作者：格隆汇·GabyY
2019年3月26日，佳兆业集团控股有限公司发布了2018年全年业绩公告：期内，佳兆业实现营业收入387亿元，同比增长18%；年度溢利33亿元，同比上升8%；核心净利润47.29亿元，同比增长304%；毛利率28.8%，较2017年上升1.5%；经调整净利润1.06亿元，同比增长39.4%；基本每股盈利0.45元。
财务亮点
盈利能力强：佳兆业盈利能力保持一贯稳定增长，其收入、核心净利润、毛利等核心盈利指标都保持稳定增长趋势。（如下图）
合约销售增速超56%：根据佳兆业集团公布，2018年12个月集团总合约销售为700.59亿，总建筑面积为383.7万平方米，同比增加56.7%、37.7%；平均售价为18261元每平方米，同比增加近14%。
行业排名上升：据第三方机构克而瑞公布2018全年销售数据，在中国TOP100房地产企业中，佳兆业地产排名第36位，排名上升1位。
近年，佳兆业开始有意识的降杠杆，优化债务结构，目前来看，成效初现，集团强劲的销售能力和对土储布局大湾区的重点规划，或可使财务稳定性进一步加强。
负债结构优化：据公告披露，期内，集团现金及银行存款为229.2亿人民币，同比增加8.3%；集团一年内需偿还债务170亿人民币，现金足以覆盖短期债务。
另外，佳兆业的债务偿还能力一直是投资者最关心的，截止去年，此项得到明显改善：负债净额（总借款扣除现金及银行结余、长期及短期银行存 款及受限制现金）与资产总值比率为37.5%，同比去年42.2%减少4.7%。
2018年的房地产行业，主旋律是追求稳定和可持续发展，佳兆业的强劲的销售增长和去化能力为集团提供稳定的现金流，从而保障了偿债能力。环环相扣，形成集团内部驱动的良性助推力。
我们知道，佳兆业集团发起于深圳，成立于1999年，于2009年12月在香港联交所上市。集团在大湾区拥有大量优质土储，过去一直被称为“城市更新之王”。作为房地产行业第二梯队公司，又是“深圳地头蛇”，发展二十余年，积累了稳定的旧改项目资源和土地整合优势。而近年，粤港澳大湾区又成为中经济活力最强的区域之一，“老深圳”积蓄已久的湾区优势眼看有破竹之势。
经营亮点
布局大湾区，或可加速实现弯道超车
从佳兆业销售项目收入占比和土储布局区域中，我们可以看到集团明确的规划目标，布局大湾区，尽快实现行业的弯道超车。
湾区龙头，土储货值领跑区域：截至2018年12月31日，集团于全国45个城市合共拥有152个房地产项目，土地储备达约2400万平方米，其中80%位于一线及重点二线城市，大湾区土地储备约1310万平方米，占集团整体土地储备的54%。
其中，集团土储以深圳、广州及惠州布局为主；大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。（如下图）
湾区销售提升，拉动收益增长：2018年全年按地区分部合约销售中，大湾区的合约销售占佳兆业整体合约销售近60%，深圳占33%，珠三角（深圳除外）占26%。截止至目前，在深圳、广州两个城市项目都有接近90余个项目在在建或待建项目。（如下图）
庞大的稀缺性湾区旧改土地储备：另外，佳兆业还有未被纳入土储的旧改土地储备，占地面积近3000万平方米，并且，其中99%位于大湾区。其中，在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。（如下图）
这意味着，3000万占地面积旧改土储若转化为土储面积，保守粗略估算，这些项目储备或将释放有约1.8万亿货值。
同时，佳兆业于业绩会披露旧改供地的短中长期计划：预计未来1-2年，佳兆业将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元。
而回顾佳兆业过去十年（2008年-2018年），每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米，2018年，集团成功将包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园(新一期)3个旧改项目转化为土储，合计约57万平方米进入土储。
据集团披露，在正常情况下，旧改项目完成周期约五年左右；而深圳旧改项目的平均毛利率约为50%左右，广州约为40%，惠州、中山等城市约为26%左右。
整体来看，房地产行业向来是以土储规模决定未来销售，而佳兆业不仅拥有大量优质的土储，其中不乏稀缺的旧改土储资源，加之佳兆业在大湾区旧改积累的丰富项目经验，这就形成了公司防御性极强的护城河。目前，佳兆业盈利能力强，债务风险可控，土储充沛，长远来看，业绩增长有保障。
结语
截至2019年3月28日，公司PE为6.6x，PB为0.83x，回顾集团历史估值，根据wind统计显示，集团目前PB估值处于近三年的低位；且由于进入2019年，房地产行业回暖，大湾区政策逐步落地，区域房价回暖，佳兆业作为“老深圳”又是粤港澳大湾区备受欢迎的利好标的，其估值修复趋势已现；另外，随着旧改政策不断明朗化，未来集团庞大旧改土储被逐步释放，或会持续推动集团业绩增长（如下图）。
（来源：格隆汇的财富号 2019-03-29 15:47） [点击查看原文]
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