《投资者网》杨春霞
2019年3月15日，滨江服务集团有限公司（以下简称“滨江服务”）（03316.HK）正式登陆港交所，成为今年第一家在港上市的物业公司。
上市当天，滨江服务价格每股6.96港元，总市值约18.58亿港元。不同于此前几家港股物业公司上市破发的情况，滨江服务似乎赶上了上市的好时机，当天报收于7.32港元/股，上涨5.17%。
截至3月20日收盘，滨江服务报每股7.30港元，总市值19.47亿港元，不过该数值比3月18日上市的奥园健康（03362.HK）34.93亿市值要低，且在目前港股上市物业公司中位列第9名。
目前在港股上市的物业公司共13家，估值各不一样，最高的是碧桂园服务（06098.HK）达到370.4亿元，其次是绿城服务（02869.HK）、雅生活、中海物业(02669.HK)、彩生活(01778.HK)分别为197.5亿元、181.9亿元、103.5亿元和69.22亿元。
赴港上市
此次滨江服务IPO在香港公开发售最终数目为667万股，国际发售项下的发售股份最终数目为6003万股，最终募资获约4.6亿港元。滨江服务表示，募集资金将用于收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统、投资于资产管理平台和扩张公司规模。
值得注意的是，此次滨江服务上市股票发售，绿城服务持股15%成为滨江服务的基石投资者之一。绿城服务成立于1998年，2016年登陆港交所，是绿城中国旗下物业公司。对于引进绿城服务的考虑，《投资者网》致函滨江服务，对方未予回复。
不过，此前2月28日滨江服务IPO发布会上，滨江服务董事会主席、总裁兼执行董事朱立东表示，此次绿城物业入股不存在谁帮谁，纯粹是基于市场行为的判断而做出的投资决策，并称双方暂未有具体合作意向。
易居研究院总监严跃进认为，企业之间虽然存在一定的竞争，但是理念是一样的，且两家都是杭州的企业，绿城服务入股对滨江集团来说是积极的。这一点，诺亚财富黄琳珊也认同。“肯定是利好的，绿城品牌和服务都在”，黄琳珊表示。
事实上，滨江服务的上市计划准备由来已久。在2016年年底，滨江集团董事长戚金兴曾明确表示，要将物业板块推上港股。2017年2月，滨江集团将滨江物业分拆出来，并以3.06亿元的价格将滨江物业100%股权转让给滨江投资。此后，滨江集团陆续注册了多个境外公司对此次申请IPO的主体公司滨江服务集团进行股权重组。
2017年12月，滨江投资分别将滨江物业1%和99%的股份转至滨江服务香港公司名下，两次的对价分别是306.42万元以及8342千万元。而滨江服务通过境外公司“兴品”间接持有滨江服务香港公司全部股权。
需要提及的是，滨江服务是第12家港股上市物业公司，而对于物业公司纷纷赴港上市，业内有观点认为估值较高是港股市场吸引内地房企纷纷拆分旗下物业板块上市的重要原因。在港股市场上，目前分拆上市的内地物业公司动态市盈率均超过其母公司。以滨江服务为例，滨江服务的动态市盈率为28.4，母公司滨江集团为12.07。
当然，除此之外，多一个上市平台对于公司来说也可以多一种融资渠道。易居研究院总监严跃进认为，在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。
滨江集团董事长戚金兴则在IPO发布会当天也表示，分拆物业赴港上市是出于内地与香港资本市场是两种运作模式、两个渠道互补来考虑的。资料显示，戚金兴持有滨江服务1.27亿股，占比47.51%。
规模软肋
抛开资本市场的表现来看，一个不可忽视的事实是滨江服务的物业管理面积规模相对偏小，这也被认为是滨江服务的一个软肋。招股书显示，截至2018年8月底，滨江服务覆盖浙江的15城市以及上海，共有68个在管物业，其中包括51个住宅物业以及17个非住宅物业，合同管理面积约1790万平方米。与之相对的是，雅生活在管面积为1.54亿平方米，彩生活更是高达5.15亿平方米（截至2018年底）。
滨江服务董事会主席、总裁兼执行董事朱立东也公开坦言当下滨江服务规模问题，并表示未来会适度进行规模的扩张。截至2019年2月19日，滨江服务已将业务扩展至江苏及江西，涵盖中国4个省、直辖市及自治区的19个城市，新增11个物业管理服务项目，获得11个新非业主增值服务项目。
不过，鉴于其目前较为单一的布局以及对滨江集团的依赖明显，滨江服务后续能否顺利扩张能待解。根据招股说明书，滨江服务管理服务收入约80%来自杭州，其余的20%来自浙江省及其他城市，存在业绩波动风险。此外，滨江服务在2015年-2017年来自滨江集团开发的物业占比分别为98.4%、91.9%、82.1%。截至2018年8月底，该数据下降至75.7%。
当然，物业公司对关联房企依赖度大是行业的普遍现象，新城悦在上市之初合约面积中70%均来自于新城控股，保利物业、碧桂园、中海物业对单一房企的依赖度也在80%以上。
在依赖关联房企的情况下，关联房企的发展对于物业公司的发展有着至关重要的作用，而从近一年业绩来看，滨江集团自身业绩并不佳。2018年业绩快报披露，滨江集团营业收入和营业利润较上年实现同比增长，但是归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期下降28.62%。
此外，从土地储备来看，母公司滨江集团也存在一定的短板。克而瑞数据显示，2018年上半年滨江集团土地储备771万平方米，永升生活服务背靠的旭辉控股集团土地储备则为3550万平方米，甚至3月18日上市的奥园健康，其背后的中国奥园土地储备也有2150万平方米。
一些业内知名企业，如中海物业、碧桂园服务、新城悦、雅生活（3319.HK）等背靠的集团公司所拥有的土地储备面积则更为充足，2018年上半年该项数据分别达到7020万平方米、2.78亿万平方米、6172万平方米、1.42亿平方米。（思维财经出品）
（来源：投资者网的财富号 2019-03-25 00:02） [点击查看原文]
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