3月5日上午，一年一度政府工作报告出炉。
全文共出现3次“房地产”，对于2019年房地产市场的定调，只有两百多字涉及。
极简表述，说了哪些关键信息？
老金捋了捋，
1）总结去年三大攻坚战时，对2018年调控成果，用“改革完善房地产市场调控机制”做了肯定；
2）布置19年工作任务时，报告用了一句“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”来表述。
3）提到，稳步推进房地产税立法。
（来源：新华社）
看起来，此次中央对房地产的极简表述，为各地后续政策调整提供了空间和灵活性。总体什么感觉呢？老金叨叨几句。
第一，未提“房住不炒”，但请注意，不意味着中央大口径就此松动。
对比18年政府工作报告，此次并未提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这句话，从2016年底中央经济工作会议首次提出，此后“房住不炒”原则贯穿近几年的房地产调控。
这次没有再写这句话，难道是为松动留出空间？
之前谈到房产（回顾《调控拐点何时来？》），老金认为中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。关于地产环境的总判断就是，2019年中央大口径不会大松，但地方政府会相机而动。 仍是一个中心（房住不炒）+三个稳（稳预期、稳地价、稳房价）。
从当前政策大基调来看，”稳房价“仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线。其政策定力和调控房价的决心，仍然不容轻视。除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的地产政策放松（尤其是调低最低首付款比例、降低认房认贷标准、放开房企融资敞口等）可能性不大。
也就是说，中央层面对房地产政策仍会保持相当强的定力。
第二，因城施政、因城放松是趋势。
从目前调控政策上看，全国房地产调控力度，依然维持之前“五限”“四限”的高温状态，基本原则不变。但最严格的阶段或已过去，地方政府博弈下、因城施政背景下，陆续出现了部分城市的微调、轻微松绑的现象。
说白了，地方政府有土地财政的动力。回顾近期的一些动向：
3月6日还出现一条“逆向调控”的消息，江西赣县紧急通知，停止特价房销售，价格不低于2月。
总体上，地产政策方面，因城放松是大趋势，但放松幅度都较小，现在以地方为主的政策都算微调（降利率为主），对基本面量价下行趋势难以扭转。
“因城施策”背景下，各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月两会窗口期后，部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。
但大的转变，还要等待中央大的定调与政策，如果出现大的松动政策，比如下降基准利率或者降低首付比例；放松核心城市二套房认定标准等，才会扭转量价下行的趋势。
第三，房产税还要飞一会儿。
房产税这个事儿，2014年第一次提，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；
4年后，2018年的政府工作报告对此独句表述，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”；
2019年表述则变为，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
从“稳妥”到“稳步”，看似关于房产税提出讨论又进一步，但业界多认为讨论意向大于实际推进意向，真正落实还需要时间，涉及方方面面利益博弈，2019年落地希望不大。所以，短期政策面，还是比较友好的。
再来看看房价情况。
我们知道，春节房市特别惨淡，三四线城市返乡置业潮不再。春节两周（1月28日-2月10日），三四线城市成交量不增反跌，暂以23%同比跌幅居前。
数据表现上看，一季度商品住宅销售价格总体平稳，但市场分化将延续。
1月，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。
整体一线城市成交同比增长4.9%，二三线26城同比下滑-14%，其余三四线应该也是负增长（国家统计局）。
2月，百强规模环比下降22.9%，同比下滑11.6%；预计行业1-2月份累计销售金额可能在-10%以上，在市场预期的下限或更低。（来源亿瀚、克而瑞：2月龙头房企销售数据）
所以，房地产市场呈现两阶段变化：
结构上来看，三四线调整压力比较大，部分一二线城市有量价企稳迹象，全年可能是前低后高走势。
一二线城市房地产市场在1、2月有回暖迹象。上海二手房成交量在回升，根据上海房管局数据，1月上海二手房成交1.7万套，去年12月1.6万套，2018年平均每月1.4万套。1月份成交量接近正常年份交易量（1.8-2.0万套/月）。
深圳二手房均价在“731新政“后连续六个月”（2018.8-2019.1）下滑。但从今年2月开始，降价房源比例开始缩小，二手房价格环比回升1.44%，上涨房源数与下跌房源数之比逆转至8:2。
预计各线城市仍将延续持续分化的市场格局，部分一二线城市量价企稳，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
而目前，业内两位大咖都认为房地产投资价值不大。海通首席姜超认为，投资眼光要从实物资产转向金融资产，货币收缩时代，实物资产如房产将受损，金融资产将受益（见开篇）。
经济学家李迅雷认为，房产已经进入减持窗口，但2019年房价并不会出现大幅度波动。他认为，
如果在“房住不炒”的政策背景下，房价长期走L型，对于用杠杆买房的投资者来讲就意味着亏损。
过去20年，房地产属于大类资产中唯一走牛的资产，同时这也意味着该类资产的风险在集聚，所以我觉得应该要审慎。如果房地产在个人资产组合中所占比重过大的话，则应该减配。
但同时，中国经济周期实际上就是房地产周期，故为了平滑周期，就需要维持房价的相对稳定，避免大起大落。
投资千万条，配置第一条，方向不谨慎，亲人两行泪。
投资就是这样。
（来源：金宝街观市的财富号 2019-03-07 09:36） [点击查看原文]
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