“当前楼市的核心命题是保住一手房。”
下面这张图,传了几天。
说中国楼市450万亿是股市10倍,欧美日都只是1倍或者略多。
真否?
房V和金融V吵成一锅粥。房V表示呵呵(股市咋不死呢),金融V表示哈哈(楼市该死了)。
既是房V又是金融V的任泽平带团队拿计算器好一顿算,结论如下:
截止2017年,城镇住宅存量267亿平方米,3.03亿套。
其中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。
毛估价值250万亿吧。但不是全貌。
在任首席计算器的基础上,再来个增补:
1)农村住房约250亿平方米,造价855元/平方米(国家统计局),市价略翻倍,算40万亿。
2)政、商、办、工用房,算住宅的两成:50万亿。
3)小产权房(非合法报建未计入统计但大量存在):深圳有38万栋/4亿平米,推而广之到全国,25倍不过分吧,100亿平米,按5000元/平米,毛估50万亿。
以上总额大家自己掰掰手指头,中国楼市,大差不离。
然而这个总值还是没有意义。影响市场交易的,是流通盘。
这里面允许市场交易的流动盘,主要是1.2亿套商品房,外加小部分原公房、到期保障房。小产权房和农村房产虽然有流通,但毕竟是地下行为,不算表内流通盘。
商品住宅1.2亿套,毛估价值也就100万亿≈16万亿美元。外加商业办公地产也就20多万亿美元。
问题看起来就不那么严重了。加上老破旧比较多,更新换代和进城人口支撑我大国楼盘,可否?
实情复杂。尽量简化。
中国房地产当下最关键的问题不在地产总值,而是结构和价格。
价格:很高,就不多说了,秃头上的虱子明摆着。
结构:持有住房人群的集中度,比很高还要高。
你相信中国5%的人群人均两套商品房么?那么1.2亿套商品房还不够7000万人分的。何况食物链上层那些几十上百套的土豪。实情不经拆。
双高的影响:
价格过高导致目前急缺接盘侠。
集中度过高,主力高度控盘。拉盘砸盘都恐怖。我们过去20年体会比较多的是拉盘的恐怖。至于砸盘……其实已经开始。
看数据:
链家集团董事长左晖:2016年全年整体市场交易额(新房+二手房)超过了17万亿,其中二手房交易第一次超过了6.5万亿。
2016年一手房销售额是11.7万亿,二手房交易达到了一手房的55%。如果单看住宅,占比会更高。
说明什么?二手房的供应量越来越大,已经有赶超一手房的架势。不能说人家有意砸盘,至少形势正在起变化。
二手房跟一手房抢地盘,也就是跟土地财政抢饭碗。
然而需求是有限的,尤其在居民加杠杆狂奔了3年多之后。外加房地产对消费产生的挤出效应。
这种内外形势下要保一个,当然是亲生的:和地方政府卖地直接挂钩的一手房市场。
so,不管中外对比和地产总值,房地产相关性第一位的永远是财政,其次金融,再次……再说吧。
集中度和价格双高之下,中国房地产市场当务之急的两个问题:
首要问题,是保一手房和土地财政。每年约1500万套/13万亿的一手房卖得动,这是地方财政的刚需。
把有限的接盘侠留给一手房。除了财政考量,一手房才能带动建材家居电器等等全产业链。二手,养活中介为主。中介已被提前整肃。
那么二手房,禁限冻。至于冻的力度,这才到小雪,后面还有雪冬小大寒。
总之,1500万套,还要再跑些年。保量第一,保价其次。
适度的价格下移,是有利于首套刚需接盘的。让足够多的存余储蓄入场,也不失为保汇之道。
第二大问题,一线城市存量房已经成为资金外流平台。
和股市一样,主力资金开始出逃,流出>流入,这不行。以前卖一套买两套,现在卖两套然后跑路?还真把楼市当菜市场?
从金融角度,富人的资产配置以前的确太集中,有分散配置需求,关键是欧美日的房子确实不贵。不如避个险,对个冲~
金融市场势能如此,水往低处流。
然而对房地产市场来说,这就就是拉高出货。让你们爽了这么久,家也大了,财也发了,国家需要你们的时候来这手?
还来个特么的双杀式砸盘:楼市+汇市。
昨天刚出锅的数据:中国10月末央行外汇占款21.3万亿元,环比下滑915.76亿元。
解决方案:冻楼+控汇。
以上两大问题,核心焦点都是:不要让二手房跑了。
保住一手房对地方政府有多重要,看最近身陷“95后董事”风波的西安高新控股就知道了,这家地方融资平台2011年负债不到100亿,滚到现在800多亿,几乎每年增加100亿,但今年上半年营收只有7亿。
拿什么还债?卖地。一手房必须产销两旺才能补上地方高速滚动的债务。高高在上的二手房库存是对它的最大威胁。
为什么去年的“冻楼”会铺得这么快,这么广,是告诉那些想外流的楼市主力:对不起,哥才是主力,超级的。
超级主力眼里看的不是涨跌,而是平衡。财政金融盘子必须稳,谁砸这个盘,让你从主力秒变韭菜。
中国房地产的最近十年,是筹码不断集中的炒家市场,主力控盘,换手随意,杠杆无限。几个主升浪,打出了远远脱离散户购买力的价格。
这个价格和集中度之下,市场是经不起抛盘的。下方无支撑,必踩踏。
冻楼锁汇,平衡供需,侠之大者,去一手房。
以前大家觉得楼市就是个炒锅,其实还有个锅盖。
(来源:悦涛三点论的财富号 2018-11-23 12:04) [点击查看原文]
本文作者可以追加内容哦 !