房地产新政后，房地产行业深度展望

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台多项重磅新政，从销售制度、信贷体系、资本市场三个维度协同发力，标志着房地产发展新模式的制度建设从蓝图走向全面落地。本次新政涵盖现房销售制度、主办银行制、预售资金全程封闭管理、个人住房贷款期限延长至40年等核心内容，是房地产领域基础制度的系统性重构。

与此同时，2026年上半年房地产市场在无强刺激背景下呈现超预期修复，核心城市二手房成交量显著改善、房价和租金率先企稳，行业底部信号渐明。$我爱我家(SZ000560)$$万科A(SZ000002)$#社区牛人计划#

供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力——2025年10月二手房挂牌量见顶回落，叠加租售比赶超公积金利率，市场供需关系开始真正修复。展望未来，房地产市场将呈现显著的K型分化格局：核心城市与三四线城市、核心区域与非核心区域、优质资产与普通住宅之间走势分化加剧。行业竞争将从过去的“拼规模、拼速度”彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。配置上，建议优选信用稳健、核心土储充足、产品力突出的优质房企，以及受益于存量市场发展的二手房中介和物业管理标的。

一、2026年楼市超预期寻底：量价租三修的信号

在过去五年中，我国房地产市场经历了两轮寻底尝试但均未成功。2023年一季度“融资三支箭+疫情政策调整”推动市场供需两端改善，2024年四季度“924金融政策组合拳+房地产止跌回稳政策”推动楼市信心回升，但两次政策效果更多反映在成交量修复上，并未传导到价格改善，最终均告失败。2021年7月至2026年6月，我国二手房房价累计下跌约42%，与国际上42国房地产泡沫平均房价下跌34%、持续6.1年的经验相比，我国房价跌幅已较为充分。

2022年以来，全国一二手房合计成交逐步稳定在14亿平方米，表明总需求已有一定支撑。自2022年以来，全国新房销售规模由2021年的15.7亿平方米持续下降到2025年的7.3亿平方米、累计下降53%，但二手房销售规模由2021年的3.6亿平方米持续提升到2025年估算的6.6亿平方米、累计增长85%。过去三年全国一二手房总成交已稳定在14-15亿平方米之间，表明总需求中枢已有一定支撑。

就在市场悲观预期更重的背景下，2026年上半年房地产市场呈现了超预期修复。根据冰山指数数据，2026年1-7月20城二手住宅实时成交套数同比增长13.0%，其中一线城市同比增长12.6%、二线城市同比增长13.2%。从具体城市来看，核心一二线城市普遍出现了10%-40%的同比增长：上海+13.0%、北京+15.4%、苏州+28.2%、合肥+29.8%、宁波+29.2%、无锡+35.1%等。

从二手房成交价来看，二季度全国房价呈现企稳趋势。根据冰山数据，2026年4-7月，40城房价呈现了连续4个月企稳态势，虽然修复幅度上还不如2023年一季度和2024年四季度两次寻底阶段，但其持续时间已经强于前两轮。在无宏观政策放松背景以及居民购买力走弱的背景下，今年上半年房价超预期进入了寻底阶段。2026年1-7月，40城二手房房价累计下跌2.1%，较2025年全年累计下跌13.7%的降幅显著收窄。

其中部分一二线城市房价改善尤为明显，尤其上海和苏州房价均已连续6个月上涨。截至2026年7月末，上海2-7月连续6个月环比上涨，累计上涨幅度达+4.3%；苏州2-7月连续6个月环比上涨，累计上涨幅度达+2.7%；深圳4-7月连续4个月环比上涨，累计上涨幅度达+0.7%；北京和合肥2月以来也已进入房价磨底阶段，累计上涨幅度分别达+1.6%和+1.9%。

从二手房租金来看，上半年租金改善更是大超预期，并且显著强于前两轮寻底阶段。根据冰山数据，2026年1-7月76城租金指数累计上涨+0.2%，其中4个月出现了环比上涨，租金改善幅度和连续性已经显著强于前两轮周期。同样，在无宏观政策放松以及居民购买力走弱的背景下，今年上半年租金也超预期进入了寻底阶段。其中部分一二线城市租金改善尤为明显：上海2-7月连续6个月环比上涨，累计上涨幅度达4.1%；苏州2-7月阶段中5个月环比上涨，累计上涨幅度达2.1%；深圳2-7月阶段中4个月环比上涨，累计上涨幅度达2.6%。

根据东吴证券研报数据，2026年1-5月全国商品房累计销售面积31,320万平方米，同比下降10.8%；累计销售额29,366亿元，同比下降13.5%。从年内走势看，销售金额同比降幅自2月以来总体呈收敛趋势，核心城市优质项目去化及改善型需求释放对成交结构形成支撑。截至2026年5月末，全国商品住宅广义库存14.26亿平方米，同比下降17.7%，较2020年高点下降49.4%。当前新房市场已由前期快速下行转入筑底验证阶段，政策托底、供给收缩和核心城市需求释放正在共同推动行业基本面边际改善。

