厂长的话
一所房子，面朝大海，春暖花开。开春以来，翻篇的不只是股市，似乎还有楼市。这不，今天出门吃个饭都遇上了久违的中介宣传单，什么“不限购不限贷”、“比周边房价便宜一半”，看得厂长都有点春心萌动了。虽说房住不炒的宗旨依旧不变，但后面不还有句千城千策吗？对于炒房客和开发商来讲，这点想象空间完全足够了！
万人摇号重现江湖，这类房产却跌了40%
A股这边风景独好，但楼市的烟花三月也颇有一丝“春回大地”的暖意：
南京河西的两个楼盘，首付要八成，还需250万和430万的验资证明，结果两天以来吸引到近万人登记，中签率仅有5.4%和7.7%；
杭州的中国铁建西湖国际城，有262套房源，一共吸引了17000多名的客户报名，其平均中签率竟低至1.5%；
还有房价收入最高的深圳，其南山红花雅筑，开盘当天签订67套，销售额3亿。南山科技园1400万起步的豪宅，半小时卖掉一半。。。
“万人摇号”重现江湖，房价也出现了局部升温的现象。
根据公开数据显示，北、上、深其二月的成交面积较之去年分别增长了5%、69%和8%，其年初以来的二手房房价也同步提高了4%、12%和8%，甚至个人房贷利率都相比去年有所下调。。。但话又说回来了，今年政策微调是有的，但完全松绑那是无稽之谈，目前除大湾区城市圈外并不存在太大的投资机会，大方向依旧以长线保值为主，想要快速增值还不如看看隔壁的股票频道。。。
不过话说回来，不管是投资是还是投机，有一类房产却是再便宜都碰不得的——商住房。
所谓商住房，它是一种“历史遗留问题”，简单来说就是开发商把原本商用属性的土地给盖成了居民住房。相比于正儿八经的办公楼，商住房可以让开发商快速回本，而由于其“能解决住房民生问题的特殊性”，政府之前对此也是睁一只眼闭一只眼。
不过从17年开始，向来模糊暧昧的政策态度突然变得尖锐明朗，把当时蓬勃向上的商住房行业给按到了万丈深渊。
具体来说，在2017年6月，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、公办类项目管理的公告》，明确规定商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途，这一纸文书直接否定了商住房的居住属性，也大大增价了投资风险。
果不其然，消息落地后，市场哗然变色，像北京像素这样的典型商住房，其房价已从当年的7万狂跌至了目前的4万，“滑坡幅度”高达40%。
当然了，说到影响，中弘股份才是这场“政改”的最大受害者，其多处商住房项目“轰然倒塌”，业绩股价惨遭双杀，之前厂长在讲盈泰财富时还提到过这个倒霉鬼：
日薄西山的商铺
除了商住房，商铺的投资价值也不容乐观。
如果说商住房的死因是政策风险，那么整垮商铺的就是时代。
像厂长家里那块，原本有块规模尚可的商铺圈，曾几何时也是服装、美食、零售店抱团扎堆，但近几年来却是“城头变幻大王旗”，几乎每几个月都能看到一批新的面孔。。。几年下来能坚持留守的目测还不到三分之一。
其实这种现象并不个别，我们把目标放大点——老王很多城市的万达广场都出现了人去楼空，冷冷清清的尴尬。。。近年来王健林的“收手动作”都是有目共睹的，这其中的诸多意味也是不言自明。
为什么会这样呢？其实很简单，因为实体店不赚钱了，无利可图了。
要知道，商铺的投资价值取决于于商户的经营收益，而除去其自身的业务能力，租金成本、行业性质、地段等都是非常重要的影响因素。
但近些年来，由于马老板的出现，电子商务的崛起，使得“天下没有了不好做的生意”，商铺稀缺性的根本被动摇了。
比如在商铺和电商的竞争中，他俩的成本开销就是不成比的。全面转战网络平台的电商无需考虑门面精装的因素，也不用过分讲究地段，这部分剩下来的利润空间还能让利给客户，也就产生了价格竞争上的绝对优势。
