$新睿电子(SZ920211)$ $首农商业(SH508601)$ $砂之船(SH508602)$
最近REITs基金的发行速度也扎堆了，即将到来的一周，5月25日和27日共4只REITs基金发售，其中5月25日3只，27日1只。虽然不是同一天发售，但由于认购资金在4只基金间是不能重复使用的，所以，实际上算是同一批认购。这几个REITs能认购吗？怎么选择呢？以下对4只REITs基金基本情况和认购进行一点简要分析，供有需要者参考。
一、REITs基金项目基本情况
这批REITs基金，分别为中信建投首农商业（508601）、国泰海通砂之船商业（508602）、中金唯品商业（508603）和汇添富上海地产商业（508600），类型上都属于商业基础设施，其中前3只为零售商业类，最后一个为商业综合体类。项目权属剩余年限首农商业不到20年，其余3只接近30年。
从募集总规模上看，中金唯品商业募集20亿份，其他3只都是募集10亿份，其中，首农商业和地产商业向公众投资者发售份额均为9000万份，砂之船向公众投资者发售7500万份，唯品商业向公众投资者发售1.5亿份。
从询价结果看，首农商业、砂之船和唯品商业定价都是只比询价区间上限低了0.001元，只有上海地产商业询价结果较询价区间上限有3.3%多的折扣，发售价格的确定还是把二级市场空间给压榨得差不多了。按发售价格计算的2026年度预计现金分派率，首农商业为5.65%，砂之船接近5%，其他2只均低于4.5%，而网下询价有效认购倍数方面，只有砂之船稍超过100倍，其他3只都不到100倍，其中上海地产商业只有38.55倍。网下询价有效认购倍数高低，一方面在一定程度上体现了网下投资者对其认购的积极性，另一方面也决定着上市前3日内流通份额，当网下有效认购倍数超过100倍时，网下投资者获配售的份额上市首日即可全部流通；不超过100倍（含）的，网下投资者在上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%，上市后第四个交易日起全部获配份额才可全部自由流通，据此，上市时的初始流通规模，首农商业最低，不到6亿元，上海地产商业接近8亿元，而砂之船和唯品商业分别约14亿元和12.5亿元。
从认购资金冻结时间看，首农商业、砂之船和唯品都是周一认购，正常情况下未获配的资金周三晚上退回，实际冻结3天；而上海地产商业周三认购，未获配的资金正常情况下周五晚上退回，所以实际冻结时间是5天，认购资金成本相对较高。
二、认购资金规模与收益分析
去年以来，REITs基金认购有过三次同批发售2只以上的情况，冻结资金最高达到近2300亿元，但同期都没有北交所新股申购；而有北交所新股申购时，认购资金最高接近1500亿元。
从本批认购日程看，5月25日已有一只北交所新股新睿电子（920211）申购，但其获配门槛不低，725.472万元顶格申购还要抢时间、拼券商通道申购，大概率5月27日也有一只北交所新股申购，如有申购就是彩客科技，预估其获配门槛达到850万元左右甚至更高。所以，本批REITs基金的认购资金来源，除了其固有参与者外，还会分流北交所新股申购者725万元以下的资金，上海地产商业还会分流北交所新股申购者725至850万元间的资金。
由于这次认购资金在4只基金间不能重复使用，所以，认购资金总规模上限估计在2000亿元左右，平均每只基金认购资金最多400到600亿元间，那配售比例都不会很低，有希望接近0.5％甚至达到1％以上。
从目前市场上类似类型（消费基础设施）的REITs基金有不少，近大半年多以来上市的有唯品奥莱、凯德商业、中海商业等，其中，唯品奥莱和凯德商业首日开盘涨幅达到20％左右，目前价格均较发行价分别有28％和13％左右的累计涨幅，只有中海商业开盘涨幅仅4％多一点点，目前价格较发行价累计涨幅5％多一点，这几只基金目前价格对应的2026年度现金分派率都约在4％左右。从本批４只REITs基金发行价对应的现金分派率都在4.4％以上看，理论上涨幅达到5％至10％间应该可以期待。
在配售比例不是特别低的情况下，上市涨幅如果能达到5％至10％间，收益就有希望达到万4、万5甚至更高。远超目前逆回购收益水平了，也不输于银行一般的T+1理财产品收益率了。
三、认购建议
在谈个人认购建议前，先说明一下，REITs基金认购并不是无风险的，如果不能接受任何风险，不建议参与认购。如果能承受适当的风险，这一批的4只REITs基金都可以认购，至于哪一个“更有价值”，只能说各有千秋吧，规模稍大一些的，配售比例可能会高一些，涨幅有可能会低一些，反则反之；如果大家偏好相同，资金向其中某一只扎堆，就有可能导致配售比例低，在涨幅相差不大的情况下，收益率就相应地低了。所以，只能简单建议几点：
一是总资金达不到725万元者，参与5月25日的认购，可以重点出击其中的首农商业和砂之船（二者可以三七开或四六开），当然也可以在３只基金间相对均衡地进行认购，以获取平均收益。
二是参与北交所新睿电子新股申购解冻的资金如果够不着5月27日北交所新股的获配门槛，可以参与上海地产商业REIT的认购。
最后，需要提醒的是，以上只是按当前市场情况的简单分析，但如认购资金规模大幅波动造成配售比例低于预期、或者上市涨幅不达预期甚至出现破发的极端情况。
4只基金基本情况及相关信息一览表如下：
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