距离原定回复时间延期11天后，三湘印象近日终以一封87页的公告正式回复了深交所的问询函。
5月28日，继新城、金科、泰禾等房企之后，三湘印象也收到了来自监管层的问询函，深交所就其年报表现发出了14连问。
《国际金融报》记者梳理发现，14个问题主要集中于三湘印象的文化业务和房地产业务。文化业务方面，深交所要求三湘印象披露观印象业绩承诺未能完成，资产大幅减值，张艺谋、王潮哥、樊跃等人服务期限是否到期等问题；房地产业务上，深交所重点关注三湘印象的项目布局、拿地节奏及已完工项目未能结转收入等问题。
销售下滑因受政策影响
由于观印象本期业绩大幅下滑且计提大额资产减值，房地产业务收入也下滑27%，因此三湘印象报告期内文化、地产等主营业务的发展情况及业绩下滑原因是深交所关注的重点。
对此，三湘印象回复称，由于国家加强了地方政府性债务的相关管理政策，在2018年以后，政府投资意愿降低，而观印象主营的文旅项目的投资主体大多为地方政府背景的投资平台，宏观环境变化对观印象业务发展的影响较大，导致观印象2018年签约数量和在洽项目数量下降。
对于去年地产销售收入同比下滑27%的原因，三湘印象在回复中解释，随着政府2017年房地产调控政策升级、2018年提出“降杠杆、控风险，追求健康持续发展”和因城施策的举措，2017年开始，公司项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发，公司部分开发项目位于所属区域的核心地段、核心位置，受房地产调控影响最为显著，不能按原定计划取得预售许可证、实现销售，致使公司2017年房地产合同销售金额下滑，从而导致2018年可结转销售收入同步下滑。2018年，公司部分竣工房地产项目同样受项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发影响，也未能按原定计划实现销售，造成2018年销售收入下滑。
此外，公告还披露了观印象近3年的财务数据。2016-2018年，观印象的净利润分别为 12749.16 万元、13417.67 万元和 3617.79 万元。对于2017年度，营业收入大幅增长的情况下净利润却未明显增长的原因，三湘印象称，主要系当年桂林广维文华旅游文化产业有限公司破产重整造成观印象确认长期股权投资减值损失4712.48万元所致。而2018年受宏观环境影响，观印象业务拓展情况显著低于预期，年初《腾冲火山》项目之后未能签约新项目，仅在执行项目《归来三峡》实现制作收入2562.96万元，导致制作收入较前期大幅下降90%以上，这也是2018年度实现业绩显著低于承诺业绩的最主要原因。
文旅项目不受签约影响
观印象受关注的另一大原因也与其核心创作团队是以张艺谋为首的著名导演有关。
公开资料显示，观印象前身是由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演发起的北京印象文化艺术中心。2016年观印象被三湘印象收购，上述三位核心导演承诺在观印象继续服务期限为三年。
图片来源：图虫创意
如今，张艺谋等导演承诺的服务期限已到期，有业内人士担心，如果张艺谋等未来不再与观印象续约，那么三湘印象的文旅产业发展是否将受影响。
三湘印象于回复函中表示，张艺谋合约已于2019年5月到期，未来公司将继续努力寻求与张艺谋导演的合作，王潮歌和樊跃的合约也于2018年7月到期，到期后其并未与观印象签订服务协议。而由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演创作完成的现有演出项目均在正常公演中，因此不会因导演未与观印象签订服务协议而对现有项目产生影响。
谨慎拿地，重点降负债
除了观印象颇受关注外，深交所还在问询中提及，三湘印象房地产业务主要集中在上海地区，且近3年新增土储仅一宗，要求其结合地产行业发展情况说明房地产业务的定位及未来的发展方向。
三湘印象回复称，拿地节奏是考虑到公司现有的土地储备相对充足，可满足企业近几年开发销售的需求，因此公司作出了“稳步发展房地产业”的战略选择。因此，在此时点拿地趋于谨慎，目前将工作的重点放在降低负债率以及推进存量土地的开发、预售许可证的取得和存货的销售工作上。
降负债方面，2019年一季度，公司利润为3.81亿元，同比增长579.16%，资产负债率降低至51.9%。扩土方面，三湘称未来将在深耕上海房地产市场的同时，积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设，计划短期内将择机在以上区域新增土地储备。
此外，期末存货问题也是深交所此次重点关注所在。问询函指出，公司多数项目完工时间在2017年末及之前，而2018年房地产业务存货周转率约为0.148，因此，深交所要求三湘印象明示已完工项目长期未能结转收入的原因，以及公司及行业近3年存货周转率变化情况。
三湘印象对此表示，公司2018年度末已完工存货余额23.29亿元，主要由三湘海尚福邸(上海浦东)、虹桥三湘广场(上海闵行)项目构成，约占已完工项目存货余额的61%。存货周转率较低的主要原因是2018年项目所在地政府严控新房预售许可证，使得公司未能及时取得所有完成开发项目的预售许可证，影响了公司的销售及交付进度，从而导致存货周转率下降。
公告显示，报告期内，三湘印象共有约94.76亿元的存货，其中78.27%(约合74.17亿元)的待销售楼盘都是位于城市核心区域，或是国家级高新技术产业开发区。今年以来，位于上海的三湘海尚福邸和杭州的海尚观邸相继取得预售证，报告期末，这两个项目的存货销售了29.94亿元，存货周转速度已经得到迅速提升。目前，公司正在加紧对其余项目销售许可证的申领工作，随着预售许可证的取得，其余存货将会迅速去化，为公司带来充足的现金流。
编辑 沈玉洁
（来源：地产深度报道的财富号 2019-06-20 14:05） [点击查看原文]
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