而实际上，除去少数要求“客户亲至”的服务类行业，很大部分的行业都不再推崇地段的作用。而即便是那些极少数的、自带人气的商业街，又会因为房租过高，使得绝大部分商家望而却步。。。尤其还有“消费降级”的舆论洗脑——在诸多利空因素的重重包围之下，实体店不说日薄西山，也是到了需要谋求转型的时候了。
商户们过得不好，市场供大于求，那租金回报率更是不能奢望（能租出去就谢天谢地了）。实际上目前一二线城市的商铺租金回报率也就2、3个点，沦落到了和余额宝一争高下的地步。再加上变现能力差等因素，商铺的投资价值已滑落到了冰点。除非是核心地段的，不然真的没啥搞头。。。
爆雷不断的地产私募
当然了，厂长上面讲的这些开放商也是心知肚明的，所以为了脱坑，很多开放商就从广告宣传上花心思，以“几年回本”、“高价包租”的虚假标语来诱惑接盘侠。
近年来，这股歪风邪气还蔓延到了投资公司和私募基金。
厂长回顾了下近年来的几个私募爆雷大案，发现“入坑”的商业地产私募还着实不少。
比如说深圳的X德国际时代广场，他们家的商铺就曾牵扯过一批爆雷的私募基金。
而说到出问题的这家瑞X资本，当时还上过厂长“深圳私募连环炸”的黑名单。其注册资本11.3亿，主营基金管理、地产投资及商铺租赁，其全资子公司中融X成发行过多只与X德项目相关的私募基金，其中一些商铺契约型基金及物业并购基金都存在着违规宣传的问题。
比如在此之中的“XX国际商铺契约型私募投资基金”，还堂而皇之地在其官网上做过“保本”的产品介绍：
“本基金资金用于投资于横岗XX国际3550平方物业并购（合计57间商铺，含45个免费停车位），以房屋销售回款以及银行贷款资金作为还款来源，100%股权控制和100%产权控制并有1000平方物业质押，保证还款。”
但到去年十月，这家私募连同该产品的多款地产基金都出现了逾期问题，并直接引发挤兑，导致公司运转陷入停滞，现金流枯竭，其负债总额达16亿，而所谓的“保本”自然是无从谈起。
厂长记得当时的评语是“实控人态度良好，但兑付方案迟迟未出”。。。然而三个月过去了，仅就厂长获取到的信息来看，这家私募在发了份道歉信后就再也没有下文了。甚至厂长今天去中基协一看，得了，这家私募已经被官宣失联：
同样在地产上挨刀的还有我们的老熟人恒X金融集团。
去年年底它有21只共30亿的地产私募产品同时爆雷，且兑付率仅为0.2%。按官方解释似乎是砸在了其投资的“深圳城市更新项目”里。。。当然了这家私募的问题远没有这么简单，厂长这里不做赘述，想复习的同学可以点击这篇文章《21只产品仅兑付0.2%，30亿去向不明》回味一下。
除此之外，因地产而出事的资管计划也不在少数。像今年中信资管2.6亿的中信X诚-沈阳温州城专项资产管理计划”，其问题就出在了商铺开发前的拆迁问题上。17年，中信资管的“天津融邦大厦项目资管计划”也出现过无法兑付的老问题。。。除了中信，开源证券和华创证券的地产资管计划也出现过五花八门的违约问题，厂长这里点到为止，就不一一赘述了。
总而言之，地产行业原本就乱象丛生，而投资其中的诸多地产基金（比如物业并购私募基金等），也都缺乏完善的监管机制，本身流动性还差。。。更何况如今周期见顶，还有政策压制，这都增加了房地产基金的投资风险。
如果大家一定要以间接投资的方式参与地产红利的话，厂长觉得去年讲的新式武器——“房地产股权私募母基金”还可以看下。这种母基金可以筛选不同策略的优秀子基金，以跨国别、多物业类别、不同细分领域的优质项目来分散投资风险，且长期收益较为稳定。
不管怎么说吧，风险第一，收益第二！不管是逆周期的楼市还是疯牛的股市，每当各路牛鬼蛇神开始冒头的时候，厂长请大家记住陈光明的这句话：机会不大的时候，千万要克制住自己的冲动欲望，以及人家对你的追捧。
（来源：私募工厂的财富号 2019-04-04 08:12） [点击查看原文]
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