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$信达地产(SH600657)$  

中国信达盘活规模居首 

信达地产经营承压

在5847亿元的盘活规模中，中国信达功不可没，占据了半壁江山。市场数据显示，2025年中国信达累计参与纾困项目约89个，盘活资产规模2135亿元，交付住房2.97万套，化解金融风险428亿元，投入纾困资金765亿元，各项指标均居五大AMC首位。

标杆案例：深圳泰禾院子项目

泰禾深圳院子作为高端豪宅项目，总建面约18万平方米，原计划打造深圳顶豪标杆，备案价区间18-25万元/平方米，货值超450亿元。项目在已经完成70%的情况下，开发资金链断裂，缺口达35亿元，在信达介入之前已停工3年，该项目牵扯到银行、信托等12家金融机构，总债权规模达97亿元。

为此中国信达采用“基金注入+债务重组+代建代管”的综合方案：

2025年1月，中国信达联合旗下信达地产、鑫盛利保股权投资有限公司共同设立200.01亿元房地产存量资产纾困盘活基金，其中100亿元专项用于泰禾深圳院子等优质项目。信达作为劣后级合伙人认缴100亿元，占基金规模的49.9975%，同时引入3家地方国企作为优先级合伙人，优先级预期收益率3.2%。随后，中国信达以82亿元对价收购项目全部97亿元债权，将原有债权按 “70%债转股+30%展期”模式重组，展期29.1亿元，且利率降至3.85%（同期LPR下浮55BP），期限5年，设置销售回款优先偿还条款，按季度等额本息兑付。第三步，设立专项SPV，与泰禾集团母体风险隔离。第四步，引入绿城管理作为代建方，签订固定费率+超额分成的合作协议，负责项目剩余工程建设与销售运营；信达派驻财务总监与工程监理，全程监管资金使用与工程进度，建立“周调度、月考核”机制。紧锣密鼓操作之下，项目于2025年6月实现全面复工，到了10月，首批128套房源取得预售许可证，均价17.2万元/平方米，开盘当月去化率达72%，销售金额超48亿元。截至2025年末，累计销售回款63亿元，剩余工程完成95%，预计会比原计划提前两个月，即2026年3月全面交付。该项目已被深圳市住建局列为“保交楼示范案例”。

标杆案例：昆明嵩明恒大文旅城配套地块盘活

该项目位于昆明嵩明职教新城军长片区，原属恒大文旅城1.6万亩规划范围的配套居住区，总占地1035亩，涉及住宅、商业、学校等多元业态，原规划货值120亿元。

中国信达采取“土地整合+以地抵债+自主开发”的创新模式：

第一步，进行资产收购。2025年12月，深圳信达置地分4批通过司法拍卖竞得该片区1035亩土地，总投资6.73亿元，对恒大遗留地块的整体承接。

第二步，设立区域开发基金。其中自有资金30%、银行并购贷款50%、地方政府专项补助20%。第三步，分期开发。一期350亩住宅用地，以刚需产品为主；二期建设学校、医院等配套设施；三期打造文旅商业综合体。截至2025年末，一期住宅用地已完成土地平整与施工图设计，，预计2026年6月入市销售。在该项目上，信达开创AMC“主动拿地+规划重构+自主开发”的纾困新模式，为远郊大型不良资产盘活提供了可复制经验，2025年11月被中国银行业协会评为“不良资产处置创新案例”。

信达纾困特点与挑战

中国信达的纾困策略呈现三大特点：一是规模优势显著，200亿元专项基金为行业最大规模纾困基金，聚焦货值50亿元以上的大型项目；二是区域布局均衡，长三角、珠三角、西南地区项目占比分别为38%、29%、23%，兼顾核心城市与潜力区域；三是资金杠杆适度，纾困资金中自有资金占比35%，联合社会资本占比65%，平均资金成本4.1%，低于行业平均水平1.2个百分点。

不过，信达地产自身面临较大经营压力，2025年前三季度净亏损53.09亿元，同比扩大6021.43%，资产负债率达83.7%，较2024年末上升2.3个百分点。

中信金融资产：协同为最大优势

中信金融资产2025年累计落地纾困项目56个；推动货值超2600亿元的项目复工复产，盘活资产规模1582亿元，交付住房1.86万套，化解金融风险31亿元，投入纾困资金487亿元，居行业领先水平。

标杆案例：天津六合国际项目

该项目位于天津河西区核心地段，紧邻天开高教园河西园区，总建面10万平方米，由297米超高层六合大厦及配套商业组成，原规划为高端公寓与商业综合体，货值68亿元。原开发商2019年资金链断裂，项目停工超6年，累计拖欠工程款9.8亿元，此外定位失误，原高端公寓定价4.2万元/平方米，远超区域刚需市场承受能力，去化无望。

