看到最近上市的新股收益很高，有多个朋友在问，如果既没股票市值，资金又够不上申购北交所新股，刚好7月有很多REIT发行，门槛很低，能不能申购，赚不上大钱挣点小钱，我以血的教训，想说REIT产品和新股申购是完全不同的逻辑，风险非常大。

我申购508600汇添富上海地产商业REIT的惨痛教训

当申购结果返回显示大额中签时，我还大喜，以为捡漏了，中了这么多。结果6月18日上市开始如此大的下跌，让我大吃一惊，也开始深入研究REIT产品，尤其是商业地产REIT，才发现以下情况。

一，REIT本质不是可以拿高息的债券，而是承诺会几十年分红的股票。这种承诺，你们信吗，尤其是泡沫巨大的商业地产。即你看上高利息，别人是要你的本金。得到高一点的利息，不够本金亏的。千万别只看招募书，原因你们懂得，自己要多做调查

REIT申购，本质是收益率很低，本金损失风险却很大的产品，还远不如申购可转债安全。

二，REIT市场吃相太难看，市场流动性枯竭

如6月一口气发行4个商业地产REIT，7月又是5个，中国这种等着解套的泡沫巨大的商业地产有无数，这种市场就是竭泽而渔。没有流动性的市场是跌没底的，想想当初参与三板和B股市场血的教训，真是后怕。

我完全支持当前国家化债，化解地方存量地产风险，降低城投及金融机构杠杆，打通“融投管退”闭环的大战略，但管理层也要考虑市场的承受力，建议学习科创板北交所在市场萧条时期的护盘管理经验，眼光放长远，否则市场都萧条了，还怎么化债。

三，为什么上市当天开始，参与网下申购的机构就开始不计成本的抛售

因为某些机构参与申购是硬性要求，券商等投行如果不参与，会丧失该地方国资资产证券化业务参与资格，或与基金未来的合作资格。且只要承揽一个项目，承销费等收益就是千万级别，算远期的业务收益可以覆盖申购的亏损，所以上市后只要流动性，不计成本的抛，所以看下待发行的这三支商业地产REIT如此低的网下申购倍数，就可知机构真正的想法。