二、8.28房地产新政核心内容解读：从蓝图到落地

2026年8月28日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革。中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。同时国家金融监督管理总局还配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持。本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基础制度上的重大变革。

本次《销售制度通知》中规定，对新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。现房销售的意义在于：一是从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；二是告别高周转运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质；三是现房销售让房价回归真实供需关系。

根据开源证券测算，以一个位于北京、主体结构30层、地下室2层的住宅项目为例，在原预售方式下，预售时点为主体结构施工至1/2处，对应时间为开工后240天左右（约8个月）；而如果采用现房销售方式，销售时点为竣工验收后，对应时间为开工后550天左右（约18个月）。考虑到在项目开工前还有设计、招标、报批报建等工作，通常需要150天左右，开发商的资金占用周期从现有的390天（约13个月）延长到700天（约23个月），整体回款周期拉长了约10个月。

现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的现金流会带来更大挑战。从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。自2021年以来，全国商品住宅现房销售占比呈上升趋势，现房销售占比由2020年的10.2%已上升到2025年的32.4%。

在融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。这一制度解决了旧模式下的两大痛点：一是避免挤兑效应，过去一个项目有多家授信银行，一旦出险，各家银行为减少损失争相抽贷、断贷，反而将项目拖入绝境；二是缓解信息不对称，项目全流程资金均存入主办银行，银行能够全面、准确地判断项目的财务状况与发展前景。

本次新政对资金监管的要求大幅加强。按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的110%，新政后预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，对项目资金进行封闭管理。

新政将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，预计购房人月供降幅约15%。同时明确月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。此外，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，切实保障购房人"能拿房、再还贷"。对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款。

根据国泰海通证券测算，以贷款金额100万元、年利率3%、等额本息为例，30年期月供为4,216元，40年期月供为3,580元，月供减少636元，降幅约15%。但需注意的是，虽然月供压力降低，但总利息支出将从51.8万元增加至71.8万元，增加约20万元。贷款期限延长至40年给予了借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定，对于年轻购房者而言，可以有效降低前期还款压力。

三、K型分化：房地产行业的结构性重构

当前，房地产行业正从旧模式向新模式转型，市场呈现明显的K型分化。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折购房者对性价比的追求。这一现象，既是行业从有没有迈向好不好的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。

以上海、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。据中指数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中，TOP20、TOP30、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月，对应占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。2026年1-7月，一线、二线、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3%。深圳上半年地王频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%，流拍地块主要集中在三四线城市，三四线城市流拍地块占比高达86%。

土地市场分化，是由于房企投资逻辑发生根本转变。一是房企管理半径收缩，典型房企拿地城市数量呈减少趋势，保利发展拿地城市数量从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个，万科、龙湖2025年拿地城市分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式。二是更重视确定性强的核心城市，核心城市人口持续流入、产业集聚效应明显，去化确定性高、产品溢价空间大，因此房企将投资高度集中于一线及强二线城市。

同一城市内部，核心区域与非核心区域的市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。城市核心区域，土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例，2026年上半年三宗地王全部位于核心板块，南山粤海街道、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114%、99%。需求端，区位是购房者关注的首要因素，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价。

非核心区域，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面。以上海为例，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难、配套兑现缓慢等结构性瓶颈。城市内部的K型分化，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估，二是因为购房者风险偏好降低，更倾向选择配套成熟的核心区。

为何2025年前楼市寻底迟迟未果？为何2026年楼市量价又超预期寻底？对于上述两个疑问的解答，问题的核心关键在于供给的变化。申万宏源研究认为，房地产的供给在2025年末见到中期顶部，表现为二手房挂牌量从2025年10月起由"累库"转为"去库"，这将成为本轮楼市寻底的关键力量之一。

2025年10月以来，全国二手房挂牌量持续下降，其中核心一二线城市下降尤其显著。根据冰山数据，50城二手房挂牌量2025年10月达最高点，至2026年7月累计下降幅度达到了5%。结构中，一二线城市挂牌量下降最为明显，其中上海-32%、武汉-27%、厦门-27%、北京-17%、苏州-16%、合肥-14%。从城市能级来看，截至2026年7月末，一线城市、二线城市、三线城市挂牌量自高点以来分别累计下降12%、1%和2%。