中信金融资产天津分公司联合中信建设、天津城投组成纾困联合体，创新“破产重整+功能重构+产城融合” 三维方案。

2025年1月，中信金融资产推动项目进入破产重整程序，设立专项SPV——天津中信六合置业有限公司，注册资本30亿元，承接项目全部资产与债权23.7亿元，剥离原开发商关联债务8.3亿元。

随后，中信金融资产为其注入18.5亿元共益债资金用于支付拖欠工程款、解除司法查封、项目改造与产业导入。

该项目需要摒弃原高端公寓定位，中信金融资产将1285套公寓全部转化为保障性租赁住房，剩余1.8万平方米商业配套改造为数字产业配套服务中心，引入人工智能、大数据、金融科技等业态，将六合大厦纳入园区核心载体，享受高新技术企业税收优惠、人才补贴等政策。

2025年3月项目启动改造，年底完成竣工验收。六合大厦成为天津河西地标性建筑被天津市列为“烂尾楼盘活与城市更新示范项目”

东方资产区域聚焦于以地抵债创新

东方资产2025年将房地产纾困重点聚焦于西南、华南区域，通过“以地抵债+土地整合+分期开发”模式，集中化解恒大、融创等出险房企遗留的大规模不良资产，累计参与纾困项目32个，其中土地盘活项目19个；盘活资产规模846亿元，盘活土地面积超1200亩，交付住房1.12万套，化解金融风险187亿元，投入纾困资金219亿元，土地类项目资产增值率平均达38%。

标杆案例：佛山顺德产业新城存量地块盘活项目

该项目位于佛山顺德区产业新城核心片区，总占地587亩，原属某出险房企产业地产板块核心资产，规划为“工业用地+配套住宅+商业综合体”三位一体项目，货值9亿元。原房企2022年爆发债务危机，累计逾期债务超300亿元，项目开发资金链断裂，已投入建设资金45亿元，剩余续建资金缺口28亿元，不过最主要的是其原本计划引入智能制造企业未能落地，导致工业用地闲置两年。

于是东方资产采用“债权收购+土地性质调整+产城融合”的创新纾困路径。

2025年4月，东方资产广州分公司以29.5亿元对价收购项目全部36亿元债权，与金融机构协商，将25.2亿元债权通过“以地抵债”模式转化为312亩土地使用权，剩余10.8亿元债权分2期现金清偿。接下来，东方资产启动了土地性质调整程序，将220亩工业用地中的150亩调整为新型产业用地、70亩调整为住宅用地。这样一来，预计提升资产价值38亿元。同时，东方资产还争取到产业扶持政策。第三步，引入东方资产旗下产业投资平台——东富产业投资有限公司，联合顺德区政府设立20亿元产业引导基金，重点引入电子信息、智能装备等高新技术产业；与3家头部智能制造企业签订入驻协议，打造“产研居”一体化园区。项目总投资56亿元，其中东方资产占比30%、银行并购贷款占比50%、产业引导基金占比20%。截至2025年末，一期70亩住宅用地已完成土地平整与规划设计。项目预计带动顺德产业新城高新技术产业投资超50亿元，2025年，该项目被广东省发改委列为“产城融合示范项目”，其“工业用地转型+产业赋能”模式被纳入大湾区不良资产处置典型案例库。

东方资产纾困特点

东方资产的纾困策略呈现明显的区域聚焦特征，西南、华南地区项目占比分别为62%、28%，尤其擅长工业用地、闲置地块的盘活转型。

长城资产：共益债+企业重整

长城资产2025年聚焦破产重整领域，成功盘活多个大型出险房企项目，累计参与纾困项目41个，其中破产重整项目17个；盘活资产规模793亿元，交付住房1.38万套，化解金融风险203亿元，投入纾困资金32亿元，破产重整项目平均处置周期11个月，较行业平均水平缩短4个月。

标杆案例：金科股份破产重整

金科股份作为千亿级上市房企，2024年爆发债务危机，累计债务规模达1470亿元，涉及8400家债主，包括金融机构126家（债权89亿元）、供应6842家（债权456亿元）、购房者1432家（债权24亿元）、职工1120人（债权10亿元）。

长城资产作为重整投资人牵头方，联合3家地方AMC（重庆渝康资产、四川发展资产、广东粤财资产）与2家国企（重庆城投、中建八局）组成纾困联合体，实施“三维重整”方案：

采用“小额债权现金清偿+大额债权债转股+职工债权优先清偿”模式，5万元以下小额债权全额现金清偿；5万元以上大额债权按1:1比例转为金科股份股权；职工债权与税款债权全额优先清偿，2025年3月前全部兑付完毕。划重点的，在该案中长城资产推动金科从房地产开发向不良资产运营转型。

