地产行情触底，相关基金利好

地产行情触底，相关基金利好

举例如：工银瑞信金融地产（000251）

克而瑞地产研究发布了 11月地产企业销售排行榜，总体来看，11 月房地产市场继续走弱，但主流房企环比改善。其中，11 月 50 家主流房企的单月销售金额为 6905 亿元，环比上涨 4%，同比上涨 21%（比前值下降 10 个百分点）。

先看集中度？

2015 年-2018上半年，15家主流房企在“融资、拿地和销售”三大环节的集中度均有不同程度的提升。其中，拿地端提升了 32 个百分点，销售端提升了 11 个百分，融资端 提升了 9 个百分点。可以看到是，在“马太效应”下，龙头房企的资源和优势像滚雪球一样越滚越大，“强者恒强”的局面愈演愈烈。但从集中度的绝对水平看，当前地产行业的竞争格局并不稳定，所以“集中度上升”依然是未来的大趋势。在此背景下，即使地产行业的“蛋糕”不再做大，布局地产龙头依然能够享受更大份额的“蛋糕”。

政策的博弈？

房地产（申万）当前 PE 为 9.4 倍（历史最低为 8.1 倍），PB 为 1.2 倍（历史最低为 1.1 倍），均位于历史较低水平。

而主流 AH 地产股的 2019 年 PE 约 4-7 倍，对比美国龙头地产企业在次贷危机前 6.5 倍的“估值底”，已然有较高的安全边际。而当前中国经济下行压力加大，土地流拍增多，地方财政债务问题显现，因此在安全边际下，可博弈明年或有对冲政策出台。从当前看，部分地方已出台试探性放松政策，多个城市的房贷利率松动也在扩围。

市场底的两大先行指标？

复盘过去几轮地产小周期，开工和投资较为同步，均滞后于销量增速转负，且地产板块的市场底越来越接近投资下行。另外，GDP 连续2个季度低于 24 月移动平均的时点，均早于市场底，且时间间隔逐渐缩短。其次，政策底往往滞后于市场底出现。从当前看，销量增速已转负，GDP 也先行走弱，地产行情可能春天也不远。

附：28个行业观察图注

1、投资逻辑（1）趋势动量。即看近期涨幅追热点（2）超跌反弹，行业轮动（3）估值和百分位数，中长期布局与定投；

2、均线趋势用来控制仓位，分“多头”、“空头”“偏多”“偏空”四种，使用20MA修正模型；

3、估值提前布局，或选择相应定投品种。看绝对值，市盈率衡量高估或者低估、市净率适用于周期性行业，越低越好。看百分位，百分位数=当前值排名/历史值总数，越低越好；

4、ROE净资产收益率，衡量盈利能力；

5、数据取自Wind，从2006年初至今

免责声明：市场有风险，投资须谨慎。本文仅供个人研究使用，不代表任何机构意见，不作投资建议。数据取自Wind，图片源于网络。

（来源：时光基的财富号 2018-12-12 20:21） [点击查看原文]