申万宏源判断，2025年末二手房挂牌量见到中期拐点，未来将迎来3-4年的中期下行，主要基于两方面逻辑：

一是竣工补跌逻辑。楼市的供给链传导遵循：新房拿地（0.5年）→新房开工（2.5年）→新房竣工（0.5-1年）→二手房挂牌量，合计传导周期约3.5-4年。从2021年4月拿地见顶以来，目前拿地累计下降了77%、开工累计下降了77%，按照传统规律经历3.5-4年的传导，原本2024年年底前后应能看到二手房挂牌量的显著下降。但在本轮周期中，保交付托举了竣工、并使得竣工长时间维持在了一个本不应该在的高位，从而延长了二手房挂牌量的走高持续时间。2025年开始保交付退坡对竣工支撑走弱（2025年11月全国396万套保交房攻坚战任务已交付391.8万套，交付率达99%），而竣工补跌将推动挂牌量中期顶部到来。考虑到2026年上半年全国土地成交和新开工分别同比下降27%和24%，按照拿地到竣工3年的传导时间来看，预计二手房挂牌量未来还将继续下行3年以上。

二是租售比逻辑。2026年租售比赶超公积金利率、叠加公积金贷款额度放量，购房性价比逻辑启动。2025年5月后公积金贷款利率下降至2.6%，同年7月租金回报率提升至2.6%，进入2026年目前已升至2.7%，并叠加2026年公积金贷款额度大幅提升，公积金贷款呈现出量多价优的局面，形成了住房贷款变相降息的作用。目前，二三四线城市的租售比普遍赶超公积金利率，如长春3.8%、贵阳3.5%、沈阳3.5%、长沙3.4%等。租售比赶超公积金利率将提升购房者的购买意愿和购买力，推动房东重新审视资产价值，同时推动二手房挂牌量进入去库存阶段。

根据冰山指数，2026年上半年一线城市的二手房新增挂牌量平均同比下降18%，其中上海同比-17%、北京同比-9%、广州-22%、深圳同比-30%。进一步交叉验证支撑：2026年上半年挂牌降幅与2026年二季度房价/租金涨幅显著负相关，二手房挂牌量降幅大的城市的房价上涨更多，比如上海、苏州和合肥等。同时，一线城市的二手房成交议价率走低，上海成交议价率从2025年11月的9.2%下降至了2026年6月的6.4%，下降了2.8个百分点，这部分就直接贡献在了成交价的上涨幅度上。

四、投资主线

供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，判断二手房挂牌量中期见顶回落，并且将继续下行3年，叠加今年租售比赶超公积金利率，共同推动了上半年量、价、租金的超预期筑底。判断上海房价已经于2026年年初见底，北京、苏州、深圳和合肥等城市也处于陆续筑底过程中。8月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部。日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确，龙头弹性十足。

在行业从“量的扩张”全面转向“质的竞争”的背景下，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。本次新政后，行业从销售期货切换为销售现货，消费者所见即所得，开发商的承诺不再只是一纸空话，而是要实实在在拿出产品来审视。一草一木、一门一柱都会被购房人认真审视，这时候产品力和交付力就成为核心竞争要素。

同时，房地产过往“高杠杆、高负债、高周转”模式彻底成为历史，预售资金全程闭环管理、现房销售两手政策将行业快速回款的逻辑击碎，能否通过合作开发、引入财务投资者、持有物业等方式进行资本循环成为关键。推荐布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：滨江集团、招商蛇口、保利发展。

随着二手房成交活跃度持续提升，二手房已成为当下市场交易的主力渠道。全国二手房交易网签面积逐年上升，2026年1-7月同比增长10.2%。核心城市二手房渗透率更高，二手房更主导楼市市场定价。在存量市场持续扩大的趋势下，二手房中介平台将长期受益。关注我爱我家。

商业地产方面，购物中心供给放缓、运营分化加剧，优质资产在租金、空置率和零售额表现上持续跑赢行业；商业不动产REITs试点落地，打通持有型物业退出与定价通道，核心商圈物业及强运营平台价值有望重估。物业管理方面，好房子、好服务政策下服务品质突出的优质物管标的将持续受益。推荐新城控股；物业管理推荐招商积余、滨江服务。

五、风险提示

政策效果不及预期风险。若后续政策执行力度或落地节奏低于预期，可能延缓市场筑底进程，影响房地产行业企稳回升的时点。

销售与回款不及预期风险。若居民购房信心修复缓慢，销售回款不及预期，将加剧房企现金流压力，影响企业正常经营和投资能力。

行业流动性风险加剧。现房销售制度全面推行后，房企资金占用周期显著拉长，部分高杠杆房企可能面临更大的融资压力和流动性风险。

房地产市场超预期下行风险。当前房地产市场仍处调整期，若后续下行幅度或持续时间超出预期，可能对本报告的判断基准产生显著影响。

收储和城改推进不及预期。若存量商品房和土地收储政策落地节奏偏慢，将影响市场供需结构的优化进程。