案发前尚未实际取得。
其中，2010年，某集团有限公司（以下简称某集团）与厦门某投资有限公司（以下简称某投资公司）联合开发建设某公馆商品房项目（以下简称某公馆项目），项目开发与销售等重大事项由某集团决定。蔡某某接受某集团总经理许某某、某投资公司实际控制人陈某某的请托，利用担任某建设公司总经理等职务上的便利，为两家公司开发某公馆项目向某建设公司借款1.5亿元提供帮助。2012年初，某集团以内部优惠价格向项目股东及股东推荐的特定人员销售某公馆项目部分房产，同时规定认购房产需按每套50万元的标准支付定金并签订认购合同，7日内支付全部购房款或办理按揭贷款、签订商品房买卖合同，逾期不付则解除认购。2012年2月，经陈某某推荐及许某某同意，蔡某某在没有购房能力的情况下，认购总价约2000万元的房产两套，共支付定金20万元，此后未签订认购合同、买卖合同，未支付购房款，某集团未催交。2013年5月、7月，蔡某某获悉房价大幅上涨，遂授意陈某某通过“一手更名”方式以市场价出售两套房产，出售价格与认购价格之间的差额归其所有。陈某某、许某某为感谢蔡某某此前提供的帮助，按照其要求办理出售事宜，同时决定在蔡某某认购价基础上再给予每平方米3000元的优惠。两套房产售出后，经结算，出售价格与蔡某某应付某集团房款之间的差额为524.2万元，该款项转至蔡某某指定的银行账户。扣除定金20万元后，蔡某某实际获利504.2万元。
蔡某某另有洗钱犯罪事实略。
【检察机关履职过程】
审查起诉。2022年12月13日，福建省厦门市湖里区监察委员会以蔡某某涉嫌受贿罪向厦门市湖里区人民检察院移送起诉，同日湖里区人民检察院报送厦门市人民检察院办理。厦门市人民检察院审查发现蔡某某可能另涉洗钱犯罪，经书面征求湖里区监察委员会意见后，将线索移送厦门市公安局。2023年2月10日，厦门市人民检察院以蔡某某犯受贿罪向厦门市中级人民法院提起公诉。2023年4月14日，厦门市公安局以蔡某某涉嫌洗钱罪向厦门市人民检察院移送起诉，厦门市人民检察院于2023年5月10日以蔡某某犯洗钱罪向厦门市中级人民法院补充起诉。
检察机关审查认为，蔡某某的上述行为符合受贿罪的构成要件，依法应认定为受贿罪。一是蔡某某获得的两套房产增值收益属于非法收受他人给予的财物。蔡某某支付的定金仅为应当支付定金的五分之一，且支付定金后一年多时间内未按规定签订认购及买卖合同、支付购房款，但其不仅未承担违约责任，反而继续“锁定”房产，待房价上涨再出售获利，实际上规避了真实出资购房需要承担的价格波动等市场风险。蔡某某的行为并非正常、真实的市场交易，实际上未取得两套房产的所有权，无权进行处置，无权获取房产增值收益，其获得的504.2万元本质上是请托人对本属于自己的售房收益的让渡，系为感谢蔡某某职务行为而给予的好处。二是双方具有行受贿主观故意。蔡某某的供述与陈某某、许某某的证言等证据证实，陈某某、许某某明知蔡某某没有处置两套房产的权限仍将房产增值收益给予蔡某某，是为感谢蔡某某在公司借款事项上提供的帮助，蔡某某亦明知其能够获取相应收益是因为利用职权为陈某某、许某某提供了帮助，行受贿意图明确。
关于受贿数额应以陈某某、许某某先后给予蔡某某的优惠总额还是蔡某某实际获利数额认定，以及蔡某某支付的20万元定金是否应从受贿数额中扣减的问题。检察机关审查认为，与低价买房或高价卖房等受贿行为不同，蔡某某在没有购买能力的情况下，仅支付少量定金“锁定”房产，目的不是为了购得房产，而是待房产增值后出售获利，陈某某、许某某所要输送的也是房产增值收益，如以陈某某、许某某先后给予的优惠总额认定受贿数额，相当于肯定蔡某某购房行为的正当性与合法性，与双方主观意图及客观行为不符，而以蔡某某实际获利认定受贿数额则符合主客观相一致原则。蔡某某付给请托人公司的20万元定金，是为使认购、出售、转款等过程貌似具有交易特征而进行的掩饰行为，请托人公司收款后未退还给蔡某某，蔡某某实际获利数额为504.2万元，以此认定受贿数额妥当。
