斑马消费 沈庹
踩中三四线城市棚改红利和去库存“东风”，中梁控股用了不到3年，从年销300亿急速跨进千亿房企阵营。
公司脱颖而出，全赖董事长杨剑把碧桂园模式运用的淋漓尽致。
不过，因为拿地凶猛，也让公司盈利水平低于上市房企平均水平，融资成本居高不下。
日前，这家地产企业在港交所更新聆讯资料，拟在港股上市，其主要目的是筹钱偿还信托贷款和支付项目建设成本。
3年跻身千亿房企
继碧桂园（02007.HK）之后，中梁控股成为在三四线城市拿地最为凶猛的地产企业。
公司日前更新聆讯资料显示，2016年至2018年，分别拿地63块、119块和221块，算起来，2016年，平均每7天拿下1块土地，到2018年，平均不到两天就拿下1块土地。
伴随拿地动作不断，公司土地储备面积从2016年的770万平方米，跃至2018年末的3640万平方米。截至2019年3月31日，土地储备面积达到3890万平方米。
这3年，正是公司董事长、控股股东杨剑口中的机会，大背景是三四线城市棚改政策红利和去库存的市场环境。
2016年，中梁控股走出浙江，以长三角为圆心，大致沿着高铁沿线城市布局，陆续向中部的江西、安徽、河南和广西等省渗透，形成如今在全国拥有的12大区域。
手里有了土地，公司启动与碧桂园类似的高周转模式：即4个月开盘、5个月现金流回正，6个月第二次投入。
短短3年间，公司规模快速增长。2016年至2018年，销售额分别为337亿元和758亿元和1015亿元。
快，也导致公司质量问题和安全隐患陆续爆发。
现在，网上多见公司项目产品质量、违约等投诉；徐州中梁香缇公馆发生施工事故致5名工人死亡；公司18家附属公司发布虚假宣传广告被处罚280万元。
公司披露，报告期内，旗下15家项目公司因“不合规”情况被罚款540万元。
高融资成本侵蚀利润
中梁控股营业收入从2016年的29.25亿元增至2018年的302.15亿元，年复合增长率221.4%，远高于行业平均值；2018年，公司净利润为25.26亿元，相当于2017年5倍之多。
但其盈利水平与同行还存在一定差距。
2018年，公司的毛利率和净利率分别为22.9%和8.4%。观点地产数据显示，2019年度中国地产30强，2018年毛利率、净利率平均值分别为27.82%和13.71%。
中梁控股的融资主要来自银行和信托等渠道，券商中国曾报道公司融资中信托和资管产品占比58%。
2016年至2018年，公司未偿银行贷款及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%，远高于主流房企6.07%的融资成本平均水平。这3年公司的利息支出分别为17.02亿元、27亿元和30.28亿元。
同一时期，公司现金及银行结余分别为85.01亿元、164.84亿元和230.80亿元。公司流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元和1484.50亿元。
中梁控股此次赴港募资主要有三种用途：补充运营资金；支付温州等地项目建筑成本；偿还4笔即将到期的信托贷款。
这几笔信托贷款将于今年7月18日、9月6日、11月1日、11月22日相继到期，这些贷款一年期年利率最低11.5%，最高的达到13.83%。
布局多元化滞后
随着三四线棚改和去库存红利减弱，2018年，中梁控股陆续进入中西部二线城市。
总体来看，公司收入主要来自于地产业务。
2016年至2018年，公司地产业务收入分别为29.04亿元、139.13亿元和299.92亿元，分别占比同期总收入的99.3%、99.2%和99.3%。
长三角地区是公司重点收入地区，截至2019年一季度末，公司土地储备总量中有45.6%来自该地区。2017年和2018年，该地区分别实现收入135.89亿元和284.53亿元，分别占比公司收入96.88%和94.17%。
从增速上来看，2018年地产收入同比增长115%左右，远低于此前几年的增速，加之房产行业结转周期长，未来能否持续高速增长存疑。
赛迪机构统计，龙湖、中粮地产等21家房企陆续改名，地产商正在从单一开发模式转向多元化发展，无论是分拆物业上市，还是加速搭建新产品体系，均显示出主流房企对未来楼市的判断。
万科早在5年前就布局长租公寓，2018年将租赁住宅确定为核心业务；万达布局更多元，涉足养老、教育、物流等行业；雅居乐集团（03383.HK）布局环保、教育等8大板块；新城控股（601155.SH）则加大对商业物业的持有比例。
中梁控股2018年4月，才公司开始布局投资物业开发及营运，当年获得租金收入443万元。另外，公司的管理咨询服务和物业管理服务板块收入较小。
2016年至2018年，管理咨询服务收入0.22亿元、1.06亿元和2.12亿元，连续3年均占比公司收入的0.7%；物业管理服务收入最高年份2017年收入719万元，占比仅0.1%。
（来源：斑马消费的财富号 2019-05-24 07:08） [点击查看原文]
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