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价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。$创金合信北京国资公司REIT(SZ181001)$
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创金合信北京国资公司REIT
本不动产基金拟持有的不动产项目为集智未来项目（包括量子芯座及量子银座）和隆福寺一期项目（包括隆福大厦及隆福寺北里）。截至 2025 年 12 月 31 日，上述项目的估值合 计为 25.69 亿元，其中集智未来项目估值 11.05 亿元，隆福寺一期项目估值 14.64 亿元。
集智未来项目
集智未来项目包含量子芯座及量子银座两处办公楼宇，均位于北京市海淀区知春路区域。 集智未来项目是位于北京市海淀区中关村核心区的标杆性人工智能企业聚集的商业办公楼 宇，项目以 “硬科技产业创新策源地”为定位，深度聚焦人工智能、集成电路、软件与信息 技术等前沿领域，已形成显著的产业集聚效应与生态协同优势。项目已持续运营超 20 年， 积累了深厚的客户基础与市场口碑，现金流历史纪录持续、稳定。
（二）隆福寺一期项目
隆福寺一期项目包含隆福大厦及隆福寺北里区域，两区域地理位置相连，均位于北京市 东城区隆福寺街。
集智未来项目资产估值（截至 2025 年12 月 31 日）
量子芯座 5.53 亿元
量子银座 5.52 亿元
这个是办公楼相当于产业园区，属于办公楼，与中关村非常类似。
隆福寺一期项目估值为14.97亿元
这个属于商业不动产。之前没看招募说明书，还以为不错，结果今天一看，都是些这个玩意，这个上市后破发概率比较大哦！
发行价：2.831
发行市值：28.31亿
项目估值： 37.69亿
发行溢价：8.8%
预测分派率：4.77%
存续期：40年 这里要说一下量子芯座剩余26年，量子银座剩余27年。隆福寺一期项目分别剩余28和39年。
网下发售情况：认购价格2.831元/份，有效报价：8家网下投资者管理的9个配售对象参与报价，网下拟认购基金份额总量：28950万份，为网下初始发售份额的1.38倍。报价区间2.831-2.832。
我们来看看询价区间吧！询价区间为2.318-2.832。 网下倍数才1.38倍，非常冷，为什么还能顶格给定价，所以说网下谁在认购，不用我去猜大家都知道。
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收益预测
截至9月3日近期类似项目收益情况：
主角：创金合信北京国资公司REIT(181001)认购价格2.831元/份，，为网下初始发售份额的1.38倍，现金分配率为4.77%，存续期40年，发售市值：28.31亿。
首农商业REIT(508601)认购价格3.013元/份，，为网下初始发售份额的82.62倍，现金分配率为5.6%，存续期为20年，累计涨幅-0.99%，首日涨幅：1.43%，发售市值：30.13亿。
唯品商业REIT(508603)认购价格3.848元/份，，为网下初始发售份额的68.28倍，现金分配率为5.1%，存续期为31年，累计涨幅0.99%，首日涨幅：1.04%，发售市值：76.96亿
砂之船REIT(508602)认购价格5.531元/份，，为网下初始发售份额的103.82倍，现金分配率为5.8%，存续期为30年，累计涨幅16.07%，首日涨幅：11.08%，发售市值：55.31亿。
华夏中海商业REIT认购价格5.281元/份，分派率5.02%，网下374.72倍，存续期24年，累计涨幅0.04%，首日涨幅：3.29%，发售市值15.841亿；
凯德消费REIT（508091）认购价格5.718元/份，分派率4.84%，网下254.08倍，存续期27年，累计涨幅-5%，首日涨幅：12.63%，发售市值22.872亿；
唯品奥莱REIT（508060）认购价格3.48元/份，分派率5.65%，网下254.19倍，存续期26年，累计涨幅10.14%，首日涨幅：26.81%，发售市值34.8亿；
中金中国绿发商业REIT（180606）认购价格3.16元/份，分派率6.25%，网下249.72倍，存续期30年，累计涨幅16.14%，首日涨幅：30.22%，发售市值15.8亿；
易方达华威市场REIT（180605）：分派率6.25%，网下80.132倍，存续期32年，累计涨幅36.5%，首日涨幅：30%，发售市值15.17亿；
华夏大悦城商业REIT（180603）分派率5.36%，网下3.067倍，存续期24年，累计涨幅27.54%，首日涨幅：0.21%，发售市值：33.23亿；
华夏首创奥莱REIT（508005）分派率5.84%，网下6.3倍，存续期：34年，累计涨幅61.59%，首日涨幅：5.79%，发售市值19.744亿；
华安百联消费REIT（508002）分派率6.22%，网下1.48倍，存续期21年，累计涨幅15.78%，首日涨幅：3.34%，发售市值23.32亿；
中金印力消费REIT（180602）分派率5.05%，网下1.16倍，存续期25年，累计涨幅14.54%，首日涨幅：7.48%，发售市值32.61亿；
华夏华润商业REIT（180601）分派率5.27%，网下1.09倍，存续期28年，累计涨幅33.35%，首日涨幅：0.04%，发售市值69.04亿；
上市涨幅预测：上市首日预计涨幅约-10-1%，这个标的比纯商业REITs表现还差，因为其中包含了约1半的产业园区资产，就算全是商业资产，收益率也太低，而且定价过高，如果上市后jin主不护盘大概率跌10%以上，不护盘概率非常低，网下的态度就表明了上市不会太惨，所以给了-10-1%。认购时是-5%-1%，现在是-10-1%。因为时间过了两个月，市场比认购时更差了。
风险提示：以上观点仅为个人看法，仅个人记录，个人反思，所涉标的不作推荐，投资有风险，入市需谨慎。
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