裁判结果。厦门市中级人民法院于2023年11月10日作出一审判决。判决认为，检察机关指控被告人蔡某某犯受贿罪、洗钱罪的事实清楚，证据确实、充分，以受贿罪判处蔡某某有期徒刑十四年，并处罚金人民币五百万元；以洗钱罪判处其有期徒刑四年，并处罚金人民币五十万元，数罪并罚，决定执行有期徒刑十六年，并处罚金人民币五百五十万元。一审宣判后，蔡某某未提出上诉，判决已生效。
【指导意义】
（一）国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，为获取请托人给予的房产增值收益，支付少量定金后“锁定”请托人公司开发的房产，不办理购房手续、不支付购房款、不承担市场风险，待房产增值后出售获利的，既不符合房产公司售房规定，也不符合正常房产交易习惯，所获收益本质上是请托人为感谢其职务行为而输送的好处，其行为依法构成受贿罪。
（二）在办理房产交易型受贿犯罪案件中，要注意审查判断双方合意的行受贿对象是房产增值收益还是房产差价。对于意图以将来房产的增值收益而非购房时请托人给予的特殊优惠为贿赂形式，客观上国家工作人员已通过出售房产而实际获利的，受贿数额按照实际获利数额认定。
【相关规定】
《中华人民共和国刑法》第三百八十三条、第三百八十五条、第三百八十六条
办案检察院：福建省厦门市人民检察院
办案检察官：曾小欣 阮瑜萍 陈鑫鹏
案例撰写人：刘琛 陈昕卉 曾小欣 林济源
信源：最高人民检察院公众号2026年4月13日
明显利好！
1，进一步完善房地产基础性销售制度，为合规化/标准化，提供法律依据。
2，堵住漏洞，提高炒新房门槛，减少很大部分低价房源的无序抛售，降低对新房和准新房市场的冲击。
3，特惠房的真优惠，更多的落实到刚需刚改业主头上。直接增厚家庭财富积累，加快未来楼市的置换更新，促进其他消费。
4，明确炒新房红线，扎紧篱笆。利于减少被进一步渗透可能性。挽救一批行业高管和骨干员工，同时也挽救了他们的职业生涯，给了他们退赃改造的机会。
5，革除行业陋习，利于新建立干净担当，公平团结，职业化，专业化队伍，以应对楼市新局面。
五一假期和朋友聊天，听说又一个年薪百万的业内老手，也永远的离开了地产行业，改行干农场去了，这些年，也不是啥新鲜事，太多这样的例子了。
其实这几年，地产从业人员也不易。最难的不是赚钱，是心力交瘁，无处安放。越是负责，越是不安，意难平。
因为你想百万高薪，销售额就要有吧，年至少2～3个亿 ，可转头刚交房，房价就亏掉1/3，1个亿。费尽心思维护成交的客户，一下子变成了“陌生人，仇人”。（客户可以不讲，可他不会忘呀。别的行业销售就叫销售，只有房地产叫置业顾问，何为顾问呢？）。客户是成交一个，得罪一个，成交越多，包袱越重。
如果你守住了不吃差价的底限，也算守住了本心，尚能坦荡的和客户沟通。
如果你守不住，脏了手。那就是种煎熬，做贼似的，别看他/她表面光鲜强硬，其实心里早就猫爪一样，惶惶不安，彻夜难眠。甚至出现种现象，老客户的电话不敢接/年年换新号，接电话先转小秘书。名片不敢给，甚至用上了假名，以前是抬头一堆，现在是能不给就不给，能不见就不见。
心虚呀，说明还有人性。焦虑呀，说明尚存羞耻。
从来牛逼的团队，不光是钱喂出来的，还要有职业的荣誉感，一种打赢的骄傲和自豪。
这些情绪价值，大部分是客户正向反馈得来的。没有客户的正反馈，有的是背后的指指点点，戳脊梁骨。
这样的队伍，脱离了客户基础，也没有了胜利的魂，是难以形成持续战斗力的。
为什么要坚决反对低价炒新房。
内部看，是开发商内部一小撮谋名谋利谋高位的人内外勾结成小团体，粉饰了数据，确侵蚀了利润。破坏公平竞争环境，带坏了新人身边人，腐蚀大团队战斗力/凝聚力，劣币驱逐良币，给企业不断埋雷。
客户看，越信任品牌，忠诚度高的核心客户被坑害越惨，杠杆级的增加大部分客户负债，祸害客户数十年。企业人心、信誉丧失。
对行业和社会，破坏楼市价格体系，破坏行业生态，砸大家的饭碗。全面拉低社会道德水平，增加运行成本下，提高治理难度，不利于社会稳定。
进一步看，容易被腐蚀下钩子，被利用挟持，给外部势力渗透开口子，留后门。
积攒起来，就不是大坝下的蚁穴，而是当量大能被定时、定向引爆的雷。
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