过去两年时间，全国大部分地方房价是大涨的，但三个真一线城市北京、上海、深圳肯定是跌的。其中北京和上海都从高点至少跌了15%，深圳也跌了至少10%。
注意，上面说的都是二手房价格，一手房由于限售限购等原因，价格已经严重失真了。以上海为例，一二手房倒挂最多的时候接近20%，随着政府逐步抬升一手房限价、以及二手房的逐步降价，目前倒挂现象已经不明显了。不过显然过去两年内一线城市和强二线城市的一手房价都是不能作准的，要看只能看二手房。
而从去年12月开始，北上深三大一线的首套房贷利率都有所放松，大约都下调了基准利率的5-10%左右。整个还贷周期算下来，可以少还10几万到几十万不等，因此极大鼓舞了多军士气。
在所有的调控政策里面，利率政策是最立竿见影的。2009年直接给房贷打75折，之后房价基本就是翻倍。目前我常去的一些房产论坛，里面已经有很多压抑已久的多军在喊翻倍了。
当然，翻倍是肯定不会翻倍的，但止跌回稳的迹象是看到了。我在2016年的时候是房市大多头，2017年底开始翻空。
针对目前的情况我重新做了一个判断，结论是：
依然看空，房产依然看不到任何投资价值。但不那么悲观，刚需或许可以开始考虑上车。
说的更加简单一点就是四个字“房住不炒”。
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先看一下2018年真一线城市的二手房价走势，用的是链家数据。由于上海链家不提供相关数据，所以只有北京和深圳的。
从北京来看，去年房价只在4-5月有一个反弹，其他都是一路向下。但从带看量来说，12月却出现了一个较为明显的反弹。成交价和挂价都是一路下跌，但成交价跌的更快，说明卖家是万分不情愿调低价格的。
深圳的情况略有不同，房价有两次反弹，分别是在4-6月和12月。从带看数量来说则和北京走势差不多。其中在6月以后，挂价明显要比成交价高不少，应该是卖家受到了5-6月反弹的鼓舞所致。但挂价都是虚的，成交价才是诚实的。
在房产交易中，一年有两个黄金季节，分别是金三银四和金九银十，其中比较厉害的那个是金三银四。主要是春节回家后家长拿钱逼婚，小年轻回城后咬牙买房形成的。所以在正常的年份，买房需要赶在3月初之前成交，否则肯定要涨价。
北京和深圳的第一次反弹，都是依靠金三银四这个超级旺季。但由于政策面和基本面未变，所以怎么上去的怎么下来，无非是一个噪音。此后两地连金九银十都是跌的，可见房价真凉透了。
但12月的深圳情况比较特殊。深圳调低按揭利率的政策是在12月初出来的，所以立竿见影就拉高了房价。而北京在1月初的按揭利率政策也有松动，所以目前交易也迎来了一个小高峰。目前里链家一天成交约300套左右，是低点时候的两倍。
也就是说，金九银十被压抑住的那一部分购买力，很可能转移到了传统淡季的12月-1月。
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所以我的预测就是，一月会有反弹，二月过年，回来金三银四传统旺季肯定还会推动一把（毕竟18年那么困难都涨了）。但接下来问题比较复杂，我倾向于认为这波反弹到年中的时候结束，然后走平或者阴跌。
2015年后房价飞涨有三大因素。
1、货币政策。M2大增+按揭利率下调+货币化棚改。
2、收入因素。金融行业和互联网行业收入飞涨，此外股市、P2P、虚拟货币币等投资者也赚得盆满钵满。
3、土地政策。收紧放地，不卖地或者少卖地。
而2017年后土地政策未变，收紧了货币政策，导致房价回调。
而从目前来看，相对2017年，土地政策依然未变，一线城市依然是不舍得放地。货币政策略有放松但谈不上放水，而收入因素有较大变化。
2018年M2的增量是8%左右，而2015年则是13.3%，两者相差5.7%。2019年的M2增量也不会高到哪里去，因此最重要的这个货币数据是不支持房价上涨的。
货币化棚改目前也正在逐步减少中。
按揭利率的松动目前也还是仅限于首套房。更像是给刚需们一点优惠，而不是希望房价涨起来。
收入因素则是对房价极端不利的。2018年全球93%的资产都是贬值的，也就是说去年不管做什么投资，大概率是亏的一塌糊涂。买房你总要有钱吧，现在投资都亏成一坨了，请问拿什么买房子呢？
此外，互联网和金融行业都迎来了一个低潮期。反正收入高增长算是告一段落了，大部分人想的都是保住现有职位和收入就好。其他传统行业也好不到哪里去，并不因为互联网和金融没钱了，自己钱就会变多。
以前给大家算过，500万的刚需盘，按揭350万，分30年还，每个月大概要还2万。有多少人那么有信心说未来30年每个月都能还的出这2万块钱？
我还特意去问了个阿里P7的朋友。他一个月能拿到手的钱也就2万多一点，剩下的要靠年终奖和股票。目前阿里已经在放风肯定要减少年终奖了，股票也只能拿四年，之后就没有了。
而如果跳槽的话，现在大厂给股票越来越小气，基本也就是意思意思，不太可能靠这个暴富了。
所以综合来看，房贷利率放宽是一个小的利好，而收入预期下降则是一个中等的利空。两者叠加，仍然是利空。
不过考虑到一线房价已经下调了20%左右了，因此在2019年迎来一个小反弹的概率是存在的。
之后，依然是阴跌。
不过相对来说，可能深圳更加乐观一点。因为最近几年深圳人口仍然是大幅流入的，而北京和上海的人口都是流出的。
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可能大家注意到了，本文没有讨论一线以外城市的房价走势，那最后补充一下。
2017年之后，2-18线城市房价的大涨的一个前提就是一线房价被抑制住了，大量的投资需求溢出。你要知道，也许互联网大厂员工当时拿到年终奖就直接可以在老家买房子首付了，按揭更加不是问题。
以外还有人员的流动。由于北京和上海赶人，导致高净值人口迁移到强二线城市，也促进了房价的上涨。
那么逆向思维一下，一旦一线走稳后，就会吸引资金回流。这就和美国加息，导致全球资金回流是一模一样的。
反正钱就那么多，去了这里就去不了那里，就是个跷跷板。所以对2-18线房产总体看空。
如果没有什么大的变数，未来几年内，房市不再具备投资价值。由于房产的持有成本较高，综合来说，如果房价一年涨幅低于7%，投资房产都是亏的。
其中5%左右是机会成本，就是你用同样的钱去买个理财产品的收益。另外2%则是折旧和交易成本，比方说你卖出去变现的时候要交各种税费，虽然表面上看都是买家在交，但实际上羊毛肯定还是出在羊身上的。
反正在未来，我是看不到哪里的房子会大概率每年给你普涨7%的。可能政府最希望做到的是一线城市每年象征性给你涨那么2-3%，让你看着爽，其实是亏的。
对了，以上分析没有考虑房产税这个变量。如果出台，所有城市房价估值都下调20%再说。
（来源：刘备教授的财富号 2019-01-17 15:48） [点击查看原文]
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