11月13日，中迪投资因日前出售房产一事，收到深圳证券交易所的关注函。深交所要求公司就此次交易的目的、商业实质等问题进行说明，并于11月15日之前给予书面回复。
事件起因很简单，根据中迪投资11月8日晚间公告，公司拟将北京市朝阳区东方东路1号25层2单元2501的房产（建筑面积193.93平方米），以1350万元的价格出售给北京天利天力咨询服务有限公司（下称“天利天力”）。
不过，这桩看似简单的交易，却由于价格跨度大、交易双方前三季度经营状况不佳以及存在关联关系，平添了一层迷雾，受到深交所关注。
图片来源：图虫创意
三大疑点
首先，中迪投资这次出售的房产位于北京三环东北部，靠近朝阳公园，属于北京市较为繁华的区域。经双方协定，交易价格为1350万元，包括房屋净值1000万元，相关设备转让费、搬家费、地域补偿费等费用350万元。
但该房产在中迪投资财务报表中，账面原值仅333.78万元，账面净值为299.04万元。与最终出售价格相比，溢价超过400%。
因此，对于此次交易作价的公允性和合理性，深交所表示怀疑。
其次，由于接盘方天利天力执行董事戴津津前12个月内曾在中迪投资出任监事一职，该交易就变成了关联交易。
根据协定，合同签订前，中迪投资已收到天利天力公司支付的810万元诚意金作为首付款，剩余540万元将在产权转移后支付。
但蹊跷的是，成立于2010年的天利天力作为一家投资与经济信息咨询企业，多年来一直“业绩平平”。据中迪投资公告披露，截至2018年9月底，天利天力的总资产仅1102.49万元。其中，总负债为80.81万元，净资产为1021.68万元。并且，今年前三季度尚处于亏损之中。
在经营业绩不佳的前提下，天利天力为何还要“吃力”地购买一处比自身全部资产还要高出22.5%的房产，着实让人不解。
因此，深交所要求中迪投资说明，对方本次收购房产的主要资金来源，是否存在资金直接或间接来源于上市公司或其关联方的情形，交易对方是否具备足够履约能力。
最后，财报显示，中迪投资前三季度实现归母净利润为-632.6万元。而此次交易预计产生的税前收益为743万元，恰巧足以弥补亏损。
分析人士认为，结合双方的协商定价，以及关联交易方购买房产的必要性等问题，恐怕这场交易背后的真实原因和商业实质，并不仅仅是一句“盘活公司现有资产”就能解释清楚的。
地产业务低迷
回溯原委，2017年之前，中迪投资原名“绵石投资”，是一家以房地产为主业的上市公司，业务主要集中在四川成都。
不过，近年来公司的房地产业务经营状况不太理想。财报显示，2015-2017年，绵石投资已连续3年营业总成本超过营业收入，公司的盈利几乎全靠投资收益支撑。
数据来源：中迪投资财报
2017年9月1日，以房地产开发起家的中迪系总裁李勤（现为中迪投资董事长），采用“股份协议转让+表决权委托”等方式，合计持有绵石投资7435万股股份所对应的表决权，股份占比24.84%，成为绵石投资实际控制人，并于今年1月，将之更名为“中迪投资”，希望通过资本市场，将中迪系的房地产业务进一步做大做强。
不过，现实并不尽如人意。
今年前三季度，公司房地产投资项目正在开发建设中，其他投资业务也尚处于发展期，总资产26.28亿元的中迪投资，前三季度仅经营活动产生的现金流净流出就高达10.22亿元。而业绩方面，中迪投资仅实现营业收入不足0.2亿元，归属于上市公司股东的净利润为-632.6万元。
面临现金流和经营业绩方面的双重压力，中迪投资出售房产一案也就“应运而生”。
业内人士表示，对于此次交易，中迪投资所称的，“有助于盘活公司现有资产，优化资源配置，提高资产使用效率，并有效回笼资金”，在一定程度上，的确是实情，但有关事项的披露程度还远远不够。
欢迎关注、投稿、爆料。
（来源：地产深度报道的财富号 2018-11-14 23:14） [点击查看原文]
本文作者可以追加内容哦 !