长城资产纾困核心优势

长城资产的突出优势在于破产重整领域的专业能力与共益债工具的灵活运用，“债务重组+产业转型”模式尤其适合大型出险房企，通过优化企业战略、重构业务模式，实现可持续经营。但也对AMC的资金实力与运营能力提出了更高要求。

银河资产区域深耕与多元化险探索

银河资产作为AMC的后起之秀，2025年主要聚焦京津冀、长三角、成渝等重点区域，综合运用共益债、债权收购、破产重整等工具，累计参与纾困项目18个，盘活资产规模491亿元。

标杆案例：*ST宁科地产板块重整

*ST宁科作为宁夏本地上市企业，其地产板块涉及3个住宅项目和1个商业综合体，总货值32亿元；因母公司资金占用导致地产板块资金链断裂，此外，其还存在财务造假引发监管处罚，截至2024年末，地产板块债务金额18.7亿元。

银河资产为其注入3.8亿元共益债资金，期限4年，其中2.5亿元用于复工续建，1.3亿元用于企业流动性补充。并将地产板块优质资产剥离至新设立的子公司——宁夏宁科置业有限公司，子公司独立运营，与母公司其他不良资产隔离，降低重整复杂度，那么母公司资金占用问题就通过“以股抵债”方式进行有效的解决。

随后，银河资产为其引入了引入本地商超龙头——宁夏新华百货作为战略投资者，出资2亿元负责商业运营。在此过程中，银河资产提供连带责任担保，帮助其获取银行开发贷5亿元，2025年6月，*ST宁科成功撤销退市风险警示，2025年扭亏为盈，实现净利润3.2亿元。

银河资产纾困特点

银河资产的纾困策略呈现“精准化、多元化、区域化”特征，重点聚焦京津冀、长三角、成渝等核心城市群，优先选择货值20-50亿元、资产边界清晰、具备一定现金流的项目，其优势在于决策效率高、操作灵活，适合处置中小规模、复杂程度适中的房地产不良资产。

2025年创新纾困模式

通过对五大AMC2025年典型案例的深度分析，我们提炼出四大核心纾困模式，这些模式涵盖了从项目层面到企业层面、从资金支持到产业转型的全链条解决方案，为房地产风险化解提供了系统路径。

1.共益债+代建代管模式

以共益债为核心融资工具，为破产重整项目注入增量资金，同时引入专业代建方负责工程建设与销售运营，实现“资金纾困+专业运营”的双重保障，适用于建设进度过半、具备一定市场价值但资金链断裂的项目。

典型案例包括长城资产深圳烂尾楼项目、银河资产重庆北碚十里温泉城项目、中信金融资产融创董家渡项目。

这种模式的优势在于资金注入效率高、风险可控性强（不良率仅2.1%），能够快速推动项目复工复产，适用于单项目出险、资产边界清晰、市场需求稳定的房地产项目，尤其适合一二线城市核心地段的住宅项目。

2.债务重组+股权重整模式

针对企业层面出险的大型房企，通过债务分类处置（展期、削债、债转股等）降低企业债务负担，同时重构股权结构，引入AMC作为战略投资者，主导企业运营与产业转型，实现企业重生。

典型案例包括长城资产金科股份重整项目、中信金融资产融创董家渡项目、银河资产*ST宁科重整项目。

这种模式的优势在于能够从根本上化解企业债务危机、投资回报率最高，（平均达18.2%）；适用于具备核心资产、品牌基础但债务负担过重的大型房企，尤其适合区域布局合理、具备产业转型潜力的企业。

3.基金+资产收购模式

AMC联合国企、银行等机构设立专项纾困基金，通过批量收购出险房企的不良债权或资产包，实现风险隔离与规模效应，再通过规划优化、配套完善、分期开发等方式提升资产价值，最终通过销售或REITs退出。

典型案例为中国信达200亿元纾困基金项目、昆明嵩明恒大文旅城配套地块盘活项目。

这种模式的优势在于资金实力雄厚、处置效率高，单只基金平均盘活资产规模21.6亿元；能够化解大规模不良资产，批量处置项目占比达68%；适用于出险房企的批量资产处置、区域集中烂尾楼盘活等场景，尤其适合三四线城市的大规模存量资产（占比达62%）。

4.以地抵债+产城融合模式

这是2025年的一种创新模式，主要针对土地权属复杂、债务关系混乱的不良资产，通过“以地抵债”方式将债权转化为土地使用权，再联合地方政府进行土地整合与规划重构，实现资产价值与区域价值的双重提升。

那么典型的就是中国信达、东方资产的昆明嵩明军长片区项目。

总结

2025年，五大AMC在地产纾困这块可是交出了亮眼成绩单，但话说回来，AMC自身也承担了很大压力，典型的是信达地产巨亏。此外，房地产市场回暖太慢，最后是当下优质的不良资产所剩无几，大多是难啃的“硬骨头”，甚至有些项目的投资回报率居然跌到10%以下。

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